楼市“咸鱼” 这些年都经历了什么

　　来源：羊城晚报 梁栋贤

　　如果形容烂尾房地产项目是“咸鱼翻身”的话，那住宅绝对是其中的“龙趸”，因为住宅往往是最受买家欢迎的。

　　区域利好，起死回生

　　最近，广州楼市中不时会出现一些售价明显低于同地段一手楼的产品。像南沙金洲板块某盘，单价仅“1万字头”，旁边素质差不多的楼盘，售价已经稳稳站在了2万元/平方米以上。

　　据了解，该项目的地块在1999年前后批出，当时的南沙尚未设区，没有高速公路，交通不方便，从番禺到金洲要一个小时以上；也没有多少外来者，当地居民自己家里就建有面积不小的房子，并不需要另外购置商品房，所以当时南沙大多数房地产项目的销售都很一般。

　　2005年南沙独立设区后，当地的房地产市场虽然有起色，但市场也没有好到足以让大批烂尾房地产项目重生。直到2015年广东自贸区成立后，南沙楼市才获得了迅猛的发展，也是在此时，一大批烂尾项目得以起死回生。

　　同样，在2004年8月31日广州全面开始土地招拍挂政策之前，番禺、花都、从化、增城也曾大量批出房地产项目。地段比较好的，如同当年华南板块多个项目，可谓红极一时，但也有部分位置不好，或者开发商资金实力一般的项目，最终变成了烂尾楼。

　　即使在中心城区，也有不少烂尾项目。在2003年之前，广州楼市并不算特别景气，一批实力较弱的项目因此烂尾。

　　楼价上涨，房企看好

　　近几年，广州楼市向好，过去那些资不抵债的烂尾项目随着楼价、地价的上涨变成了香饽饽。而且，住宅不像商铺那样容易受到电商冲击，也不像公寓那样受到入户的限制，因此很受欢迎。

　　在上周举办的2017年中期业绩发布会上，时代地产董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄就明确表示，并购将是该公司重要的项目来源之一。

　　实际上，像万科这样的“大鳄”也很乐意接手优质的烂尾项目。虽然手续较为麻烦，但目前已有越来越多的开发商表示出对并购烂尾项目的兴趣，这些“咸鱼”经过时间沉淀后，散发出让人难以抗拒的香醇。

　　“龙趸”也需巧手加工

　　虽然烂尾住宅项目如同“龙趸”，不过，如果不经巧手，也很难散发出龙趸本身鲜美的特质。

　　越秀区某单体项目原来的用地性质是住宅，但当年办公楼的出租回报率更高，开发商将其建为办公楼出租，后来办公楼的出租回报率下降，开发商又准备将已经建成多年的写字楼改成住宅出售。但这栋建筑并非拆除重建，原有的写字楼采光面少，也没有独立的卫生间、厨房，如此“硬改”的结果是每套单位都有不规则的空间。

　　“真的很不宜居，如果不是看在户型小、总价不高、又是名校学区房的份上，我真的不会考虑买这里。”有买家看完产品后说。即使有学区房的绝招，但该项目去年改造亮相，如今仍迟迟未能开盘，在行家看来，这很有可能是项目本身的“先天不足”所致。

　　产品结构不好，是类似项目的常见硬伤。即使未建成或封顶，但很多烂尾项目当年都已经挖好了基础，不少项目还建了几层框架，因此要改动设计并不容易。毕竟这么多年过去，购房者的居住需求已经发生了很大的改变，其产品设计可能已经不合时宜。

　　以某知名房企在南沙接手的一个烂尾项目为例，其接手后于去年年初推出的首批产品是原来已经建好基础的产品，90多平方米的单元只能做两房，当时的售价为9000元/平方米，今年年初推出的新品是重新设计的住宅，80平方米出头的单元设计成小三房，楼价超过了2万元/平方米。

　　除了产品设计的问题，烂尾项目还有可能存在手续不齐全等问题。有的项目当年债务缠身，各种用地手续并未齐备；有的后来虽然补办了各种手续，也拿到了预售证，不过由于设计方面的缺陷，也可能存在难以验收交楼的问题。像前年改头换面重新面市的南沙某楼盘，原本预计去年年底交楼，如今楼宇已经落成，但始终未能通过验收，至今仍未交楼。

　　烂尾住宅项目翻身虽然是大概率事件，不过，对不少开发商而言，仍是没有“金刚钻别揽瓷器活”。

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