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“速冻”、“冰封”，“零成交”成为了上半年北京商办市场的常态。自3月份实施限制性政策以来，北京商办市场生态环境完全被改变。

　　值得关注的是，在住宅市场天花板逐渐来临的背景下，单纯依靠住宅销售的房企利润率越来越低，“增收不增利”的困局难破。但若提升商办物业的运营能力，则将会提升房企的现金流收入，同时改善利润指标。

　　鉴于此，标杆房企均在谋变。据《证券日报》获悉，以保利地产(10.020, -0.06, -0.60%)为例，其重新铺排在一、二线城市布局的商业地产业态格局，试图以提供“服务”为核心，锁定为企业提供多元化需求为途径，实现突围。

　　商办货值逾300亿元

　　今年3月份，北京市住建委出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，提出在建在售商办类项目不得卖个人，并要求开发企业新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米。

　　这一调控政策几乎让北京的商办项目整体遇冷。正如保利地产北京公司商办项目负责人  王竹轩所示，“现在客户圈层发生了很大变化，原来可能投资客比较多，现在的主流客群则是企业”，这是这一市场发生巨变的根本所在。

　　显然，在当前的商办市场环境下，拿地-建房-散售模式已经“玩不动”，资产运营时代已经来临。“无论是企业购买还是个人购买，（商办物业）都是一个资产。” 王竹轩表示，保利地产想做长线市场，未来3年-5年间，保利商办项目将为整个保利集团构筑“资产长城”，深耕商办领域，建立专业级的资管中心。

　　据王竹轩透露，目前，保利商办产品呈现“4+2”的产品布局，即保利大都汇、保利佲悦大都汇、欢乐大都汇、保利未来城4个项目对外销售；保利国际广场、保利蓟门一号2个项目自持租赁，但无论是租还是售，保利商办物业都以多样的服务体系，满足不同企业的多元化需求。“秉承自持物业运营管理经验，相比周边平均租金高出约20%。”

　　此外，王竹轩进一步称，从北京保利商办物业的规模和产品类型来看，总体量约110万平方米，商办类自持面积接近50万平方米，商办类销售型物业货值约300亿元，这样的量级在北京市场并不多见。

　　多家房企联盟突围

　　事实上，从整个房地产市场来看，住宅市场正进入相对平衡的发展时期，住宅持有量已达到很高水平。

　　据中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云透露，今年上半年，房地产销售额约达5万亿元，销售面积增加13.5%，商务办公楼面积增加35.8%。显然，商务写字楼市场销售面积增速远高于住宅市场增速。实际上，随着房地产市场成熟度的提升，细分出来的商务办公、甚至长租公寓有长期发展的前景。

　　在蔡云看来，在未来的房地产市场，服务将是很大一块蛋糕。

　　蔡云进一步称，想要分食这块蛋糕，企业需要平衡资金，加快资产证券化。在此期间，要强化整个项目开发和运营周期的承担债务能力、以提升运营服务能力来稳定收益和现金流，从开发商转化成运营商，才能补充上市房企的利润收益。

　　值得一提的是，向运营服务商转型，是标杆房企目前都有的共识。鉴于此，北京保利、中国金茂、绿地、首创、华润、远洋、旭辉等知名房企，成立了北京商办联盟，试图在商办市场新时期，尽快谋变，建立租售服务多元化体系实现突围。