中国最大的物业服务公司之一。中海物业总部位于香港，是中国最大的物业服务公司之一。截止到 2017 年 6 月 30 日，公司管理的园区达 500 个，业务覆盖 52 个城市，包括香港和澳门，在管面积约 9，860 万平方米。公司有两大业务板块：（1）物业服务板块和（2）增值服务板块。物业服务板块是公司最大的收入和毛利来源，占收入超过 90%，占毛利超过 80%。

　　稳健的盈利增长。2017 年上半年，公司收入达 13.08 亿港元，增长 4.1%；毛利率同比提升 5.4 个百分点至 30.1%；当期净利润增长 36%至 1.55 亿港元。基于上半年公司良好的业绩表现，我们预测公司 FY2017-2019 收入将分别达27.3 亿、32.0 亿和 37.3 亿港元，FY2016-2019 收入复合增长率为 13.3%。我们同时预测公司 FY2017-2019 净利润将分别达 3.14 亿、3.67 亿和 4.32 亿港元，FY2016-2019 净利润复合增长率为 24%。

　　投资亮点：（1） 2015 年中海物业由中海地产（688 HK）剥离，成为中建集团内唯一的专业物业管理公司。我们相信中海物业的发展将持续受到母公司中国海外集团的支持。中海地产的物业开发将有助于公司管理面积持续稳健地增长。（2） 中海地产剥离中海物业后收购了中信地产，其中包括中信地产的物业管理公司。我们认为中海地产有可能将中信物业注入中海物业，扩大中海物业的业务规模。（3） 尽管公司于 2014 年就推出了 O2O 业务平台，增值服务也有了一定的增长，但该板块的盈利贡献仍较同业公司落后。由于增值服务利润率明显高于物业服务，该板块的边际增长将有效提高公司利润。考虑到公司现有的管理面积，我们认为中海物业增值服务板块的增长空间非常巨大。

　　首次覆盖给予买入评级。我们预测 FY2017-2019 EPS 分别 为 0.095、0.112 和0.131 港元。现时的股价相当于 2017 年预测市盈率的 20.3 倍以及 2018 年预测市盈率的 17.4 倍。考虑到中海地产今年良好的销售增长以及公司毛利率的改善，我们给予公司 2.24 港元的目标价，相当于 2018 年预测市盈率的 20.0倍。

　　投资风险：（1）公司低调的经营将有可能导致成交量减少和透明度降低。（2）母公司对中海物业的支持低于预期。（3）增值服务增长低于预期。

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