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近期，全国房地产开发投资同比增速开始回落的同时，商业地产开发投资开始提速。业内人士认为，在热点城市住宅市场遭遇持续严厉调控的背景下，国内房地产开发企业正试图增强商业地产的投资和运营能力，国内房地产市场将以住宅开发为主导的增量市场转入以商业地产投资开发为主导的增量市场。

　　商业地产开发提速

　　国家统计局最新数据显示，2017年1-6月份，全国房地产开发投资同比增速开始回落。然而，办公楼开发投资却异军突起，投资金额同比增长4.8%，相比一季度负增长3.8%，增速大涨近9个百分点。

　　世邦魏理仕（CBRE）近日发布的《迈向2020——后千亿时代投资策略展望》白皮书指出，到2020年，中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%，商业地产投资市场潜力巨大，预计将有1万亿人民币资金“排队”入市。

　　“以国内17个主要城市的优质写字楼为例，国内机构投资者在总存量中所占面积份额仅接近1%。2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三产业基建完善、商业地产需求旺盛，投资物业存量可观，因此商业地产投资市场交投更为活跃。

　　曾宣布以自持租赁为主、坚称持有核心商业地产资产的SOHO中国董事长潘石屹和CEO张欣夫妇，日前刚在上海宣布SOHO天山广场项目入市，转手即以35.73亿美元整售虹口SOHO，销售价格高出成本价53%。7月4日，潘石屹夫妇再度宣布启动北京光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

　　世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示，京沪两地的房地产交易规模和活跃度已接近甚至赶超亚太区主要市场。如在2014-2016年间，上海大宗物业投资额和活跃度均超越香港和新加坡。

　　仲量联行认为，供应的短缺限制了销售量表现，即有限的优质商业地产供应推动了该资产的价格上涨。以上海为例，二季度上海销售型优质办公楼市场没有新增供应，导致当季该资产的销售总量为131330平方米，环比下降32%。但市场购买需求却仍然旺盛。除了以自用和投资为目的的大型企业买家外，拥有稳定现金流的现有租户也有意向购买物业。强烈的需求和有限的供应将价格推升至44614元每平方米，同比上涨2.3%。预计未来中央商务区旺盛的需求和有限的供应会对非中央商务区产生溢出需求。

　　房企加码运营服务

　　今年以来，不少开发商将目光投向社区商业运营。力争以差异化策略夯实竞争力“护城河”，在房地产调控期进行创新转型的示范性探索。

　　6月底，国内首个在交付社区打造的社群空间——“原·聚场”线下实体在重庆落地。原聚场致力于成为社区业主的生活客厅、学习课堂和展示交流的舞台。“东原每一个社区里面都有大量资源，业主的时间和才华在过去的模式里没有得到充分的共享。”东原地产集团董事长罗韶颖表示，“因此，我们需要设计一个产品，把社区内所有人的能量放大出来。”

　　罗韶颖透露，2017年，东原地产特别强调在地产开发的过程中，更加前瞻地关注社区关系新型构建方式，原聚场是东原社群运营计划——俱乐社区的实体承载。目前，原聚场三大主要的运营方向是亲子、生活美学、戏剧。

　　“今后，通过原聚场平台的连接，东原将定期开展各类线上、线下社群活动，诸如少儿艺术团、冰球俱乐部、儿童教育戏剧等。” 罗韶颖说，社区运营理念正发生迭代升级，早期的1.0时代是“靠沟通吃饭”，2.0时代则是靠“让连接发生”，实现社区内人与人之间更有质量的连接。原聚场旨在建立有温度的社区，通过对实体基地的运营和资源的引入、创新，积极探索实现新型社区运营闭环，从而为业主带来有价值的社群生活。

　　“独特的社区生态系统是东原社区与其他社区的差异化所在。”罗韶颖认为，“房地产行业竞争的下半场是客户体验的逻辑，只有通过创新客户体验得到业主的认可与呼应，才能转化为开发商的超额盈利。”

　　事实上，近年来开发商纷纷提出转型为“城市运营商”、“城市配套服务商”等。受访开发商普遍认为，在楼市持续调控的大背景下，传统的拿地——盖房——销售的高周转模式已难以为继，开发商的业务转型势在必行。

　　值得关注的是，开发商的投资标的还逐渐向养老地产和社区商业扩散，通过更细分化的专业投资来实现更好的投资回报。如陆家嘴(22.890, -0.08, -0.35%)集团近日宣布试水养老地产，在上海东环龙路打造高端养老产品——“金色阳光”颐养院，提供高质量和有针对性的养老服务。陆家嘴集团相关负责人介绍说，该项目在打造便利安全的休闲娱乐设施的同时，还配套了高端医疗及护理服务，从而在上海这一快速老龄化的城市探索“银发经济”市场。

　　商务园区和产业地产将成“蓝海”

　　谢晨认为，“中国制造2025”将是中国从“制造大国”成为“制造强国”的路线图。随着制造业的升级和迁移，以及随之发生的供应链重构将在相关城市催生商务园区、高标准厂房和物流设施等各种产业地产的投资机会。

　　记者调查发现，近年来，随着第三产业的快速发展，市场对商务园区的办公空间需求愈加旺盛，这在一定程度上推动了商务园区的持续增长。高力国际的数据显示，上海主要商务园区的供应量不断上升，空置率却在一路下降，2017年第二季度为15.3%，季度净吸纳量25.7万平方米。在此支撑之下，上海商务园区物业市场平均租金也不断攀升，2017年第二季度同比增长7%至人民币4.13元每天每平方米。

　　高力国际近日发布报告指出，在上海建设具有全球影响力的科技创新中心、实现科技进步和技术创新的过程中，商务园区将会发挥越来越关键的作用。近年来，国内企业已经成为上海商务园区租赁和大宗投资收购的主流，互联网信息科技企业在租赁中占比超三成。该机构预计，未来五年内上海商务园区新增供应250万平方米，需求亦将继续保持强劲，从而使得空置率保持低位、租金不断上升。

　　根据高力国际的统计数据，过去的一年中上海主要商务园区的租赁成交中，占比最多的是互联网信息技术企业，占比高达35%；紧随其后的是制造型企业，占比为22%。高力国际华东区研究部董事陈铁东认为，“未来上海商务园区市场的需求将保持强劲，上海市为实现打造全球影响力的科创中心的战略目标，预计将会继续加大对于科技研发、金融业发展的投入，这将推动各类科技型企业对于商务园区办公空间需求旺盛。此外，制造型企业的研发中心和金融企业的后台办公也将有较大的需求。”

　　CBRE认为，作为供给侧改革的重要组成部分，消费升级将成为中国经济新常态的基石之一。而商业地产在承接和释放升级的消费需求过程中，同样孕育着庞大的投资机遇。