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“变则兴，不变则衰。”一直坚持住宅与商业并举的越秀地产（00123.HK，广州市属国企越秀集团旗下地产平台），正借助新一轮地方国企改革春风，将触角延伸至更多领域。

　　7月26日，越秀集团董事长张招兴在广州市华南医养融合研究院成立仪式上对外宣布，进军养老产业是地产板块的一次创新尝试，未来10年，集团计划将在广州、长三角和华中区域开展50个养老项目。是日，由越秀地产全资控股、筹备一年有余的“越秀养老产业投资控股有限公司”宣告成立，作为推动养老产业的业务主体，该公司将与越秀地产旗下住宅与商业两大业务平行。

　　在行业集中度不断提高、千亿级房企增至12家的大背景下，越秀地产显然是要通过新业务拓展增加话语权。2015年底，越秀地产在制定“十三五”发展规划时将其中期目标销售额定在500亿区间。越秀地产投资者关系总监姜永进表示，从目前的市场竞争格局来看，要保持在行业的地位，500亿元目标还是不够的，所以希望做得更好。

　　据了解，为支撑越秀地产“十三五”战略及区域业务扩张目标，越秀地产准备在内部启动“鸿鹄凝志”计划，在“十三五”期末培养出50名后备区域总和150名项目总。据悉，今后在越秀地产要晋升为区域总助、项目总，均需参加“鸿鹄凝志”计划培养训练。

　　如何把握国企改革及母公司内部资源倾斜契机进行公司适度扩张，如何通过新业务拓展实现新的利润增长点，对于张招兴和他的团队而言，接下里的工作并不轻松。

　　借力基金

　　据悉，今年以来，越秀地产已在广州、武汉等地开展了4个养老项目。其中位于广州海珠区的“海颐苑”项目，由越秀集团旗下广纸集团原宿舍的8栋单体楼改造而成，总建筑面积约1.6万平方米，预计提供养老床位约300个。而武汉精武路养老项目则计划建40层高，提供450-500个养老床位。

　　越秀地产副董事长、总经理林昭远透露，越秀养老项目也将考虑利用集团内部的一些新的及在建的物业资源。“公司把养老产业作为战略新兴业务重点发展，未来十年，养老资产管理规模要达百亿元。”

　　显然，在中国老龄化程度日趋明显，亿万老人背后待开发的巨大“隐性刚需”，连越秀地产这样的国企都意图分一杯羹。不过，房企若真想品味出其中的“甘甜”，却还需迈过几重“大山”。

　　“盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘。”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者表示。

　　保利地产(10.550, 0.04, 0.38%)董事长宋广菊也坦承，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

　　在此情况下，保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”。其盈利路径是：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

　　简单来说，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式，需要较多的资金沉淀，投资回报周期长。但对于擅长商业地产运营并拥有信托基金公司的越秀地产来说，这似乎并非难事。

　　作为唯一拥有房地产信托基金并已在香港上市的公司，“先拿地、后付钱”的开发模式，曾是越秀地产最得意之事。

　　简而言之，越秀地产与公司直接持有39.1%股权的越秀房地产信托投资基金合作，以较低成本获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购。

　　举例来看，2013年，越秀地产购入7宗地块，总金额约201.24亿元，但这当中有4宗地和基金合作，越秀实际支付的拿地款仅为58.17亿元。通过这种新扩张模式，越秀地产既能加快扩张速度，又能保持较低的资产负债率，进而达到低成本融资的目标，可谓一举两得。

　　张招兴还举例称，像武汉精武路项目这样难得的土地机会，如果让越秀地产自己马上拿出90亿元的资金去竞标，不太可能，这个时候找基金合作，这就是抓住原本抓不住的机会。

　　2013年9月12日，越秀地产以90.1亿元总价拿下了武汉精武路地块，折合楼面地价12617元/平方米，创下武汉当年总价、单价“双料地王”。张招兴续称，“2013年买下这块地，我们会在2014年、2015年的整个土地开支中，把握好现金和基金回购的时间和节奏，避免对我们的基金产生压力。这不仅提前抓住了机会，还提高了周转效率，提升了回报率，这就是我们的运作方式。”根据2016年年报，越秀地产通过越秀房地产信托投资基金间接持有出租性商业物业约74万平方米，实现营业收入18.4亿元，同比增长7.5%。

