[摘要]对于房企来说，2019年可能会更不好过。虽然政策层面近期对房企发债有所放宽，但机构对企业风控要求越来越高，房企融资分化越来越大。他举例称，以万科为代表的大型房企近期融资成本大致在5%以内，而内房股大多数房企目前融资成本均已在10%以上。

　　“明年楼市要回暖了吗？”

　　在2018年的最后几天里，这个问题成了李莉最关心的事。对于一个来京6年，首付依靠家人资助和朋友借款的北漂来说，她害怕接盘，也担心房价马上会涨，开发商变卦。

　　2018年12月初，山东省菏泽市率先宣布取消“限售”政策，随后衡阳、合肥、广州等地陆续出现调控松动迹象。一些地方颁布并实施了政策，另一些地方则在颁布政策后又匆忙宣布取消。

　　楼市松绑几乎成了全民关注的话题。李莉的微信又重新加入了五六个买房群，本来房子定了，这些群她都退了，但最近因为拿不准，也怕没有后悔药吃，她每天都会看看大家在讨论什么。

　　在经历两年多的严密调控之后，2018年房价稳中有降，来自国家统计局近期的70城数据显示，一线城市新房微涨、二手住宅持续下降，二线城市房价涨幅持平，三线城市涨幅则普遍回落。

　　但在宏观数据之下，楼市的分化却比以往更甚，以北京为首的一线城市虽然高压管控，但限竞、保障类住房却迎来天量供应，市场转移。二三线城市虽然因限价、限售等政策限制了一部分需求，但城市潜力依旧令土地大幅成交，而反观四五线城市，大量的需求被调控堵住，去库存反而迫在眉睫。

　　调控为何松动

　　也许是距离上一次调控松动已经太远，此次部分城市“试探性”的楼市松绑，招来的几乎是报复性的舆论反馈。

　　2018年12月18日，山东省菏泽市宣布取消“本地人限售2年，外地人限售3年”的调控政策。隔天广州、珠海也陆续放出松绑消息，一石激起千层浪，以致菏泽住建局、山东省住建厅接连出面表态，解释原因。

　　然而菏泽引发风波还未消解，仅过了一周，衡阳住建局又宣布，自2019年1月1日期，将暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。但该政策仅颁布一天，衡阳市发改委、衡阳市住建局又联合宣布，因对稳控房价判断不准，文件出台引发了市场误解和炒作，故决定撤销该文件。

　　当天，有消息传出安徽合肥将放松辖内四县一区的购房门槛，但同样仅过了一天，当地房管局便出面否认。在此之前，杭州也曾传出类似消息，但同样遭到当地主管部门否认。

　　这些试探性“松绑”意味着什么？

　　中原地产首席分析师张大伟认为，部分地方松绑的主要原因，在于市场涨幅已明显放缓、楼市告别高烧进入平稳期，继续加码调控的市场基础已不存在。

　　按照国家统计局此前发布的数据，2018年前11个月全国70城房价，新建商品住宅的价格环比波动基本稳定在1%以内，二手房市场有17个城市出现下滑。

　　市场平稳，调无可调，是多位行业人士眼下认同的观点。除此之外，此轮率先取消调控的几个城市又各具鲜明特征，只要稍加分析，就能看清这些地方松绑的动机。

　　以合肥为例，2016-2017年间，合肥曾是中国房价增幅“四小龙”之一。2017年1月，由胡润研究院等发布的全球房价指数曾显示，合肥房价2016年涨幅超过40%，位居全球第一。

　　合肥是对土地财政依赖较大的城市。按照合肥市2017年财政统计公报计算，其土地出让金收入占全市一般公共预算收入的87%。

　　然而自2018年以来，合肥楼市开始出现震荡，2018年8月后楼价下行，迫使多家房企推出优惠，以价换量，保利等品牌房企均推出优惠活动，其中降价最多的是泰禾旗下合肥院子项目，他们在2018年9月将新盘均价直接从每平米2万元下调到1.5万元。

　　楼市不景气直接影响了土地市场。按照当地住建局公开数据统计，截止到2018年12月26日，合肥出让金额为621.7亿，环比2017年下跌23.8%。成交面积9141.69万亩，环比下跌20.97%。每亩单价也出现6.2%的跌幅。

　　这就不难理解地方政府对放松楼市的迫切心态。而对于打响“调控松绑第一枪”的菏泽，也属于同样的情况，2017年菏泽土地出让金与全市一般公共预算收入的比值甚至达到了117.8%。

