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　7月28日，湖北福星科技股份有限公司（000926.SZ，以下简称“福星股份”）发布2017年上半年度财务报告，其中房地产(13.680, -0.15, -1.08%)板块实现销售收入46.59亿元，同比减少18%。

　　这是福星股份最近几年房地产销售业绩首次出现下滑。事实上，福星股份逐步走上房地产正轨的同时，也将迎来诸多挑战。作为本土企业，随着外来房企的相继涌入，武汉市场竞争愈加激烈，加之调控趋严，这家以旧改项目为主、市场集中度较高的房企将会迎来怎样的发展局势？

　　对此，《中国经营报》记者致函福星股份，但截至发稿时并未收到对方回复。

　　单一区域市场风险显现

　　福星股份旗下全资房地产公司福星惠誉成立于2000年。发展多年后，无论是营业收入还是毛利率，福星股份的房地产业务均远超老本行金属制品业。2016年，福星惠誉的销售规模突破百亿大关。

　　记者查阅财报获悉，福星股份近年的房地产销售业绩呈现逐年上升的态势。2014年和2015年的销售金额分别为61亿元、85亿元，同比分别增长26.69%、13.70%。到了2016年，同比增长33.17%至113亿元，从而实现百亿规模。

　　随着房地产业务的崛起，拥有多个业务的福星股份在2016年11月变更了公司的主营业务，最终确定为房地产开发、经营、管理；物业管理及租赁；高新技术的开发与高新技术项目投资。除房地产排在最前面之外，旧有的金属及相关的低毛利业务被“删除”。

　　不过，销售规模不断增长的同时，福星股份房地产业务的毛利率也从2012年的34.32%下降至2016年的25.11%。

　　记者也注意到，福星惠誉虽然发展近17年，但区域市场扩张范围依然偏安一隅，主要集中在武汉。福星惠誉真正走出大本营湖北省还是在2013年，在北京通州区和澳大利亚分别拿下了一个项目。然而，接下来的三年期间，除了2016年底组建合资公司开发美国德州公寓项目外，并没有更多的“走出去”的动作。

　　此外，福星惠誉的土地储备大多属于武汉的“城中村”项目。数据显示，截至2015年9月30日，福星惠誉“城中村改造”“旧城改造”项目储备面积为194.62万平方米，占比达41.32%。

　　追溯过往，福星惠誉目前的土地现状与当初的崛起不无关系。2004年9月，武汉启动147个城中村综合改造，涉及土地总面积2.1万公顷，总人口35万余人。此后，武汉城中村改造陆续展开。作为从2003年就开始切入这块市场的开发商，福星惠誉在其中分得了一杯羹。

　　不过，随着外来房企的涌入，武汉楼市竞争加大，地价节节攀升，福星惠誉在土地市场难有收获。

　　业内分析，市场竞争激烈，武汉拿地的门槛越来越高，本土房企难以与央企、国企或者品牌房企相抗衡。而且，福星惠誉在旧改项目中投入时间和资金等成本相对较大，在拿地成本高企的形势下，发展受到一定限制。

　　而在楼市调控趋严的背景下，福星惠誉所担忧的业务集中度较高的风险也在逐渐凸显。作为武汉市区域房地产企业，福星惠誉在建、拟建以及已完工项目主要分布于武汉地区。在2016年下半年，武汉接连加码楼市调控，除扩大住宅限购范围外，还启动了限贷政策。进入2017年，调控进一步收紧，加大规范商品房销售并出台精装修限价令。

　　调控升级使得武汉的市场成交量应声下落。2017年上半年，武汉商品住宅成交面积为995.2万平方米，同比减少36%，降幅较为显著。

　　“武汉楼市调控会继续从紧，下半年预计交易依然会有下滑的可能，但下滑的节奏会不断放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，项目集中在武汉的本地房企要警惕此类市场风险，适当做全国化的布局，以对冲武汉市场波动所带来的风险。

　　融资通道拓展受挫

　　旧改项目虽然给福星股份带来了大量土地，但也让其资金饱受压力。而为了获取更多资金，福星股份近年也在积极拓展融资通道。

　　记者从福星惠誉2016年3月公布的公司债募集说明书了解到，福星惠誉的资产负债率近年呈上升趋势。截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年9月30日，资产负债率分别为67.55%、65.33%、71.58%、76.75%，剔除预收账款后，资产负债率分别为40.24%、43.71%、56.40%、59.71%。

　　此外，记者梳理发现，福星股份最近三年的融资规模也在不断加大。据福星股份财报披露，2014年发行了16亿元公司债；2015年则发行10亿元公司债以及15亿元私募债；2016年还完成了30亿元私募债，20亿元福星惠誉小公募债发行。

　　对于旧改项目的资金难题，福星惠誉在上述说明书提及，由于开发项目类型以“城中村改造”与“旧城改造”为主，而此类项目运营过程中，因拆迁安置、土地平整等需公司预付较多的资金。报告期内公司预付款项规模较大，主要系支付的预付土地价款、土地拆迁安置补偿款与预付工程款等。

　　除了发行债券，转让债权已是福星股份获得资金的一贯做法。在2017年7月6日，福星惠誉将旗下两个子公司合计约14亿元的债权转让给合作多年的信达资产。福星股份表示，本次交易通过债权转让得到相应的借款，实质是一种融资行为，将有利于公司筹措资金，促进城中村改造项目快速开发。

　　值得关注的是，福星股份遭遇了新规的“冲击”。2017年2月23日，福星股份发布公告宣布终止了33亿元的定增预案。根据预案，福星股份拟定增不超过2.6亿股，募集资金不超过33亿元，用于红桥城K2项目、福星华府K4项目以及福星华府K5项目的开发。

　　至于终止的原因，福星股份表示，该定增预案不符合中国证券监督管理委员会规定的“新股发行数不超发行前总股本的20%以及18个月的募资间隔期”等内容。

　　2017年2月，证监会发布《关于修改〈上市公司非公开发行股票实施细则〉的决定》，内容涉及再融资规模、频率、资质和定价基准等多个方面。业内人士分析，此次新规遏制上市公司频繁融资和定增套利等问题，将大幅压缩股市再融资规模。

　　与此同时，福星股份还将面临房地产行业融资成本和难度加大的这一现实。资深房地产分析师薛建雄对记者表示，此前房企过度利用融资杠杆，现在监管层正在大力整治，房企从银行获得融资已越来越难。

　　据中原地产研究中心向记者提供的统计数据显示，2017年前7个月，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资（不包括股权融资）仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降71.7%。从趋势来看，境内房企融资的总量在减少，而利率也在上行。

　　根据目前各地的调控形势，中原地产首席分析师张大伟认为，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6~9个月资金问题或会更加严峻，这也要求房企加快销售回笼资金。