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高烧退后的燕郊楼市，量价齐跌，问题显现。

　　自今年3月21日起，河北省三河市先后出台了两次调控政策，燕郊楼市从野蛮生长到急转直下，房地产市场量价齐跌，进入冰点。而随着燕郊楼市降温，野蛮生长掩盖下的各项问题也逐渐显现出来。

　　近期，《中国经营报》记者实地走访燕郊楼市发现，位于燕郊的港中旅·海泉湾项目向业主承诺的学校配套迟迟未能兑现。而根据宣传，海泉湾项目是背靠北师大附属学校的学区房。

　　按照计划，2016年6月学校开建，2017年6月交付使用，但如今距离交付使用时间已经过去了两个多月，学校所在地块依然是片空地。

　　海泉湾售楼处销售人员称，相关配套不动工是政策的原因，“通州与北三县规划细则不出台，不敢动工”。事实上，这一说法并未得到当地政府的印证。记者多次向港中旅方面发出采访诉求，均被告知“负责人不在，已转达”，但截至发稿未获得回应。

　　消失的学区房

　　位于燕郊高新区思菩兰路的港中旅·海泉湾项目近两年多次开盘后，已有少量业主陆续入住。小区对面，是被视为“会给燕郊带来城市气质”的艺术中心，现为项目售楼处。

　　距离售楼处数十米处，一块《建筑项目规划公示牌》夹杂在路边植被中，不注意很容易被忽略。公示牌信息显示，该项目名称为港中旅·海泉湾2-4地块学校项目，建设单位为港中旅房地产开发有限公司，地块规划用地面积46672平方米，总建筑面积33583.95平方米，计划建设时间为2016年6月，交付使用时间为2017年6月。

　　公开信息显示，住宅和学校仅是该项目的部分内容。港中旅·海泉湾是集温泉度假、国际会议、星级酒店、运动康体中心、休闲风情商业街和高尚住宅为一体的旅游项目，占地2000亩，计划总投资50亿元。

　　事实上，早在2010年10月港中旅方面就与河北省政府签订了该项目的战略合作框架。按照约定，海泉湾项目将以旅游及相关产业为重点，以开发建设环京津休闲旅游产业带为基础，打造河北旅游新“名片”。项目建成能够带动3000人就业，年销售额达10亿元。

　　如果当初的规划顺利落地，海泉湾项目将是背靠北师大附属学校的学区房，而小区周边将拥有艺术中心、商业街等配套设施，整个项目是以“生态、健康、休闲、绿色”为核心的全享型文化旅游区。

　　但现实是，学校等相关配套建设用地闲置至今，围墙圈挡的土地长满了大片荒草。目前除部分住宅和被暂用来当作售楼处的艺术中心建成外，其他配套建设均未建成，燕郊的“城市气质”也没有因艺术中心的建成而显现，周边依旧被几个村庄包裹着。另外是业主们在河北新闻网阳光理政平台上频频发问，“北师大附属学校哪儿去了”“学校到底何时开工”。

　　记者从售楼处获悉，学校配套久未动工，是因学校班级扩建。“55个班级要扩建成70多个，之前的规划要作废，需要重新申报。”销售人员称，如今燕郊要和通州统一规划管理，必须等通州和“北三县”统一规划细则出台后，才能重新申报土地规划许可证和建筑工程施工许可证，届时才能动工。

　　但这一说法随即被当地政府部门否定。三河市委宣传部相关负责人在回应本报记者求证时表示，对于上述销售所称规划需要重新申报，“个人未曾听说过”。

　　此外，记者多次拨打《建筑项目规划公示牌》上公开的港中旅房地产开发有限公司联系人电话，表明采访诉求后，均被告知“负责人不在，已转达”，但截至发稿尚未得到回复。

　　销售乱象

　　记者在采访过程中了解到，港中旅海泉湾项目仍有四栋楼“暂时未有开盘计划”。而事实上，除了港中旅海泉湾，燕郊目前仍有新房源的项目包括首尔·甜城、碧桂园、水榭花城、御东郡、汇福悦榕湾等为数不多的楼盘。

　　燕郊当地分析人士认为，在燕郊楼市跌入冰点的情况下，房价已经快速跌至一年前水平。今年3月份，燕郊部分热点小区的成交均价将近4万元/平方米，而如今燕郊已经鲜有3万元/平方米以上的楼盘。因此，不排除开发商存在“捂盘”对赌的行为，避免在这个时候降价出售。

　　而事实上，海泉湾项目的剩余房源不时招致乱象。

　　燕郊持续发热的楼市曾催生了一大批盘踞在各主要街道、小区的房产中介公司，身着白衣、打着领带散发楼盘宣传单的中介人员随处可见。在燕郊楼市最火热的时候，十几万元到三十多万元的“选房费”成为燕郊中介市场里公开的秘密。

　　随着三河市出台调控政策，燕郊楼市急转直下，跌入冰点，随之而来的是一些“反调控”乱象。2017年6月份开始，燕郊中介市场传出海泉湾项目开盘的消息，项目均价26000元/平方米，并称外地户口通过加价办理社保也可购买。这显然有违三河市关于“非本地户籍居民家庭限购一套住房且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”的调控政策。

　　随后，港中旅方面多次声明，公开表示目前没有任何对外销售的计划安排，与不法二手房中介机构和个人没有任何合作关系和经济往来，不存在所谓的“内部认购”“加价购房”“违规办理（补缴）社保”等行为。

　　“严厉政策实施下，开发商撇清和中介的关系，为避免惹火烧身。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发商和代理机构一般存在两种关系，第一种是开发商直接和代理公司合作；第二种是在前述基础上，代理公司和分销公司再合作。严跃进认为，后续需要对分销公司加强管制，开发商也需要对营销渠道进行统计梳理。