　　此外，菏泽过去几年则受天量棚改影响，棚改货币不仅支撑了楼市也影响着城市的发展。因拆迁而买房的家庭，往往动辄需要好几套房来安置全家人，但限售政策外加城区有限的供应，阻断了这条道路。2018年8月南方周末记者到菏泽实地考察发现，受制于政策，不少棚改家庭只能临时租房，当地的房租还因此而遭遇爆炒，一个能安顿六口之家的农家院，月租金往往高达万元以上。

　　张大伟也告诉南方周末记者，年底如此急切地松绑楼市，与一些地方土地财政吃紧，也有很大程度的关系。事实上，近期大多数松绑调控的城市，多属于本身房地产压力较大，或调控政策不合理的地区。棚改货币补偿、去库存及地方对土地财政的依赖，令不少地方早已成为强弩之末。而这些迫切试探“松绑”的地方，并不能代表全部情况。

　　事实上，南方周末记者梳理过去一年各地调控政策发现，早在2018年初，合肥、兰州等地都曾释放过松绑消息，合肥在当年1月允许限价地块由开发商自主定价，而兰州则直接取消了多个地区的限购政策，此外山西太原也曾在2018年7月宣布，不再施行限售2年的政策。

　　也就是说，这场自2016年开始的调控运动中，菏泽远不是“打响松绑第一枪”的地方。事实上，在不少业内人士眼中，这次调控松绑引起舆论讨论，与中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议对房地产提出的新要求相关，但也有部分原因是因为眼下市场趋冷，房企年关难过，一点风吹草动，就会引起轩然大波。

　　南开大学不动产研究中心主任，经济学教授周京奎认为，在不久前闭幕的2018年中央经济工作会议上，决策层有关房价的表述，从“坚决遏制房价上涨”变成了“稳房价、稳地价、稳预期”。新的精神意味着遏制炒房没有结束，但全面管控将会停止，因地制宜下，中国楼市政策将进入新时代。

　　横盘时代

　　分析过去两年多的楼市变化，可以发现，有别于以往的“新时代”可能已经到来。

　　中国楼市此轮调控始于2016年三季度。当时，在经历一轮房价增长后，2016年国庆期间，全国共有19座城市先后发布调控政策，中国楼市新一轮调控周期自此开始。

　　随后到2017年2月，在中央财经领导小组第十五次会议上，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。紧接着在3月份的全国两会上，“因城市施策去库存”、“加强房地产市场分类调控”、“遏制热点城市房价过快上涨”被写入政府工作报告。

　　调控风暴自此袭来，北京在2017年3月17日率先出招，将已有住房或购房记录者的首付比例提高至6成。当年3月，全国有超过30个城市陆续出台调控政策多达38次。

　　按照中原地产研究中心的数据，2017年，全国 110个城市及县级以上部门，共发布调控政策超过270次，是历史上调控最多的一年。而到2018年，截止到2018年12月前全国已发布的各类调控更是多达444次。

　　2018年7月31日的中央政治局会议还在重申“坚决遏制房价上涨”。

　　史上最严调控期内，“降房价”成了各地政府部门负责人必须下定决心、不得不完成的任务。中国楼市在强力调控下的效果也是立竿见影，截至目前，统计局的数据显示全国房价稳中有升、波动平稳，而来自中国指数研究院的数据则显示，2018年全国楼市成交面积也与2017年基本持平。

　　这是几乎过去5年来都未曾有过的情况，调控令市场波动在短时间内降到了最低。新城控股总裁欧阳捷此前曾针对这种市场状况撰文认为，鉴于房价上涨预期消失，价格稳定成交放缓，中国楼市现已进入“横盘时代”。

　　按照欧阳捷的观点，在严厉的调控之下，房价上涨预期已经消失，没有价格波动的市场，将导致投资客全面退潮，随着市场需求向自住型客户转移，市场进入缓行平稳周期，各类限制政策存在的意义也将逐渐消失。

　　周京奎也认同这种看法，他认为未来其他城市调控松绑可能也是基于合理调整，眼下市场预期偏冷，部分地方的松动，实际上也是地方对一些正常需求进行微调，对有效需求进行释放。

　　但对于企业来说，横盘时代却是最难受的时期。许多房企对眼下的态势都持谨慎态度。根据上市房企业绩报告，恒大、碧桂园、融创、泰禾等房企2018年下半年以来拿地速度均有明显放缓。

　　房企收敛扩张，在土地市场的表现最明显。按照中原地产的数据，从2018年下半年开始，全国土地成交面积出现连续下滑，其中9-11月连续三个月土地成交面积同比下滑，11月更是下调5%。

　　土地、项目是一家房企规模扩张的基础。可现在，即便像中海地产这样负债率不足60%的企业，也没有再大肆拿地了。中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国此前甚至在业绩会上公开表示，“目前我们对市场保持高度谨慎态度，宁可错失一些机会，也不想投错几块地”。

