“9·30”楼市调控一年间：多城经历四轮及以上政策加码

　　


　　去年9月30日，北京发布了被称为“9·30新政”的楼市调控措施，拉开了全国新一轮的楼市调控序幕。

　　新政实施一周年之际，在多轮调控影响下，多地楼市成交量下滑明显，市场向理性方向发展。

　　易居研究院数据显示，9月份，在其检测的50城中，新建商品住宅成交面积同比减少31%，已连续7个月下跌。其中，四个一线城市新建商品住宅成交面积为169万平方米，同比减少53%。中国指数研究院的数据则显示，十一黄金周期间，其重点监测的25个城市成交面积环比下降62.6%。

　　分析人士指出，一方面，调控城市的楼市成交量持续下滑，在经历了两三个季度的“量跌”后，正处在向“价跌”转变的关键节点，市场预期变化明显；另一方面，尽管根据房企发布的销售业绩，大型房企将在2017年迎销售业绩与利润的新高峰，但行业整体分化进一步加剧，中小房企的生存空间进一步萎缩。

　　60城累计出台126条限购政策

　　“9·30”调控一年以来，楼市成交量下滑明显。

　　根据易居研究院监控的50城新建商品住宅成交报告，一线城市今年前三季度新建商品住宅成交面积为1796万平方米，创10年新低，为2007年以来的最低值。

　　即使在传统的销售旺季，“金九银十”，市场仍维持低位。9月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2266万平方米，环比增加3%，同比减少31%，同比数据已连续7个月下跌。

　　这一趋势也延续到了“十一”黄金周期间。受假期出行影响，“十一”期间一直是楼市成交淡季，网签量一般处于相对低位，但相较往年，今年黄金周格外惨淡。

　　中国指数研究院数据显示，十一黄金周期间，受其重点监测的25个城市成交面积环比下降62.6%。其中24个城市环比下降，占监测城市的96%；与去年同期相比，25个代表城市成交量整体下降60.9%，其中21个城市均有所下降。

　　分城市来看，各线城市同环比均有不同程度下降。环比来看，一二城市降幅均超六成，且一线代表城市降幅高于二三线。同比来看，各线城市均下降，一线城市降幅超八成。

　　易居研究院副院长杨红旭认为，此轮市场降温主要原因还是各地持续出台的调控政策，对房地产市场的供给端和需求端均作出限制，使成交维持在低位；同时，由于去年调控前的楼市火爆，销售数据基数较大，使得今年的同比降幅比较明显。

　　截至2017年9月30日，全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围，累计出台126条限购政策、166条限贷政策。分析人士指出，此轮调控持续时间长，且随着市场行情的变化不断加码，是其区别于此前几轮调控的主要特点。

　　据了解，北京、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市已经历四轮及以上政策加码。而在9月末，西安、重庆等多个热点城市先后集中出台楼市新政。

　　中国指数研究院认为，9月末出台新政的多数城市，均将限售作为本次政策的核心聚焦点。其政策的核心诉求就是：抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力，将使调控力度达到较高的程度，将进一步稳定市场预期，引导市场更快地向理性方向发展。“未来楼市政策仍会延续‘房子是用来住的，不是用来炒的’这一明确的楼市调控主线。”

　　行业集中度进一步提升

　　持续高压调控，不仅使市场预期和价格开始松动，也开始对房地产业态产生影响。

　　杨红旭表示，对于处于调控中的热门城市而言，目前正处在成交量持续萎缩之后，导致价格下跌的关键时间点。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，事实上，到了下半年，市场下行的趋势已经导致部分房企主动放弃心理预期的价格底线，适应政府的指导价格而积极跑量。

　　而在二手房市场，市场预期的变化更加明显。近期，链家研究院发布报告称，市场业主在积极调整预期。对比去年同期挂牌业主的调价情况，重点城市二手房市场降价业主的占比较去年同期有明显增长。以北京为例，在9月份北京所有调价业主中，降价业主占比同比上升了超过70%。

　　同时，此轮调控对房地产行业的影响也在持续发酵。行业集中度进一步提升，中小房企生存空间越发萎缩。

　　根据CRICA研究中心数据，前30房企在2017年前三季度的金额集中度达到37.9%，比上年末上升8.5%，前50房企则上升9.4%，达到44.7%。

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，受限价、限售等政策的影响，一二线热点城市或将进入长期的限制性发展周期。过去以一二线城市业务为主的大型房企，为了保持业绩继续增长，开始向三四线城市扩张，对中小城市形成严重挤压。

　　这在拿地数据上体现更为明显。中原地产研究中心统计数据显示，截至2017年前9月，拿地最多的50大房企累计拿地金额达到17711.8亿，与2016年同期50大房企拿地金额相比，上涨约48%。(21世纪报)