客观看待“租购同权”

　　证券时报记者 罗克关

　　广州这两天火了。广州日前发布《加快发展住房租赁市场的工作方案》，要求赋予“符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。一时间各方纷纷击节叫好，被学位房压抑许久的公众情绪也借此宣泄了一番。但市场很快冷静了下来，意识到这不是完全意义上的“租购同权”。

　　市场所期待和理解的“租购同权”，其实是指义务教育资源的分配能够和房产所有权脱钩，最好还能和户口脱钩，但这与广州的实际情况不符。事实上，广州义务教育资源分配的大框架还是传统的“地段生+统筹生”模式。地段生大家很熟悉，主要是按户口所在地或家庭住址分配，本市(区)户口和家庭房产一般占据最大的权重。统筹生则是因各种原因不能被地段学校接收的学生，《方案》提出的“租购同权”，其实主要针对的就是这部分学童。

　　如果更详细一些，我们可以看到《方案》能够惠及的适龄学童共有三类，分别是“具有本市户籍的适龄儿童少年”、“人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生”以及“符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。这三类适龄学童的监护人，如果满足“在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案”等条件，可以由教育部门统筹安排就读。

　　也就是说，这个政策并没有改变地段生在现有分配规则下优先安排学位的规则。公众憧憬的义务教育资源分配完全和房产、户口脱钩的情况并没有出现。尽管如此，这种努力方向依然是值得赞许的，至少广州市在统筹生这个有限的群体里，在尝试一些新的突破。

　　既然实际情况与公众期许不同，那完全意义上的“租购同权”能够实现吗？笔者以为这并不现实。

　　首先，公众情绪对于学位房的纠结，事实上是对附着于房产之上公共教育资源数量不足、品质不均的纠结。但实际上，不管在任何情况下，一个城市只要在教育资源上存在供需缺口，相应的排序机制就会产生。不管是按户口、房产还是其他指标排列，筛选的过程一定会存在，关键在于能否做到公平公正。即便从总量上说不存在供需缺口，但不同学校之间的差距是现实存在的，这意味着需求方的偏好一定会有差异，一些学校注定会是市场上供不应求的热门。

　　其次，如果说按照房产排序的方法不可取，这将会助推学位房价格上升，进而造成更大的社会不公平，那按照租房合同来排序就能解决问题吗？按照租房合同来排序，虽然公共资源的分配和房产所有权脱钩了，但一转身又跟房产使用权挂上了钩。这种情况下，好的学位房租金毫无疑问会大幅上升，进而推高房产持有阶段的收益率。这种情况下，好的学位房价格会下跌吗？事实上，问题兜了一圈又回到了原点。

　　总而言之，公共资源分配历来都是社会管理的难题。现实中，没有任何一种方法能够做到绝对的公平，公众舆论对于一些问题存在不满情绪，憧憬改进固然可以理解，但在实操中这还不够，我们还是要尊重规律和客观事实。

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