潘璠：准确把握差别化房贷政策

　　一些地方对首套房的认定标准，及相关银行上浮首套房贷利率，伤及刚需和改善性需求。因为，提高房贷利率意味着增加首套房贷者的购房成本，显然有悖楼市调控的初衷。银行应该准确理解差别化信贷政策的本意和出发点，把握好政策的方向和重点，把发力点放在有效遏制投资投机性购房上

　　近日，一些地方收紧楼市信贷政策的报道陆续见诸媒体。据报道，北京多数银行首套房贷利率仍执行基准利率，少数银行在基准利率上上浮了10%，多家银行表示不排除未来上调的可能性。有业内人士表示，一些首套房客户主动接受上浮10%，才能拿到贷款；有卖小换大者因之前有贷款记录，也只好按二套房计算，上浮20%。

　　楼市调控特别是实行差别化信贷政策，目的是为了突出和坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，限制信贷资金流向投资投机性购房，防范泡沫和金融风险，使房价理性回归，以满足更多的刚需和改善性需求。但一些地方对首套房标准的认定标准，及相关银行上浮首套房贷利率，却伤及刚需和改善性需求。因为，提高房贷利率意味着增加首套房贷者的购房成本，显然有悖楼市调控的初衷。

　　从另一角度看，信贷政策是调控经济的重要手段，如何制定及是否运用得当，对经济发展走势有重要影响。前两年，一线城市和部分热点二线城市的房地产市场价格飞涨，与那时的信贷政策不无关系。始于2012年后期的上一轮楼市调控，历经两年到三年的持续发力，到2015年上半年，实现了调控的最大效应，销售与价格均回落至最低点。但由于对土地财政欲罢不能，一些地区纷纷松绑调控政策。而且，2015年9月30日，有关部门出台政策，降低了房贷门槛。此后，一系列取消限购限贷限外、降低二套房贷门槛等措施，终为投资投机性购房洞开了方便之门，楼市价格出现大幅反弹。

　　楼市泡沫自然会带来金融隐患，甚至影响宏观经济。对此，中央始终保持高度关注。全国金融工作会议强调，要把防范金融风险放在重要位置。8月11日，中国人民银行发布的《2017年第二季度中国货币政策执行报告》强调，着力防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，要“严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资投机性购房”。可见，一些银行收紧房贷业务，是出于落实全国金融工作会议精神、防范楼市泡沫和金融风险的考量。不过，相关银行也要准确全面地理解中央政策，确保信贷政策不伤及刚需和改善型居民购房需求。

　　具体来说，银行应该准确理解差别化信贷政策的本意和出发点，把握好政策的方向和重点，把发力点放在有效遏制投资投机性购房上。一方面，对首套房贷以及卖小换大者，应维持现行政策不变，确保刚需和最基本的改善型需求不因信贷政策变化而受不利影响；另一方面，对二套及以上房贷，可结合套数、面积等因素提高信贷门槛，直至停止发放贷款。此外，差异化信贷政策还要与其他调控措施相配套，打好组合拳。比如，为防止使用自有资金炒房，必须延长二手房上市交易时间，加大炒房交易的成本。还要积极研究、适时推出房地产税，尽快建立房地产市场平稳发展的长效机制，这样房地产市场才会步入平稳健康发展的轨道。（原文来源：经济日报  作者：潘 璠）