“第一轮淘汰刚刚开始，其实真正的竞争也才刚开始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉《中国经济周刊》记者，在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后，面对自如、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”，如今他总算可以稍微松一口气。目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间，不过王虎知道，在政策红利的推动下，各巨头纷纷扩大营业规模，长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕。
2017年7月，九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前，“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月，链家研究院发布的《租赁崛起》称，租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%。
据不完全统计，当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中，已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。贝壳研究院(原链家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称，租赁业务的机构化率目前已进一步提升，一线城市新开公寓门店增长率超35%。此外，规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪：对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示，估值位列第一的自如估值为200亿元，超过第二名一倍多。贝壳研究院预测，未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚。
在各路优势资源向头部企业汇聚之时，有分析认为，长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面的证明，长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中，如果我们只能以2000元的价格拿房，而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本，就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观。
行业巨头不看好兼并、收购
与市场分析相反，作为行业巨头之一的自如并不认为收购与兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日对《中国经济周刊》记者明确说道：“大家在长租公寓行业中对兼并收购有一个误区，其实收购兼并的模式在这个行业很难走通。最核心的问题是，各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大。一些公寓如果在当下规模不够大、运营不够好，在到达临界点时已经亏损得很严重了，此时离与业主租约到期的时间也不远了。在这种情况下，并购来的资产还剩多大价值？是否会贬值，甚至成为负担？”
一位长租公寓企业高管接受《中国经济周刊》记者采访时分析，自如虽然也有“自如寓”这种集中式公寓，但大量房源还是在各小区中的分散式公寓。相较于集中式公寓，分散式公寓的管理半径更长、成本较高，收购者的兴趣不大。
王虎则认为，已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓，需要一套一套地实地测量，并对每间房屋进行改造，与其这样还不如按照自有的标准去扩张，这样更划算。在王虎看来，自如的标准化和一致化在业内是较为知名的，“目前巨头都在抢食政策带来的红利，在大众化和标准化的房屋上下功夫，无论是Funx这种小众产品还是幸福居，在他们眼里的价值其实并不大。”
然而，业内还是不乏整合与并购的案例。除了2017下半年Funx与幸福居的合并外，魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服务集团副总裁金喆向《中国经济周刊》记者证实，魔方入股后成为V客青年公寓的大股东，V客也进入了魔方产品体系之中，成为以初入社会的青年为主要受众的产品。“青年公寓这个品类有它独特的价值，它充实了魔方的产品线，进入魔方公寓的体系后‘过得很好’。”
金喆所说的产品条线的互补，或许是行业整合中的关键参照标准。如今，我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线：针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍(又称蓝领公寓)。“当某个企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时，兼并就自然而然地发生了。”王虎说。
利润被压缩，部分“二房东”改走“大房东”路线
“长租公寓项目找到我们的有很多，出于谨慎和对未来的不确定，我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人杨歌说，他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东)，“这种不合理的结构导致所有权这一层的利润很大，有得‘炒’，而运营权这一层的利润十分薄，没有太多人重视这块业务，更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们。”
在杨歌看来，运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支，但大多数运营商过得都不太好，“还是因为利润太薄，大部分利润被‘所有权’拿走了。”
在“所有权”与“运营权”的关系中，由于我国租赁市场不是非常发达，对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善，大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉《中国经济周刊》记者，大房东在与运营者关系上的强势是多方面的，比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。
思源地产副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，由于“二房东”模式没有所有权，一旦市场发生不可预期的变化，比如地价房价快速上扬，成本将很难控制。此外，如果“二房东”运营得好，“大房东”看了“眼红”，也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。
值得注意的是，一些“二房东”在对他们不利的市场格局中，随着自身运营权业务的规模扩大，也开始了对地产的布局，并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例，其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务。麦当劳2016年的财报显示，其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%。
为了成为“大房东”，自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易。
2017年初，魔方与中航信托成立蓝山资产，聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理，由“轻资产”模式转向“重资产”模式。“我们的兄弟公司一旦物色到好物业，会交给我们来运营和管理，但魔方公寓的核心能力并不在这里，和大型开发商抢地块，实在不是我们可以做得到的。”金喆说。
自如同样没有当“大房东”的打算。“我们的核心能力还是在运营，持有物业对我们来说成本太高了，也不利于完成当前迅速扩大规模的任务。”一位不愿具名的自如内部人士告诉《中国经济周刊》记者。
幸福居创始人王虎则对中小规模企业到期离场已做好心理准备。“我们借贷资金的年利率超过30%，而巨头企业的年利率只有百分之十几，他们对外发债的利率更是只有个位数。”他说，巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3年甚至四五年后，而幸福居这样规模的企业必须在3年甚至两年内收回成本，才能保证稳定的现金流，这对中小规模企业来说是很大的问题。“由于我们在成都布局得早，早期房源我们付出的成本很低，可一旦这些房源租期结束，自如在大部分房源中都能以高于我们500元甚至1000元的价格拿房，会对我们形成巨大的优势，那时候我们就该离场了。”而对于自持物业，王虎的回答很干脆不可能。“我们与合伙人也考虑过这个问题，但对于我们这样只有几千间规模的运营商来说，要想自持很难。”
“小而美”企业在夹缝中求存活
互联网行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会出现在长租公寓中？
曾有人指出，互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张，只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然，因为其需要十分本地化的专业服务，可以各自“占山为王”，不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中，有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势，然而，通过激烈竞争，最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来，而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业，即便产品质量更好，也未能存活。
其实，多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度，都在凸显自身的“互联网基因”，以流量经营的模式试图将一个稳定的人群保留在其服务的场景中，使其在体系内发生重复消费，并试图开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求，以拓展增值服务。比如，一些租赁巨头的房客既能在线下看房，也能在线上全面了解房源，之后通过电子密码门禁，就可以直接拎包入住，不用再经过传统的中介服务人员。而在接收房源一端，电子化量房、以智能的方式推算出房屋市场价，已是常见的信息化手段。
长租公寓是否会追随这一“剩者为王”的原则，“小而美”能否留下？自如CEO熊林认为，长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间，整体规模不小于百万间，才算是过了“规模关”，在这一过程中，前期的IT系统投入显得十分重要，是支撑规模迅速扩大的基础，对小规模企业而言压力很大。
王虎则希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万+或者3万+规模的本地企业目前活得都还不错，也都实现了盈利。Funx专注于同性恋群体，这个小众市场暂时还没被巨头看上眼，在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时，我们有很长一段时间可以利用。”他说，根据他的观察，目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线，更多的是为了给投资方“讲故事”，其实同质化情况非常严重，“未来我们的生存之本就是‘有特色’，趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”
《中国经济周刊》 记者 银昕｜北京报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第31期)
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