空调”是房地产调控代名词。

房价越调越高，直到本轮调控，这种惯性思维依然存在，否则，北京的房价也不会在今年的一季度还出现那么可观的跳涨。

涨了多少，不说也罢。

据说，调控的目标是2016年10月，那年的那个黄金周是个分水岭，之前限购限贷在全国除了五个城市外基本上都取消了，涉及的城市多达40多个，不但取消了限购限贷，而且还降低了一套二套首付的比例，等于加了杠杆，之后限购限贷又在一夜之间在不少地方重新实施，至少有20多个城市做出了相应的布置，一套二套的首付比例也都恢复到了此前的比例，离婚都没有购房的资格，但是，然并卵，房价照样涨，这就是习惯成自然。

这辈子谁没骗过你？正确答案是房地产中介。因为他们总是让你买房买房买房，否则就要涨价涨价涨价，果然如此。

不调控不得了，但是调控不见效更要人老命；短期有回落固然好，但是事后报复性反弹如何是好？长效机制是什么，谁都说不清楚。

恐怕谁也不知道究竟什么样的调控才能标本兼治，长短兼顾，才能把“房子是用来住的，不是用来炒的”落到实处。

恐怕未必就是房产税。

因为房产税是物业税，中国的土地国有，我们只有70年的使用权，税费不可能重复；何况，房产税必然是全民税，和所有人利益相关，谁征谁免谁说了算？更何况，即便立法征税，按律法不追溯既往，而存量和增量新老划断，对房价走势影响有限，换句话讲，如果目标要调控的是房价，那么征税就不是正确措施，否则，美国也就不会有次贷危机发生。

租售同权恐怕是一把开门的钥匙。

1998年之前，中国基本上没有商品房，我们住的都是公租房，要么是单位分配的，要么是房管所收租的，私人产权房只听说过从来没有见识过，但是这并不影响我们结婚，生子，落户，上学，看病，社保。不知道从什么时候开始，这一切都跟产权联系在一起，“学区房”也就应运而生，居者和有其屋不知不觉之中就画了等号，使用权和所有权也就画了等号，居住权这个公民社会的公权力和业主这个私有产权的私权也画上了等号，简单的问题开始复杂，从中央到地方，政府的应对措施可谓挖空心思，但是由于认识上的偏差，实际上一直在所有权的怪圈里打转转，即便各地推出的经济适用房、廉租房或两限房、自住商品房其实都在所有权上为购房者留出空间或者说尾巴，都潜意识中把所有权让渡到潜在的购房者，这无异是“投资”的寻租空间，只要政策补贴的房源最终可以在市场自由流通，那么政府建再多的名目众多的房都是供不应求的，有利可图一定也会对这种政策给予毁灭性的打击，事实上也正是如此。

只求拥有，不求所有，前提是“租售同权”能够落实到位，这一次广东开了一个好头，估计，北上都会跟进，而住建部的立法表态相信在全国推进的可能性就更大，有法律作保障，那么公租房或共有产权的住房才会有现实的意义。

如果说雄安新区禁止房地产开发大家一头雾水还可以理解，那么万科竞拍自持出租地产就已经是初露端倪，而上海土地竞拍指向特定开发商则楼面价不足6000元就是一种呼之欲出，以公房解决住，让私房解决“炒”，体现的正是恺撒的归恺撒，人民的归人民的思路。当然，这种“公”，可以是市场主体的机构，也可以是社会管理的政府，最新的进展即是北京市宣布原来的所谓自住商品房进化为共有产权房，新老北京人都可以申请，房权产权归政府和购买者按份共有，出租权益可以分享，但是出售只能反销给政府，而政府也可以再次出售给符合条件的居民，说白了其实就是政府让渡使用权给大家，减轻了大家购房的压力，对于北上广深的广大“夹心层”居民是重大利好，一套房买不起，三分之一可以吧，四分之一可以吧，这种做法降低的就是大家的居住成本，是减负，解决的是使用权，搁置的是所有权。

羊毛出在羊身上，中国过去的房地产调控大多着眼加大开发商或投资者的支出以期改善供求关系，但是这些支出其实最终都会转嫁到购房者身上，因为住是刚需！而本届政府的思路着眼于现实分解的是购房者的财务成本，进而推行租售并举，承担起主体责任，这才是问题的关键。政府真正想解决的问题没有解决不了的，政府要真正解决问题就必须把自己放在问题中间，换句话讲，负起该负的责任，而不是把责任推给银行，开发商、投资者。

思路决定出路。

房地产真的天要变了。

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