北京拟推共有产权住房 回归住房居住属性
发布时间：2017-08-06来源：未知 编辑：生活头条
据中国之声《新闻纵横》报道，目前，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正在公开征集意见。所谓“共有产权住房”，就是买房人与政府共有房屋产权。昨天，《新闻纵横》已经对此类住房的申购条件等内容进行过介绍。
北京商品住房市场经历了去年秋季的调控，再到今年的“317新政”从严调控，北京市住建委方面表示，此次推出共有产权住房政策，是整合以往各类出售型保障房和政策房，以回归住房居住属性。
除商品房外，也有自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及各类政策性住房，这次“共有产权住房”和它们有何不同？对于正在征求意见、还要再“飞”一会儿的北京市共有产权住房，专家又有哪些意见、建议？
征求意见稿中，将共有产权住房定义为，政府和购房人“按份”共有产权的政策性商品住房。它的销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，但是它的使用和处分权利也受到限定。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波指出，政府作为共有权人，这是共有产权住房和以往自主型商品房或各类保障性住房等不同的地方，“权利人对经济适用房的所有权是对保障性住房的所有权，政府没有物权意义上的权利。自住房，政府不是通过对自主型商品房享有物权上按份共有的份额来对所有人的权利进行限制，而是通过直接规定在交易、使用上的限制。”
共有产权住房政策有利于满足无房家庭住房刚需
对于此次《办法》的内容，北京市住建委方面认为，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，有利于满足无房家庭住房刚需，有利于进一步平抑房地产价格。
楼建波指出，共有产权住房确实“不好炒”，“纯粹按照《物权法》有关按份共有来处理，政府至少有两个手段可以抑制炒房。一、购房人要往外卖这套房子，需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的，有参与决策的权利。另外，买房子的人如果想买后待价而沽自己不住，他是很在意这个的。”
2014年，住房和城乡建设部等六部委就曾发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》。今年4月，在相关文件中又提出，继续发展公租房、共有产权房。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。
中原地产首席分析师张大伟认为：“共有产权不是新概念，只不过是以哪种比例区分、以哪种模式回购，是北京模式，增加供应量、增加供给量成为未来主流，还是像现在有些城市试点的个案成为其他保障属性里面的补充。”
对于共有产权住房和自住型商品住房等住房的关系，此次北京的征求意见稿中提出，北京市相关办法正式施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，将都按“共有产权住房管理暂行办法”执行。
“按份”共有政府占多少？
目前，征求意见稿中规定，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。不过，均价定多少？“按份”共有，政府要占多少？购房者能占多少呢？
楼建波指出，这是“按份共有”的一个关键问题，“现在物权法规定按份共有如果处分财产本身，要有2/3以上的份额说了才算。将来在制定具体规则时，份额可能是需要精心设计的一个东西。一方面要考虑政府的财政负担，另一方面也要考虑如果占得份额很小，就要通过其他手段来限制(购房人处置房屋)。按现在面粉比面包贵的情况，政府在地价上稍微饶让一点，政府占份额超过1/3就容易了。”
如何与政府共有一套房子？
在共有产权的约定当中，征求意见稿明确，共有产权住房购房人应当全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中明确。
对此，楼建波补充指出，相关办法中应明确共有产权住房对外发生的侵权责任，“比如阳台高空坠物把人砸伤，这种责任政府是否跟着承担？如果不做其他明确规定，至少被侵权人可以要求政府和它的按份共有人一起来承担责任的。”
北京商品住房市场经历了去年秋季的调控，再到今年的“317新政”从严调控，北京市住建委方面表示，此次推出共有产权住房政策，是整合以往各类出售型保障房和政策房，以回归住房居住属性。
除商品房外，也有自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及各类政策性住房，这次“共有产权住房”和它们有何不同？对于正在征求意见、还要再“飞”一会儿的北京市共有产权住房，专家又有哪些意见、建议？
征求意见稿中，将共有产权住房定义为，政府和购房人“按份”共有产权的政策性商品住房。它的销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，但是它的使用和处分权利也受到限定。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波指出，政府作为共有权人，这是共有产权住房和以往自主型商品房或各类保障性住房等不同的地方，“权利人对经济适用房的所有权是对保障性住房的所有权，政府没有物权意义上的权利。自住房，政府不是通过对自主型商品房享有物权上按份共有的份额来对所有人的权利进行限制，而是通过直接规定在交易、使用上的限制。”
共有产权住房政策有利于满足无房家庭住房刚需
对于此次《办法》的内容，北京市住建委方面认为，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，有利于满足无房家庭住房刚需，有利于进一步平抑房地产价格。
楼建波指出，共有产权住房确实“不好炒”，“纯粹按照《物权法》有关按份共有来处理，政府至少有两个手段可以抑制炒房。一、购房人要往外卖这套房子，需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的，有参与决策的权利。另外，买房子的人如果想买后待价而沽自己不住，他是很在意这个的。”
2014年，住房和城乡建设部等六部委就曾发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》。今年4月，在相关文件中又提出，继续发展公租房、共有产权房。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。
中原地产首席分析师张大伟认为：“共有产权不是新概念，只不过是以哪种比例区分、以哪种模式回购，是北京模式，增加供应量、增加供给量成为未来主流，还是像现在有些城市试点的个案成为其他保障属性里面的补充。”
对于共有产权住房和自住型商品住房等住房的关系，此次北京的征求意见稿中提出，北京市相关办法正式施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，将都按“共有产权住房管理暂行办法”执行。
“按份”共有政府占多少？
目前，征求意见稿中规定，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。不过，均价定多少？“按份”共有，政府要占多少？购房者能占多少呢？
楼建波指出，这是“按份共有”的一个关键问题，“现在物权法规定按份共有如果处分财产本身，要有2/3以上的份额说了才算。将来在制定具体规则时，份额可能是需要精心设计的一个东西。一方面要考虑政府的财政负担，另一方面也要考虑如果占得份额很小，就要通过其他手段来限制(购房人处置房屋)。按现在面粉比面包贵的情况，政府在地价上稍微饶让一点，政府占份额超过1/3就容易了。”
如何与政府共有一套房子？
在共有产权的约定当中，征求意见稿明确，共有产权住房购房人应当全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中明确。
对此，楼建波补充指出，相关办法中应明确共有产权住房对外发生的侵权责任，“比如阳台高空坠物把人砸伤，这种责任政府是否跟着承担？如果不做其他明确规定，至少被侵权人可以要求政府和它的按份共有人一起来承担责任的。”