8月初，北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿，将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代，推出了京版的共有产权房。虽然共有产权房并不是一个全新的概念，但因北京这版方案更加体系化，因而一石激起千层浪。分析人士表示：北京的政策对于全国未来的发展格局均有重大的影响，或成全国样本。能够从一定程度上缓解原本只能通过购房解决权益保障问题的迫切需求。

　　“共有共治”成为政策主轴

　　事实上，新出台的京版共有产权房，或将作为未来全国推出的房地产长效机制的重要样板。而这一次的共有产权房，“共有共治”成为政策主轴。长效机制的含义，不仅局限于市场加保障两条腿走路，而是指形成购租并举、梯度消费，同时也对房产金融属性加以适当限制的状态。

　　“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国，至今仍在执行建设当中。国内的起点是在2007年，当时江苏淮安首次试点共有产权住房，3年后的2010年，上海亦推出试点。

　　2013年底时，北京推出了自住型商品房，带有一部分“共有产权”的属性，但是并没有在名称和实操中明确。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

　　需要注意的是，京版的共有产权房和此前淮安、上海的试点都不一样，并不是严格意义上的“保障性住房”。京版的共有产权模式是从“商品房”的本源迭代而来，其源于自住型商品房，而自住型商品房也是广义的商品房，政府和个人共同持有“商品房”的份额，更像是在对市场化这部分予以调整和修正。

　　截至目前，上海的共有产权房累计签约近9万户。上海共有产权房脱胎于“经济适用房”的逻辑，因此申请人必须是上海本地人，且对于家庭收入和居住面积等均有严格的限定。经适房的土地供应方式为划拨供地，上海共有产权房沿袭下来，也是划拨供地，不需要通过市场招拍挂。

　　而北京共有产权房的本源是另类的“商品房”，因此供地方式以“限房价、竞地价”“综合招标”为主，归根结底，还是市场竞价方式。同时，京版并不限制购房人的户籍、收入、现状居住面积等。

　　迭代 自住房的优化和升级

　　京版共有产权房是在北京的自住型商品房基础上调整、优化、升级、规范而来，并整合了多种政策性住房类型。多房并轨，一举宣告了在途的两限房和经济适用房(定向安置类除外)全部取消，退出历史舞台。

　　北京的自住型商品房出售时上交30%增值收益，具备共有的影子，但管控力度较弱。迭代而来的京版共有产权房，从实质和形式，全部突出体现按份额共有。在签订购房合同时，代持机构和购房人同时作为“买房人”出场签字盖章，三方订立合约，宣示意味很浓。

　　共有产权房对于购买资格、转让限制比自住型商品房更趋严格。申请人须单身且必须年满30周岁、在北京没有任何的房屋买卖记录，以杜绝“炒房嫌疑”。5年封闭期届满之后的份额转让对象仍需符合购买条件。

　　具有里程碑意义的是，共有产权房首次提出将不少于30%房源分配给“新北京人”，即符合北京限购条件的外地户籍人士。

　　本次办法征集意见的同时，北京同时发布了针对共有产权房建设标准的设计导则。这份字数达3600字的设计导则，可谓是定量定标、细致入微，标志着共有产权房要在政府指导下打造成为“建筑优品”。

　　平抑房价效果优于自住商品房

　　根据北京于今年一季度发布的计划，2017-2021年预计自住型商品房计划供地1020公顷，套数为25万套(年均5万套)，这些都将转化为共有产权房，这个供应量是过去自住房的2.5倍。

　　北京2016年成交的住宅(新房+二手房)总共是36万套，共有产权房每年供应5万套，占比达到14%，如果能够实现充分供应，平抑房价的效果应该比此前的自住型商品房要大一些。

　　京版共有产权房推出之后，购房者不用再承担高额购房成本，有条件的还能在5年后买下政府持有的份额，使得大量的刚性需求从商品房市场分流过来。

　　同时，共有产权房中的30%对外地户籍人士放开。共有产权房首次以文件的形式，明确了这30%的底线分配额度，所以有可能把部分外地户籍人士从低总价二手房市场拽回来。

　　总的来看，共有产权房不太可能对北京房地产市场产生颠覆性影响，但对遏制房价过快上涨或起到一些积极作用。

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