广州租购同权真是“重磅炸弹”吗

　　7月17日，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。“租赁16条”亮点颇多，对市民而言，租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权，由此产生的学区房租金变化值得关注。

　　不过，那些寄望于政策将改变购房需求的人们，或许高兴得太早了。政策所强调的“符合条件”需要具有本市户籍、人才绿卡持有人、来穗人员随迁子女，也就是首先保障对象是有广州户籍家庭，户籍优先决定了人群受限。至于后面两条涉及没有广州户籍家庭，其实原本也可以租房就读。

　　租购同权引发的话题是一线城市天价学区房能否降温。优质公共教育资源本就稀缺，而大部分处于核心城区的房子本就价格不菲，加上学区这一因素，更是让房子市场价格飙升。

　　在类似北上广深这种全国最优质教育资源的集中城市，学区房之所以贵，一个重要原因就是附着在房子上的附加教育价值，学区房的含金量在于受教育权的优劣。如果租购同权能够贯彻落实，理论上降低了房子的含金量，减少很多人的购房热情，学区房失去被投资客炒作的动力。

　　这个理想状态忽略了一个重要的常量，即教育资源作为优质稀缺资源未能有效增加供给。在此情况下，优质稀缺资源还是会带来高溢价，不体现为高房价，也会转嫁为高房租。

　　如果某重点学校的学位分配完全实行租购同权，势必会带动周边房租的上涨，租金甚至有可能高于购房的按揭还款。市场经济里优质资源“价高者得”的规律不会变，买不起学区房的人同样可能面临租不起学区房的困境。而且，随着租售比大幅提升，大家的购房热情会重新燃起，再次进入高房价的死循环。

　　租购同权也许会对稀缺性不强、买家的支撑面不大的房子产生冲击，但对于大城市核心区的房子来说，却未必有效。因为即便失去了“学位”这个巨大的附加值，其他的附加值仍会存在，比如租金收入，比如资产保值功能等。

　　事实上，对比“北上深”楼市，主动给学区房降温的广州已经慢慢被动“掉队”。在2016年初开始的中国主要城市新一轮房价暴涨中，广州被调侃“从房价上被踢出一线城市了”，即便没有租购同权的重磅炸弹，同为一线城市的广州也没有上海、北京楼市的火爆，甚至不及邻居深圳，被业内形容为“不温不火”。

　　广州的楼价被业内人士称为“价格洼地”。广州房价低与投资氛围不够浓厚密切相关，跟深圳客户群强烈的投资意识对比，广州购房者抱有务实的置业心态，炒楼比例不高。这也间接地预测了租购同权砸向市场，溅起的水花或许没有想象中那么大。

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