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　9月13日，在上海的一场房产经纪峰会上，一个衣着朴素的中年人坐在标有“柬埔寨”的交流台前。半个小时后，他决定用2亿美金购置几乎一整栋楼。这让坐在他对面的海外房产经纪人马迪喜笑颜开。

　　找到了“大客户”的马迪依然处于惊讶状态。“上海这边的客户群体对国际金融市场的动态太清晰了。”她回忆道，那位客户上来就要“一带一路”国家，对其他诸如迪拜等国家的房产则不太感冒。“现在为止是初步意向，还没完全落地。”马迪对经济观察报说，下个月她将与客户飞往柬埔寨，进一步向客户介绍这栋坐标在柬埔寨首都金边、类似上海陆家嘴这样的CBD位置的A级写字楼。目前，这栋楼的价格大约在1万多人民币/平方米。

　　这位挥手间出手2亿美金的中年人，并不是一个人在战斗。在他的背后，往往有一个炒房团的支持。对于他和他身后的炒房团，并不担心今年以来趋紧的外汇管制。此前，他们早已在海外备下大量的现金，问题只在于，下一步到哪里去买买买？

　　中国买家的海外资产配置战，又拉响了新一轮的号角。此次，人们把目光投向了东南亚，直指“一带一路”国家。诸如泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等国家，正在日益成为中国买家的“新宠”。

　　热度

　　“下个月将会是购房旺季。”9月13日，在2017居外中外房产经纪峰会上，来自芭提雅的房产中介谢徽对经济观察报介绍说，随着十一国庆节以及泰国旅游季的开始，将陆续有中国买家采用“边旅游边看房”的形式，去实地接触当地房源。

　　泰国的房价已经经历了一轮的上涨。这位精通泰语，同时又能说一口流利中文的泰籍华人谢徽，在当地的房产界很吃香。她回忆道，早在2012年，公司就开始做中国生意，当时一套8000人民币/平方米的房子，现在已经涨到了2万人民币/平方米。目前，每个月都会有一批40人的中国旅行团到泰国的楼盘来看房，而她都是拿着整栋楼在对外进行售卖。

　　具有永久产权的公寓房成为了大多数中国买家的首选。当然，也不乏有一些买家以公司名义购买别墅。据谢徽介绍，购房者会从投资、度假、旅行、父母养老等多个方面进行考量。“旅游业发达的地方，不愁租不出去房。”一位在普吉岛买下别墅的中国买家对经济观察报说，来普吉岛的游客大多“不差钱”，希望有更好的居住体验，租金收益完全可以抵消房贷；到了假期，也可带家人来此地自住。

　　据中国最大海外房源平台居外网数据，目前，泰国已跃居中国买家海外购房目的地国家排行第三名，仅次美国和澳洲，今年2季度中国买家在居外网对泰国房源的查询、咨询量比去年同期涨147%。而除了泰国以外，中国买家对马来西亚房的兴趣也猛涨，今年2季度居外网马来西亚房源访问与咨询量比去年同期增加95%。居外网首席增长官马来西亚华人刘碧利对经济观察报介绍道，马来西亚吸引国人投资的优势在于当地的优质教育。“一些希望孩子走国际化道路的家庭，会让孩子来此地就读高中，以提前适应英语环境。”刘碧利介绍道，马来西亚当地华人众多，不会英语的陪读妈妈也可以过得很舒适，而在马来西亚的国际学校就读后，不少中国学生会选择继续到美国深造。在出入境方面，马来西亚的第二家园移民计划，可使得申请人获得马国10年终身可续签的居住签证，自由进出该国。

　　那些嗅觉灵敏的投资者和金融机构则看好“一带一路”概念的效应，将目光投向更多还未经历房价增长的东南亚国家。马迪所在的宝琛环球有限公司是一家帮助高净值人群做资产管理服务的公司。这家位于香港的金融公司，此前侧重代理美国的房地产，现在则开始把目光聚焦在经营东南亚房和“一带一路”概念房，而这样转向东南亚的房产经纪公司目前不在少数。

　　随着“一带一路”战略的火热，中国企业走进东南亚国家进行投资和基础设施建设，也带动了当地的售房热度。诸如柬埔寨、越南、缅甸等国家登上了舞台，开始用未来的前景作为吸引中国买家的卖点。前述那位2亿美元的买家就是直奔“一带一路”国家而去，这也使得“一带一路”概念房在当日峰会上出尽风头。“泰国和马来西亚的房价已经被炒得很高了，公司更看好柬埔寨。”马迪对经济观察报介绍道，柬埔寨属于东盟十国，目前的情况很像七八十年代的中国，它拥有7%以上的GDP年增速，随着其经济的发展，房价的前景很乐观。“那位2亿美元的大客户并不是一时冲动”，马迪认为，上海这边的客户群体对国际金融市场的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元区，相对于其他国家更具有保值增值性。

