自家260平方米四合院被拆，结果却只拿到116平方米楼房。在房价飞涨的北京，黄金地段“四道口”，此事极为罕见。但背后却牵出一场土地一二级开发商无法“衔接”的往事来。

　　近日，《中国经营报》记者核实，于桂全一家与北京如日嘉和房地产开发有限公司(以下简称“如日嘉和”)相关诉讼即将开庭，已有的相关司法文书显示，此事情节复杂。如日嘉和作为一级开发商，曾和于桂全一家签订协议，约定为其提供商品房——这显然属于二级开发商的内容，但如日嘉和完成一级开发后，未能如愿成为二级开发商。

　　于桂全家于2012年被拆，此后始终与如日嘉和方面交涉，中间曾出现“协议替换”事件。而诉讼中，如日嘉和股东公司曾派高管出庭。此外，记者注意到，公开信息及裁判文书网中，类似纠纷不在少数。

　　一级开发商“回购协议”

　　2009年9月，海淀区房管局发布拆迁公告，称根据《房屋拆迁许可证》京建海拆许字(2009)第179号规定，如日嘉和在海淀区四道口“东至轻轨13号线;南至交大东路16号院和18号院被围墙;西至交大东路;北至学院南路”地区范围内，进行四道口住宅小区土地一级开发项目建设。

　　熟悉北京的人都知道，这一地块位于二环与三环之间，周边高校众多，交通便利，属难得的黄金地带。而根据北京市规划委员会网站信息：“该项目经2005年第四期政府储备土地和入市交易土地联席会审议通过，授权北京如日嘉和房地产开发有限公司进行土地一级开发工作。”

　　工商注册资料显示，如日嘉和注册资本3000万元，股东为三方，其中广东某公司占股51%，北京天雅恒逸控股集团有限公司占股29%，中北房地产开发有限公司占股20%。

　　2012年，于桂全一家与如日嘉和签订“拆迁回购安置协议”，注明被拆四合院建筑面积为212平方米，应无偿获得房屋面积297平方米(带院为260平方米)。此外，双方约定，回购房共计6套，面积总计548平方米，其中530万元补偿款中501万元用于购买上述6套房。

　　这份协议还附带了回购房屋平面图及在整栋楼的位置图，以及对房屋装饰和设备的相关约定。看上去，这更像是“831”政策前的一种约定——那之前，负责土地一级开发的企业，往往也会是二级开发商，故而签订拆迁协议的同时，也签订回购协议。

　　但在“831”政策之后，这种同一企业完成两级开发的事便明显减少。一级开发之后，二级开发谁来做，往往要进行招拍挂，花落谁家殊难预料。

　　而据2017年末媒体报道，当年10月11日，四道口宅地被天恒以16.5亿元+自持36%夺下，限价8.9万元/平方米。这意味着，如日嘉和止步于一级开发，未能成为二级开发商。

　　记者注意到，当天14个竞买主体中，包括如日嘉和的股东公司，此外还有懋源、路劲、首创+方达博盛投资、金地、保利、金融街、碧桂园、金茂等。

　　竞拍失败引发纠纷

　　在出让附带条件中，开发商需向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000平方米地上商业用房，回购价3000元/平方米;向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945平方米地上商业用房;无偿向被拆迁人提供回迁安置房(商品住宅)16套，合计建筑面积1370平方米。

　　看上去，似乎照顾到了拆迁户，但于桂全一家回购6套，而合计16套中是否包含.如日嘉和方面未作回应。

　　根据上述“拆迁安置回购协议”，如日嘉和方面承诺在2013年底向于桂全一家交房。但此后，如日嘉和方面一再拖延，并再次承诺将于2015年底交房。但时至2017年初，于桂全一家仅获得116平方米楼房，且系20楼的顶层，交房后还有漏雨等问题。

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