　　针对上述国内养老产业面临的困境，越秀地产表示，公司将先以私募基金、养老、保险资金等进行投资，通过控制土地成本和开发成本，产品可售部分通过会员卡/产权销售实现资金快速回笼。运营期间，通过私募、ABS等培育实现持续稳定的盈利。最后，利用私募基金、REITS等金融工具实现资产和服务的培育及价值变现。

　　集团资源导入

　　房地产行业集中度提升成为趋势的“大象起舞”时代，碧桂园、恒大、融创等竞争对手带来的危机感，让越秀地产管理层不得不将“如何做大规模”列为接下来的工作重点之一。

　　于是，越秀将其2017年销售目标定为330亿元，并计划在“十三五”期末实现500亿元进取目标。这意味着除了新业务拓展，越秀地产还需要更多土地资源以备日后发展。针对拿地，姜永进介绍，未来越秀地产的拿地增储方式有五个，包括利用母公司资源平台优势；强化同国企战略合作；积极与同行合作并寻求并购机会；参与“三旧”改造等城市更新项目；以合理价格从公开市场拿地。

　　而这其中，母公司越秀集团资产注入无疑最具想象。

　　此前，越秀集团中期目标为在“十三五”期间，越秀要实现年利润长期保持100亿元以上“十三五”末达到150亿元的规划目标。

　　彼时正值广州全面推进国企改革之际，于是，与市属国企间的战略合作，便成为越秀集团发展壮大的重要抓手之一。

　　2016年，越秀集团相继与广州港(6.960, 0.11, 1.61%)集团、广州日报报业集团签署战略合作协议，其中与广州日报合作便提到要共同盘活存量土地资源、开发创意园项目。2017年6月7日，越秀集团与广州市城投集团签署战略合作协议，双方将在商业和住宅地产、产业园区、市政基础设施、综合管廊、综合交通枢纽等方面的开发建设以及养老产业开展合作，共同盘活土地和物业资源。2017年7月10日，越秀集团牵头设立广州城市更新基金，基金总规模2000亿元，其中首期基金—“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元。

　　而作为越秀地产旗下唯一地产平台的越秀地产，无疑会借此获得更多的土地及物业资源。越秀地产2016年中期业绩会上，越秀集团总经理朱春秀向时代周报记者透露，越秀集团已和广州地铁签署战略合作协议，重点就是地产和金融的合作，其中在金融这块已有合作，地产板块也已在探讨阶段。

　　2016年11月7日，越秀地产成功向母公司广州越秀集团有限公司收购南沙十期地块，总建筑面积约94万平方米，支付总代价约为25.88亿元，平均楼面地价约为每平方米2700元。越秀地产方面还透露，2017年集团还会有资产注入，但规模尚不能披露。

　　此外，针对上述广州城市更新资金，越秀地产还专门成立了城市更新集团，聚焦基于TOD模式的轨道交通沿线土地开发、国企土地合作更新改造、主要城市功能区的片区策划等。广州地铁集团丁建隆董事长公开表示公司愿意把相关沿线资源，与包括越秀地产在内的合作伙伴一起做优做大。据悉，今年广州要开通4条地铁线，地铁里程将达到400公里，明年500公里。另据网易报道，越秀地产和广州地铁还将成立联合工作小组操盘项目，目前已对接一条地铁线。

　　而为了配合公司适度扩张，越秀地产还对其内部组织架构进行了优化，形成“战略型总部、统筹经营型区域和操盘型项目”的 2.5级管控体系，同时组建商业运营、产品中心、财务中心和物业服务四大平台。