证券时报记者 吴家明

　　对于深圳的城中村而言，城市更新和综合整治一直都是首选的出路。如今，租赁的风口已经到来，城中村也焕发了新的生机，房企也在出招“撬动”这个市常

　　近日，深圳人民政府公报2017年第38期发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。其中，《实施意见》提出引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，要求各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作(有条件的区可以街道为单位开展试点工作)，引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升城中村的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的城中村，改造成租赁住房并对外长期租赁经营。

　　与此同时，《实施意见》提出允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。《实施意见》还提出探索发行住房租赁券，创新货币补贴形式，全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，并逐步提高货币补贴的比例，完善租赁补贴制度，合理确定租赁补贴标准等。

　　随着城市更新为代表的城市化进程加快，岗厦、大冲、水贝、白石洲……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。其实，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》已经表明，深圳已从过去“拆除重建”的发展模式更迭至“综合整治”，规划强调了要加大综合整治类的比重，争取拆除重建与综合整治用地比例达到4∶6，而深圳的城中村早已兴起“微改造”，不是一味采取大拆大建的方式。

　　深圳外来人口众多，其中租金较低、户型小的“城中村”出租屋占据了租赁市场的重要位置。深圳链家研究院发布的“租赁大数据”显示，深圳的住房类型比较丰富，目前在租赁市场占据主流地位的主要有三类：商品房、农民房及长租公寓。其中，租住城中村农民房的占比为52.9%，租商品房占比为32.4%。商品房租金多集中在每月3000至5000元，而农民房租金在2000元内的占到了73.8%。

　　有分析人士表示，正是由于土地资源紧缺，深圳才把解决租赁房源的目光投向了城中村。不过，从此前推出的只租不售地块等多项举措来看，深圳未来供应新增租赁住房力度应是全国最大。深职院房地产研究所所长邓志旺认为，发展租赁应该“市场主导，政府推动”，政府应该在立法、政策、日常管理等方面加强，市场的事情应该交给市场去做。

　　其实，房企早已有所行动。

　　随着一波又一波租赁政策出炉，房屋租赁业务早已成为多家房企巨头争夺的焦点。在深圳，万科对于房屋租赁市场的布局早已开启。除了长租公寓业务，在承租外部物业方面，万科最近找到了新模式，城中村就成为最新切入点。

　　此前，深圳万科与福田区南园街道玉田村就物业托管签约。玉田村将旗下物业统一出租给万科，在经过统一改造，并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。这一合作模式被称为“统租运营+物业管理+综合整治”新模式，也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。就在10月18日，深圳市南山区政府与万科集团共同签署了战略合作框架协议，合作范围包括城市更新和棚户区改造、养老民生、城中村综合整治及运营、住房租赁、产业项目发展、教育设施建设及综合改革、政府投资项目合作建设等内容。此前，龙湖集团携旗下长租公寓品牌冠寓亮相深圳，也代表着龙湖集团正式进入深圳。龙湖集团深圳公司总经理张智聪表示，“未来如果有可能，我们当然希望跟深圳人才安居集团合作，不论哪种方式都可以进行洽谈，我们非常乐意。”

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