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从去年北京市高层表态坚决不再新增商住，到今年年初北京市商住市场实施全面限购，再到随后住建委等部门严查各类房产中介、开发商等违规销售商住产品，北京市商住市场进入冰冻期。

　　然而《中国经营报》记者近期发现，北京市顺义区各大菜市场等人员密集区域又涌现出一批商住“销售员”，一块展板、三五成群向路过的居民分发简单印刷的小广告。

　　“顺义别墅区、精装公寓、38万元/套起、均价13500元……”销售人员向记者表示，“北京将学习广州放开租购同权，开发商这是先行一步。”

　　龙苑别墅区里的“商改住”

　　近期，在北京顺义区的各大菜市场出现一批手持广告单的销售人员向过往的市民兜售商住房，由于价格明显低于普通商品房，引起不少市民驻足询问。

　　《中国经营报》记者通过广告单上电话询问并来到项目所在地，顺义城区北部的龙苑别墅区内看到，前来咨询的购房者不在少数，而且项目的部分户型已经售罄。“这里总共两栋楼，总建筑面积约1万多平方米，原来都是别墅区的高档会所，但现在因为中央八项规定后生意不同于往日，所以开发商将其改造为公寓。”工作人员说。

　　记者在该工作人员带领下参观了样板间，不仅有厨卫及独立上下水，而且家电等也一应俱全，“买后可实现拎包入住。户型全部为20~90平方米左右，还有几套LOFT格局。由于项目呈现回字型，所以内部没有外窗，只有内窗，价格会便宜一些。”

　　当记者询问价格后，该工作人员说：“我们是以租代售，租赁期分为15年和30年。价格按照户型会有所不同。”据该工作人员提供的价格表显示，以最小面积28.2平方米计算，租赁期15年总房款为248000元，30年为380000元；以41.6平方米户型计算，租赁15年总房款为374480元，30年为590800元；而94平方米的“西两居”户型，租赁15年为771920元，租赁30年为1253200元。

　　据记者从价格表中粗略统计，目前两栋楼中的其中一栋改造完后将对外“出售”115套房源，如果以全部租赁30年来计算，开发商将就此收款约为1.82亿元。

　　另据该工作人员介绍，开发商目前还推出了“售后返租”项目，对于投资性质的购房者，可以在购房后与开发商签订为期1~3年不等的返租协议，将房屋重新交还给开发商由其对外统一出租，开发商将每月返还2000~4000元不等的房租。“开发商无论租得出去还是租不出去都会返钱。现在项目对面就是金蝶软件园和民生银行(8.560, -0.02, -0.23%)总部，未来不可能租不出去。”

　　“租购同权，我们先走一步”

　　为了打消记者顾虑，该工作人员则拿出项目的土地证表示，该块地使用期到2063年6月，用地性质为商服，目前还剩下46年，如果到期后，购房者可以根据当时的价格续约。此外，工作人员说：“国家现在提倡租售并举和租购同权，广州都已经开始试点，所以北京也很快就要实施，我们这是先走了一步。”

　　据悉，龙苑别墅是由北京龙源房地产开发有限公司（以下简称“龙源公司”）于1995年左右开发，项目多为独栋别墅。龙源公司成立于1992年，注册资本1384万美元，其中，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司为其参股股东之一。

　　“两栋商业楼项目很早之前就卖给了‘商安普’公司，和我们没关系了。”龙源公司内部人士说。

　　为此，记者也致电商安普公司，栾姓负责人在受访时表示，“我们只是做酒店，并未以租代售和售后返租。”

　　而对于上述工作人员声称的租购同权、租售并举等“先行一步”说法，顺义区住建委在回复记者采访时表示，顺义区没有所谓“租售并举”的试点项目。此外，顺义区住建委相关工作人员到龙苑别墅现场了解情况，未发现有改造公寓情况。

　　资深房地产法律专家、北京京润律师事务所主任张志同在接受《中国经营报》记者采访时表示，无论是以租代售还是售后返租都是被政府禁止的，都属于违规销售。这背后是企业擅自改变了土地用途，由于其无法按照正常土地开发程序取得手续，这就给购房者埋下了交易风险，日后一旦发生纠纷，房产的物权并不属于消费者。另就所谓的“租赁”合同而言，其30年的年限期也已经严重违反最长租赁期20年的《合同法》规定。

　　张志同说，无论是租购同权还是租售并举和此类情况都是完全不同的，因为租购同权、租售并举的前提是房屋规划用途没有改变，租赁的房产本身是合法且可以上市流通的房产。此外，目前租购同权只是个别地区试点，并没有全国推广。