自年初起，北京市在住宅土地出让中明确规定未来地块所建商品住宅的销售均价及最高售价。年底将至，以旭辉城、金樾和著为代表的首批限价型商品房于上周末正式亮相。就购房人而言，限价型商品房或称为新建住宅的主要供应量。就房企而言，限价型商品房能否迅速去化，以帮助部分企业完成在京全年销售任务，仍待市场验证。

　　首批亮相 惠及中低收入人群

　　从第一宗“限房价、竞地价”地块成交伊始，北京新建商品房市场就迎来“限价房”新时代。

　　就在上周末18号，首批“限价房”项目旭辉城与金樾和著正式亮相。据了解，上述两项目地块相邻，均位于房山新区板块，也是新区组团中首批建设住宅。根据用地性质，金樾和著地块建设体育馆、基础教育及商业配套，旭辉城地块则建设医疗与商业配套。

　　记者走访发现，两项目距离地铁房山线仍有一段路程，项目周边更靠近地铁在售新盘均价为5万元左右。上述两项目商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40945元/平方米。

　　以旭辉城75平方米两居为例，销售最高总价约为307万元；以首套房首付四成计算，首付为122.8万元。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，从近几个月来的土地供应结构来看，地价高企所导致的豪宅化、大户型化的趋势得到明显改观。从今年四季度起，90/70政策、共有产权房政策、限价政策，均将对改善未来新宅供应结构起到积极作用，未来更多的新宅供应将更好地惠及需要购买效型、低总价房源的中低收入的首次置业人群。

　　加速入市 房企冲刺全年任务

　　限价房入市不仅对购房人是重大利好，就房企而言也意味着在京走量完成任务、迅速回笼资金。

　　今年“3·17”以后，北京购房、新房取证政策趋严，部分房企在京出货速度下降。

　　“今年的绩效、年终奖不会太好。”一位全国型房企在京相关负责人告诉记者，去年任务完成较好，今年公司也处在扩张期，全国分公司任务都在去年基础上有所增加，如今完成比预期要低。

　　上述现象在北京不是个例。以某闽西房企为例，近年在京项目以商办类为主，住宅存量较少，以至于跌出在京销售前十榜单。对此，业内分析人士表示，今年商办类项目限购以前，此类产品已占据北京新房成交的半壁江山。限购后，对部分曾主要销售“商住房”的企业影响较大。

　　为了完成在京年度销售任务，部分房企选择将今年新拿的限价型商品房用地加速入市。

　　据记者了解，某房企将北京今年年中在大兴取得“限价房”项目加快建设，计划在年底前入市。一位接近该企业人士表示，上述企业今年全国销售任务为700亿元，加速“限价房”入市，很大程度有这方面考虑。

　　除完成业绩外，中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰还认为已限制房子销售的最高价格，就房企而言没有必要捂盘。“拿地有成本、开发需贷款，每天积压的利息、现金成本很高，在价格被限制后，越尽快出货，房企开发付出的代价越低。”陈云峰如是说。

　　性价比高 成交前景一片光明

　　接受记者采访的多位业内人士表示，开发商之所以出手限价型商品房项目，除开工需求外，也有一部分原因是看准这类项目销路好、不愁卖。

　　以旭辉城与金樾和著为例，从价格对比来看，同属房山六环外的商品住宅项目包括天恒·京西悦府、东亚·朗悦居等，单价在38000-40000元/平方米左右。

　　近期在房山看房的韩先生则告诉记者：“都说限价房不愁卖，我每天都能收到项目的销售电话，也不知道是不是卖的真好。”

　　对此，郭毅称，对于这种远郊区域的住宅项目来说，限价项目的单价优势并不突出，但由于其执行了“9070”，以中效型为主，因此更多地将提供符合刚需及首改客群需求的低总价住宅产品。

　　一位业内分析人士则认为，这类产品虽可满足刚需、刚改者一步到位，但对于房山本地购房人而言，在当地改善才是买房首眩这类产品与当地需求仍有不少差别，需从城区引导外溢客户。

　　然而，对于海淀、石景山、顺义孙河、丰台槐房等优质区域而言，价值优势尤为明显。

　　其中，最为优质的海淀区四道口地块，东至地铁十三号线，南至北方交大北路，西至财经学院东侧路，北至学院南路。按照规定，该地块所建商品住房销售均价不超过85373元/平方米，且最高销售单价不得超过89642元/平方米。

　　想在海淀学院路附近改善置业的张女士称，“周边皂君庙东里二手房挂牌价约为9.3万元/平方米，地块限价仅8.9万元/平方米，且不论后期价格如何，眼前明摆着万元的价差，谁不想买呢？”

　　值得一提的是，9月21日，位于德胜门外的中骏天宸取证销售价为13.5万元/平方米。该项目距离上述地块3.2公里。上述分析人士称，一处为西城、一处为海淀，相信上述海淀地块入市势必不愁销售。

　　本报记者 崔陆鹏

　　非常楼语

　　保证“限价房”公平销售才是关键

　　现在需要注意的，不是这类产品对区域房价的影响，而是这类“限价房”未来销售的公平性问题。

　　近日，天津市国土房管局就发布消息称，随着限价房销售不断升温，天津出现了个别中介、个人声称可以代办买房的违法违规现象，并借机进行虚假宣传。

　　保证限价房配售的公平性，天津明确项目遗过程由开发建设单位组织，遗采取电脑软件遗，遗软件经第三方机构审核，购房家庭数据录入、封存、解封等流程由公证机构全程监督，遗过程由购房家庭代表、公证处全程监督。同时加强现场巡查监督，确保公开公正。

　　实际上，越稀缺的楼盘，越会遇到各种关系户买房，尤其是这些“限价房”，低于周边二手房的价格很可能让投资需求闻风而动，这无疑就影响了销售公平性。因此，如何保障普通买房人能机会均等地买到这类房子，也是政策该重点关注的。

　　本报记者 崔陆鹏

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