作者：一条君

　　“张纪文下了死命令，全面暂停签约新房源。”

　　多位接近万科的知情人士告诉界面新闻，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。”

　　张纪文是万科集团南方区域首席执行官，他在万科内部极其低调，但业务视角多有创新。万村计划便是万科在深圳的创新业务，他们试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。

　　这是一个雄心勃勃的商业计划，深圳拥有约360平方米公里的城中村建筑群体，几乎占据着20%的土地面积，其中居住着超过1000万的人口，集中居住和集中消费的场景，为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。

　　半年前，退休后的王石还罕见的直接为万科这项业务站台。

　　他认为这项业务不同于此前的大拆大建，可以在很大程度上保留深圳低成本的居住空间，是深圳复兴的基石。同时，业务规模的扩大，也是万科长远发展的重要业务场景。

　　“万村计划”其中最主要业务是“统租”农民房，即深圳万科以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

　　从2017年7月成立“深圳市万村发展有限公司”至今，万科已经发展出一支300多人的全新团队，并在全市签下近2000栋农民房，这些房屋分布在数十个城中村里，最为典型的有“三和大神”居住的景乐新村、富士康员工居住的清湖村、华为员工居住的新围仔村、万科总部所在的大梅沙村等。

　　如果以每栋农民房拥有50套房屋计算，深圳万科已收储长租公寓房源超过10万间。万科2018年中报显示，截至年中，万科在全国30多个城市获取长租公寓房间数超过16万间，累计开业超过4万间。万科今年的目标是获取房源数量达到45万间。

　　促使张纪文下死命令暂停收储农民房房源，原因之一是工程进度的严重滞后。

　　“万村计划”是一个独立的业务，业务开展流程大概是万村公司与农民房业主签订租赁合同、农民房业主清退租客、业主将房屋移交给万科开始收取每月租金，最为特殊的是，万村与业主签订合同没有“免租期”，这也意味着业主一旦移交房屋，万科就要开始付出租金成本。

　　市场中其他的大宗商铺租赁行为，一般有1-3个月的免租期，以便于租赁方开展装修工程。更为致命的是，万村与万科的地产业务并没有打通，其整个工程设计、施工都需要重新寻找合作方，这同样拖累了效率。

　　知情人士告诉界面新闻，2000多栋房屋的开工率大概在20%左右，而已运营的房屋也屈指可数，深圳万科每月需要支付的资金高达数亿元，而回流的租金收入却极其少。

　　城中村是深圳地产商“城市更新”主要的战场，一旦占据城中村，也即意味着别的开发商很难开展拆除重建的“城市更新”业务。随着万科的“走马圈地”，佳兆业、碧桂园、华润等房企迅速跟进，形成了恶性竞争的局面，给农民房业主的报价水涨船高。

　　促使张纪文下死命令暂停拿房的原因之二是收益率的重新考虑。

　　长租公寓拥有明显的价格周期，年初和毕业季是旺季，房屋供不应求，房租居高不下，但在经济形势下行以及年末，房屋空置率则会相应上升，租金也开始打折扣。

　　早期，万科泊寓在福田、南山等核心地段的长租公寓租金价格坚挺，空置率低，有着理想的收益率，但后来万村进驻更加偏远的区域，竞争促使拿房成本上升、租客群体支付能力下降，收益率变得不再理想。

　　更为重要的是，深圳市相关监管部门开始对城中村租金，有了更加细致的价格管制措施，规定每年租金涨幅不能超过6%。而万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”，这意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%，收益预期大大降低。

　　万科的万村计划引发了正面和负面的响应，负面是富士康员工曾发公开信，呼吁万村计划应关注需要搬离租客权益、房屋改造前后租金涨幅、以及文明施工的问题；万村计划引发的正面影响是促使深圳市政府发布了城中村整体规划，对像“万村计划”一样的城中村综合整治业务进行了制度化规范。

　　利益是横梗在各方面前的“太平洋”，综合整治还是拆除重建式的“城市更新”，万科等地产商、租客、业主、政府都各怀心思。居住着上千万人口、深圳特殊历史演变过程遗留的建筑群中，拥有着最为复杂的利益关系。

　　万科像一条“鲢鱼”一样搅动了这一生态系统，坚持向前，还是复盘转变思路，正在考验着万科。

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