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　5月9日，券商抛售地产债的传言引起市场关注。

　　21世纪经济报道记者就此采访多方机构人士，原因均指向监管对房地产市场的调控进一步加强，但具体内容说法不一，唯一的公开信息为，住建部负责人9日就房地产调控问题约谈了成都和太原两地市政府。

　　“个人感觉是有点过度反应了。不过交易性机构的想法和做法，与持有型不一样。”某银行金融市场部负责人向21世纪经济报道记者分析称，“交易型机构看的是预期，盯的是估值压力，而持有型机构主要关注违约的可能。”

　　就地产债而言，市场“惊弓之鸟”心态有之，看好继续投资亦有之，但“看资质”为共识。

　　据Wind统计，5月9日单日地产债成交量为72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元。而5月以来的日均成交量仅为35亿元。海通证券（600837，股吧）固收团队此前就指出，2015-2016年地产公司债井喷后，将在今明年集中进入回售期，应警惕回售带来的企业流动性风险。

　　“涉及房地产一概不投”

　　就9日市场传之色变的房地产“负面政策”，目前来看更多反映的是市场情绪。

　　包括银行和券商在内的多名受访机构人士认为，一方面，监管不可能对房地产融资“一刀切”，目前房地产公司发债仍正常，针对存量不可能推出减持的指令，以避免诱发风险；另一方面，预计针对房地产政策更多为“修修补补”。但各地方的房地产土地和限购、限贷政策仍值得关注，这关乎房地产开放商的现金回流。

　　今年以来，房地产领域“降杠杆”执行力度远甚于过往。年初便有信托人士向21世纪经济报道记者表示，信托出于合规要求主动放弃房地产项目，而能做的项目融资成本也普遍迅猛上升。

　　5月10日，亦有股份行对公业务人士反馈，该行当前房地产相关业务“只紧不松，涉及地产的一概不投”，其中包括各类房地产开发商相关的公募债和私募债。

　　“我们行自己承销的债，没想到行内也基本不认购。接触的很多大券商和基金也避而远之，小银行还投一些。”上述股份行人士表示。

　　另有股份行资管部固收人士向21世纪经济报道记者表示，对地产债也好，地产类ABS也好，主要还是关注经营比较稳健的公司，不强求排名。在当前的政策环境下，激进扩张型的地产商无疑比较难受，无论是前端融资还是后端销售受到的影响都比较大。

　　在上述银行金融市场部负责人看来，前二十强或前三十强的房地产开发商债券问题不大。

　　某华南股份行资管部人士表示，此前因为理财资金还有增量，大部分银行理财对债券以持有到期为主，但现阶段受增量下降影响，也会考虑进行交易。

　　地产债有人卖、有人接

　　整体而言，银行对地产债普遍持谨慎态度。房地产企业再融资受限和现金流承压是主要顾虑。而这样的担忧恐怕才刚刚开始。

　　海通证券固收团队今年2月的一份研报就指出，存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿，是2017年的2.3倍，2019年-2021年需要偿付的规模分别为2807亿、3998亿和4037亿；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿，2019年也有接近3700亿，规模之大史无前例。

　　“这是因为地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构，2015-2016年地产公司债井喷后，会在2018-2019年集中进入回售期。当前债市收益率水平已远高于2015-2016年，投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产风险的担忧也有升温，回售的比例有可能大幅提高，应警惕回售带来的企业流动性风险。地产债到期压力巨大，如果再融资仍旧受限，将会推升信用风险。”上述报告显示。

　　截至目前，地产债还没有违约案例。不过潜在风险有之。

　　以开发商中弘股份（000979，股吧）（000979）为例，今年以来资金链持续紧张。5月9日公告显示，截至2018年4月30日，该公司逾期借款本金27.5亿元，逾期借款利息2.5亿元，没有新的资金投入至此前的募投项目，同时部分募投项目由于受到政策影响，导致四个募投项目目前都处于暂停状态，预计复工时间待定，项目当期预期收益不能实现。

　　就地产债这一类资产而言，市场也有相对乐观态度。

　　“地产债目前整体还是比较安全的。”某券商固收部负责人如是判断。在其看来，地产债若久期不太长，控制好信用风险，收益率还是相当可观。

　　“目前其实更需要避讳的是一些经营状况一般的民企产业债。相比这种标的，地产主体还不错。”上述券商人士同时表示，“从9日和10日的市场交易量就不难看出，即使市场有人卖地产债，也会有人来接。”

　　有公募基金专户人士也表示，针对地产债主要还是要看发行人资质。仓位的调整完全取决于其持有地产债的具体情况。“如果持有的都是万科这类的地产债，就没必要压降。”