　　购置东南亚房产的大多数买家用于投资，以从中获取租金收益。经济观察报采访的多位房地产商和中介商表示，购置东南亚房产的人群大致分为三类。第一是高端炒房团，他们大多在海外已有投资、资金充足，看好东南亚房产前景，投资一线城市的高端写字楼、别墅等；第二是有过海外经历、或者相对熟悉海外房市的中产阶级，已在欧美等国家有过房产投资经验，手有余钱，希望分散风险；第三是首次出海、寻求机遇的购房新手，因资金有限而将目光投向“一带一路”沿线的新兴房产市场，目标多为公寓房。

　　出海

　　对于首次出海购置房产的个人来说，资金怎么出去是个永恒的话题。特别是在外汇日益趋严的今天，经济观察报采访的多位房产中介介绍道，一些已有香港账户的中国买家会直接将首付存入香港账户用以购房使用。但随着今年年初以来，花旗银行、招商银行(18.5, 0.00, 0.00%)等大幅度提高内地人到香港开户门槛后，香港银行账户开户变得艰难起来，而资金跨境转账相对以往也不再容易。

　　7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币。当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。一定程度上，增加了买房支付的难度。

　　但相较于欧美这种动辄500万、1000万人民币的房产来说，东南亚国家的房源优势在于，价格没有那么高。这意味着，首付款也相对较低。在泰国，首付款是全价的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16万人民币为例，一些中国买家会直接采用银联卡刷卡，汇率则采用银行的即时汇率。

　　虽然从2017年6月1日起，针对银联卡在中国境外进行的房产或投资类交易将正式关闭。刷卡的中国买家会接到银行电话，询问这笔钱的用途，大多数人的回答是，在泰国购物。

　　一位银行内部人士对经济观察报介绍道，外汇管制一般是针对现钞和汇款出境，对于银联储蓄卡直接刷卡消费方面限制确实相对较小。

　　虽然如此，买家们似乎依然无法回避资金出境难题。在泰国、马来西亚等地，优质房产依然可达三四百万元人民币一套，换汇在所难免。最新的《个人购汇申请表》明确表示：不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。如果违规换汇，不但要求回兑，而且还会面临罚款。

　　对此，马来西亚的房产中介商邬子扬则给出了折中的办法。“投资房产受限制，并不代表投资农业受限制。”他对经济观察报说，他正计划邀请客户去当地的榴莲园进行农业投资，租赁土地种植榴莲，从中获取收益后，再用收益投资房产。但他也承认，该方案的收益周期约三年，更适合那些有长期投资规划的人。“是否可以采取一种租赁同售的形式？”一位马来西亚的房地产开发商EDDIE则另辟蹊径。在他看来，不能境外买房并不意味着不能境外租房。中国买家可以采取交租金的形式分散缴纳房款，一旦累计租金达到房款金额，就将房子直接过户给买家。他对经济观察报表示，这种模式正在酝酿中，下一步将进行可行性研究。

　　判断

　　王芳则属于那类有过海外经历、或者相对熟悉海外房市的中产阶级，对房子质量有一定要求，青睐一线城市的房产。她已在美国尔湾购有一套市值80万美元的房产，手有部分余钱，不够在中国的一线城市或者美国再次购买房产，但在东南亚国家买房绰绰有余。

　　为什么定位东南亚国家？除了价格相对低以外，王芳是希望分散风险，“把鸡蛋放到尽量多的篮子里”。

　　更耐人寻味的是，“很多香港人和台湾人正在东南亚炒房，这跟十多年前他们来大陆炒房是一个样子。”从事金融行业的她观察到，随着经济形势的好转，东南亚似乎正在走中国改革开放这条道路。中国的制造业正在向东南亚转移，劳动密集型产业过去之后，人口将不断集聚，房价也会逐渐上涨。“这一点上，跟随制造业过去的香港人和台湾人看得很清楚。”王芳说。

　　同大多数谨慎购房的中产阶级一样，王芳不会很匆忙地“为了买房而买房”。她此前看好了一套价值400万人民币左右，位于吉隆坡的房子，但由于最终价格高于预期而放弃。对于王芳而言，如果投资该房屋，仅是为了赚取租金，流动性对于她而言显然差了一点。

　　而对于东南亚国家汇率波动的担忧，也成为她不敢轻易出手的原因之一。比起热度已经很高的房子，王芳更想去看一些位于东南亚国家首都、面积小、总价较低的房型，她并不想投资太多的钱进去，最好是不占用太多的流动性。此外，“如果房子是为了以后升值，也要考虑有没有买方市场。”王芳对经济观察报谈到。

　　不仅是买家态度谨慎，一些投资管理机构也在布局的过程中采取了乐观谨慎的态度。澳宜国际总经理助理梁平蓬对经济观察报说，公司8月份开始去马来西亚等国家考查房产，十一个项目中只选择了一个。那是位于马来西亚海边的别墅，400-500平米，330万左右人民币，使用面积均价5、6千人民币/平方米，产权99年。开放商甚至提供包租服务，租金收益之外，三年之后，家具全送。

　　梁平蓬介绍道，对于买家来说，政策稳定、房屋所有权、经济稳定、房价提升趋势、空气质量、孩子教育，旅游地等都成为考量的重要方面。