在经济下行压力较大的情况下，近期市场对于明年地产放松的预期越来越强。近几年房地产市场结构分化非常严重，大城市房价止涨甚至下跌、租金价格大幅上涨，小城市房价普遍飙涨，导致这种结果的根源是什么？调控政策走向何方？本文从房地产市场的结构数据出发，探讨房地产市场的风险所在，以及未来刺激的可能和空间究竟有多大。

　　1、大城市：租金涨了，是因为房价跌了！在一二线大城市，调控政策从2016年就开始收紧，带来的结果是房价止涨，甚至部分出现下跌。但一二线城市的房租价格反而出现了普遍大幅的上涨。清理群租房、中介机构垄断等因素主要集中在少数几个城市，很难解释一二线城市房租普遍的大幅度的上涨。国内房价的金融资产属性更强，容易产生泡沫，但房租归根到底是由一个城市人口数量和住房数量的供需基本面决定的，所以中国的房价和房租之间没有那么直接的关系。16年房地产政策收紧后，一二线很多城市房价和房屋销售增速均放缓，房屋竣工面积也大幅度负增长，供给减少是房租上涨的主要原因。也就是说，一二线城市的租金价格上涨不是因为房价涨了，而恰恰是因为房价跌了。

　　2、小城市：刺激一直未停，房价大幅上涨。而在小城市，又是另一番景象:城市越小，房价涨得越凶猛，棚改货币化是主要推手。但是和一二线城市不同，小城市长期面临人口净流出的压力，且二手房市场较小，房价偏高是非常危险的。一旦下跌，后果将非常严重:居民将过多资产配置在房地产，资产缩水短期会影响居民消费，长期甚至影响居民养老问题；房价下跌也将打压小城市的房地产销售，地方政府土地财政吃紧。在过去的两年多里，棚改货币化刺激房地产销售好转后，小城市房地产投资又维持了高增长。过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存的6倍还多。对于一个2014年就供给严重过剩的市场，近两年又新增了房屋供给，且飙升至高位的房价会打压需求。随着棚改刺激政策退出，小城市房价恐难维持。

　　3、调控结构收敛，刺激力度有限。大小城市房地产之所以出现当前这样的结果，很大程度上是因为调控政策在过去两年多的时间里都是分化的。但往前看，小城市房地产连续涨了几年后，已经越来越危险，且货币化安置政策已经在转向，政策趋于收紧。小城市房价只要不刺激，很难走平，2019年将面临房价回调的压力。从近期稳增长政策出台的节奏来看，在明年经济下行压力更大时，大城市房地产调控存在边际上放松的可能性，2019年或出台部分结构性政策，但难以回到2016年之前强刺激的模式。但整体来说一二线城市的房地产销售面积占比只有30%左右，很难支撑整个房地产市场的销售和投资。预计2019年房地产销售或负增10%以上，投资负增5%以上。依靠房地产强刺激拉动中国经济的时代已经终结。

　　风险提示：贸易摩擦；经济下行；汇率风险

转载请注明出处。