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　　作者/新浪财经 徐雯

　　新浪财经讯 日前，绿地控股发布了2018年业绩快报，公司全年营收为3510亿元，同比增长21%；利润总额242亿元，同比增长26%；归母净利润117亿元，同比增长 29%；总资产破万亿，达10037亿元，同比增长18%。

　　今天，绿地董事长兼总裁张玉良接受了新浪财经在内的媒体专访。2018年调控措施密集出台，致使绿地的房地产主业未达到年初设定的4000亿目标。不过，张玉良依然乐观，他认为行业还有巨大的成长空间。“2019年房地产继续稳，结构性机会长期存在。”当然，他也坦言，这个行业受政策影响较大。

　　今年63岁的张玉良去年获得董事长连任，他也屡屡被问及接班人话题。今天，面对这个问题，张玉良并未直言接班人人选，而是委婉表示，他把绿地当自己的孩子，感情极深。退休当然舒服，连任是继续为国家做贡献。再者，绿地是混合所有制企业，董事长由董事会推选，如果所有股东认可，自己也有条件，那就继续干下去。

　　以下为采访节选：

　　一、对于2018年的表现，张玉良曾经提出的一个目标是实现房地产销售4000亿，但最后差了一点，如何看这个成绩？

　　张玉良：对于2018年的工作，总体比较满意。美中不足的是，2018年下半年，特别是进入8、9月份后，房地产调控更加严厉，在这样的市场背景下，年初4000亿的目标并没有实现。事实上，下半年市场下行，很多企业原来年初的预期没有达到。当然，有些企业对外公布的指标低一点，留有余地比较大，对外还是完成了目标。另外，我们企业在创新转型中，有些工作本来可以做得更好，但是有些工作亮点不够足。

　　二、2018年四季度，绿地控股首次对外提出销售目标，明确未来三年的总体目标是确保年均销售规模保持在5000亿元左右。保持乐观的原因是什么？

　　张玉良：中国房地产市场是一个巨大的市场，它与全球情况不一样，中国正处在城市化阶段，人口数量庞大，从国情来看，这个行业还是有巨大的成长空间。我们这样的企业，完全有条件成为行业龙头企业。我们有信心今年继续保持好的增长，目标还是很奋进的。

　　三、对于2019年中国房地产业的表现怎么看？

　　张玉良：2019年房地产将继续稳，稳中有点降，不过，区域结构性和产品结构性机会都会长期存在。我预计，一线的政策调控不太会有太大的松动，二线城市会有一定微调。地方为主，以稳为主，防止过快上涨同时，也防止过快下跌，大幅下跌的话必将逆周期调控实现止滑。另外，三四线城市仍存在比较多的机会。

　　四、这几年来，绿地逐步形成了地产+的发展模式，即以房地产为主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展。目前绿地房地产主业占到总营收的比例下降至45%以下。外界认为，与其他优秀房企相比，绿地的整体毛利率偏低，如何看待这样的质疑？

　　张玉良：实际情况是什么？其实需要分开来看。

　　首先，绿地房地产板块的销售利润率和投资回报率，跟其他企业差不多；

　　其次，综合产业的毛利率的确偏低，商业跟商业算，基建跟基建算，其实绿地的基建业务跟中国基建比，我们也不低多少；

　　第三，跟资本比，企业的核心指标ROE，绿地一直走在前列。去年净资产回报率约17.4%，行业内一直领先，毕竟，绿地资本金比部分公司少很多，实际上净资产回报率很高。

　　五、绿地股价是否被低估？

　　张玉良：股价的确偏低，我们还要跟投资者多做交流工作。资本市场依然有空间。

　　六、根据绿地控股的财报，2018年，绿地新进城市30个，新增房地产项目118个。在当前的市场环境之下，绿地未来的投资如何布局？

　　张玉良：2019年，按照市场和形势的判断，以及政策调控的序曲，我们认为，二线城市和一二线城市的约束地区，还有三线城市或者说拥有经济增长量、人口积聚、交通便捷的城市是重点投资的区域。

　　有潜力的地方会继续追加，特别是围绕一些城市的交通核心点上。高铁站依然是19年要布置的重点，预计一季度将增加10个以上，1、2月份将增加5个。

　　七、2018年11月16日，绿地控股集团董事会选举张玉良为公司第九届董事长、总裁一职任期与董事会一致，张玉良成功实现连任。今年，1956年出生的张玉良63岁，退休问题成了被屡屡提及的话题。有没有合适的接班人人选？

　　张玉良：连任很好，可以继续为国家做贡献。另一方面，当董事长很辛苦，如果退休可以享受人生了。

　　然而，作为创始人的企业家可能比其他企业家对企业的感情更深，时间越长，企业就像自己生的孩子一样。

　　绿地是混合所有制企业，不是传统国企，经营班子不是简单政府任命，而是按照公司法，董事会推荐董事长，完全是市场化的行为。当然，国有股东有着重要分量，国有股东信任你，如果你身体好、有能力、有条件，人家愿意让你干，你也愿意干，这是双向的选择。这样的治理结构是非常好的进步，绿地去年实现较好增长，也是因为体制机制发挥了重要作用，我也呼吁国有企业加大力度混改。

　　八、根据中国指数研究院的数据，去年，超过千亿规模的房企已超30家。其中，万科、碧桂园、恒大三家巨头的销售额突破了6000亿。未来中国房地产企业将呈现什么样的市场格局？

　　张玉良：很明显，未来，大企业将继续积聚，并保持较好增长，直至出现寡头。这符合竞争规律。但是，一万亿是上限，还是6000亿元？这个不好判断。

　　房地产行业周期性特别强，受政策影响较大，一不小心就倒下了，你说对快速扩张很有信心，其实还是有风险的。没有哪家企业短期能承受外部环境急剧的变化。以我理解，去年有些企业金融资本有意收缩，毕竟这个行业的周期性和政策调控的影响大，促使大企业谨慎再谨慎，宁可留下较大余地，先要活下去。

　　九、如何看待房地产行业，快周转现象与安全质量的平衡？

　　张玉良：快周转有其科学合理性，任何产业都有科学规律，经营体制和考核体制把积极性调动到极致，有其内生动力的一面。但当你管理不到位，违背了规律，很多事故就来了。

　　我主张，快周转是整个行业都需要的，房地产行业投入量很大，部分有条件的要高周转，部分管理不到位的要放缓，尊重科学规律的前提下，不应该被质疑，否则，结果就会惩罚你。

　　十、近段时间，全国的开发商都感受到了市场的“寒潮”。市场下行背景下，如何看稳就业的话题？

　　张玉良：中央提出六稳，我认为，最关键的是金融要稳，地产要稳，预期要稳。短期内去杠杆的话，所有企业都会倒下，房地产企业资本的70%、80%依靠银行融资。房地产的带动量、涉及面太广了，市场下行，大量建筑施工、材料生产商就失业了，房地产必须稳。当然，稳中也要寻找机会。