　　“横盘时代的楼市既没有火热的盛夏，也没有寒冷的冬天，只剩下没有投机投资客的春秋两季。”欧阳捷这样总结道。

　　张大伟认为，2018年全国房地产销售额仍将刷新历史纪录，但销售面积有可能低于2017年，与欧阳捷的横盘理论类似，他以此判断楼市拐点已经出现。

　　楼市下行考验着开发商的资金状况，而土地财政衰减则成了摆在政府面前的一道难题，通过行政手段控制市场价格，横盘带来的后果，其实给部分政府和企业都带来了压力。

　　这也从另一个侧面诠释了近期一些城市急于松绑调控的动机。贝壳研究院院长杨现领告诉南方周末记者，今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力，资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此，2019年的政策面，更大可能是中温放松，“既不会大刺激，也不会过于紧张”。

　　但他也强调，市场全面放松的标志应该是基准利率和首付比例的调整，而目前距离这种形式的放松还为时过早。

　　2019年不乐观

　　岁末年初，整个市场都对未来政策风向越来越敏感。

　　在2018年12月23日举行的“第十届北大光华新年论坛”上，建设银行董事长田国立就说，“我搞了一辈子金融，现在买房也赚不了钱了，你现在买不就是高位接盘了吗？”

　　田国立的这句话虽然是为倡导租房的提议做铺垫，但也从侧面显示了当下楼市与以往不同的参照系。

　　与诸多认为调控松绑，楼市回暖的论调相左的是，在南方周末记者采访的多位人士眼中，新一年的中国楼市，可能还将继续下行。

　　一位不愿具名的券商分析人士告诉南方周末记者，他们判断2019年房地产市场会比今年更冷，理由除了连续调控造成的市场预期转向之外，他们认为从历史销售、土地出让等数据来看，房地产市场已再次进入下行周期。

　　贝壳研究院院长杨现领也是这种观点的支持者。尽管2018年中国楼市行情趋冷，但从宏观数据上看，中国楼市仍在顶峰行走。过去三年，中国楼市的连续交易量都超过10万亿，在整个过去40年住房发展历史上是没有的。他认为，在需求大量释放后，明年市场会出现降温。

　　此外，杨现领还认为，当前一二线城市的房价水平已经攀升至高位，与购买力形成的差距越来越大，会产生一种“自动的负反馈力”。

　　而对于房企来说，2019年可能会更不好过。上述券商人士认为，虽然政策层面近期对房企发债有所放宽，但机构对企业风控要求越来越高，房企融资分化越来越大。他举例称，以万科为代表的大型房企近期融资成本大致在5%以内，而内房股大多数房企目前融资成本均已在10%以上。

　　融资分化，与金融政策及机构对市场风险的判断息息相关。该人士认为，中小房企的融资问题还将延续，一些负债严重，质押比率过高的企业将会更加困难，其中一些企业甚至不排除出现违约的可能。

　　事实上，近期已有房企因债务违约而牵连购房者受损，除此前因退市导致在建项目烂尾的房企中弘股份外，圣诞节前夜，曾连续15年入围中国房地产百强企业的浙江房企银亿股份，公告一笔2015年发行的3亿元债券违约。隔天，该公司在宁波的银亿朗境项目即公告停工，而该项目此前已经售罄，其1500户业主可能将面临延迟交房的风险。

　　“从我们的分析来看，这种违约可能还会继续发生。现在融资困难局面转机不大，一些高负债、高质押的企业在2019年会更危险。”上述人士对南方周末记者说，“当初万科说‘活下去’时我们也不以为然，但现在的结果可能比预期还要悲观。”

　　不过，在欧阳捷看来，没有行业会放弃增长，大房企总是会继续发展，地方政府的基建工程也将继续为房地产注入动力，而随着主要城市供应相对充足，房价相对稳定，居民收入的增长也将逐步消减观望情绪。

　　周金奎也认为，类似近期这种地方性调整的放松会继续扩大。在他看来，中国楼市调控需要因地制宜的根本原因，是各地产业结构的千差万别，想要摆脱土地财政并不容易，而产业结构调整则是个缓慢的过程。“尤其越深入到三四五线，越艰难，所以会有一些符合市场逻辑的松动。但我认为经济发展不会开倒车，哪怕转型的过程会很艰难。”

　　2018年12月30日，李莉去售楼处签了合同。结束之后，她逐一退出了那些微信群。作为一个普通人，她没办法断言政策该怎么走，但无论如何，她还是想在这座城市有个家。

　　(应受访者要求，李莉为化名)

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