透支的需求，缺钱的房企

　　郭峰（化名）供职于石家庄市某大型房产中介公司，春节假期虽然结束了好几天，但他仍在老家享受着休闲时光。郭峰说：“过了年，房地产市场一般都需要有个恢复期，现在去上班也没多少事儿可干，况且，市场已经不如从前。”

　　文 | 薛宇飞

　　始于2018年下半年的房地产市场调整仍在继续，2019年1月的楼市表现依旧冷淡。截至2月13日，30家公布业绩的房企合计销售额同比下调了11%，龙头房企业绩下滑明显；土地交易市场表现不佳，40个一二线城市1月卖地收入同环比陷入负增长；房企融资虽然大幅增长，但仍难完全缓解房企缺钱窘境。

　　这样的市场环境下，1月份陆续召开的地方两会，则以“三稳”、一城一策作为新的回应，业内人士认为，未来不排除部分城市的房地产政策出现微调，但要求房地产市场平稳发展的大原则不会改变。

　　01 市场遇冷 龙头房企销售额走低

　　中原地产研究中心数据显示，截至2月13日，有30家房企公布了1月份销售额，合计销售3189.4亿元，比2018年同期的3574.76亿元下调了11%。

　　克而瑞研究中心称，1月，中国百强房企销售规模较去年同期有所下滑，其中TOP50企业下滑幅度明显，权益销售规模较去年同期下滑10.7%。1月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑，特别是目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意。在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。

　　三大龙头房企的销售额出现了大幅下滑。数据显示，1月，万科合同销售金额为488.8亿元，恒大合约销售金额为431.7亿元，碧桂园归属股东权益的合同销售金额为330.7亿元，三家当月销售额均同比负增长近30%。

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，1月房企销售数据放缓的原因，除市场本身退烧外，与2018年1月份有2017年的大量销售结转也有关系。龙头房企的业绩放缓，则很大程度是受三四线城市楼市逐渐退烧的影响。

　　1月的整体销售情况虽不佳，但仍有部分企业表现突出，如中海、新力、华发等。克而瑞研究中心认为，这些房企业绩出现同比上升，主要与部分企业将2018年认购数据延迟到今年1月签约确认、布局三四线城市受益、企业降价跑量有关。

　　张大伟称，2018年是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续提高，大部分房企的销售额都上涨了超三成。但随着房地产调控的深入，房企业绩增长逐渐乏力，多家龙头房企都表现疲软。从2019年后续趋势看，一二线城市继续低迷，三四线城市会退烧，除非出现大规模政策变化，否则大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能。

　　02 土拍转冷 房企大幅融资补血

　　在楼市降温后，土地市场也跟着转冷。中原地产研究中心数据显示，1月40个一二线城市卖地2525.9亿元，比2018年同期下调15.4%，环比下调32.4%。张大伟称，整体看，近几个月热点城市土地成交额同比涨幅放缓，平均土地溢价率上，40个城市中有32个城市溢价率下调，热点城市的土地溢价率基本降至10%左右。

　　中国指数研究院公布的数据显示，1月份全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%；成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。

　　有业内人士指出，1月的土地市场降温，一方面受临近春节的影响，企业拿地节奏放缓；另一方面则是市场整体降温，土地流标现象增多，对房企心态造成影响，致使拿地积极性下降。

　　除了楼市进入调整期，张大伟认为，监管部门对信托等资金管理严格，也导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。从2016年“930新政”开始，全国一二线城市对房地产市场进行了严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，拿非优质地块的积极性降低。

　　张大伟预计，整体看，2019年的楼市将继续执行严格调控，大部分房企对土地市场的热情会逐渐降低，抢地积极性与土地的溢价率有所降低，对非优质土地的定价亦走低。不过，为了加大销售额，房企依然会在一二线城市集中拿地。

　　在偿债高峰到来前，房企还在大力融资。中原地产研究中心数据显示，1月份以来，房地产企业融资计划井喷，公布的数量达90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多以来的月度融资额新高。从2018年四季度开始，房企融资难度有所缓解，由于“缺血”过多，房企融资难度依然比较大。

　　1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。该研究院认为，对房企来说，由于受到还债潮的集中兑付，这一轮融到的资金基本用于还债，眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。

　　03 地方定调 或出现局部宽松

　　楼市即政策市，调控政策的走向对房地产市场有着直接影响。1月以来，各地相继召开了地方两会，不少城市对房地产调控政策进行了新的阐释，中原地产研究中心统计数据显示，各地有关房地产政策的两会内容及其他楼市政策多达68次。

　　张大伟分析，2019年的地方两会，针对房地产市场的政策有几个新特点，即棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“三稳”等成为未来房地产调控的趋势，其中，稳地价、稳房价、稳预期成为最关键的政策方向。

　　“稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年以来房地产政策的主要基调，大部分省份的两会对此都有明确提及，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。”张大伟也说，“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样也不是稳定。”

　　张大伟预计，今年的楼市调控将逐渐出现宽松与收紧并存，不排除部分城市进行政策微调，但要求房地产市场平稳发展的大原则不会改变，“只要房价不涨的城市，房地产政策都有松动的可能。”

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