深圳新房价格九连降 谁在博弈？

　　


　　证券时报记者 吴家明

　　严厉的调控政策，让深圳楼市逐渐趋向平稳。不过，一些购房者对深圳住房价格却有些“疑惑”：到底是真跌还是“假摔”？这或许就是楼市各方博弈进入白热化的表现。

　　深圳市规划和国土资源委员会日前公布了6月房地产市场成交数据，深圳6月新建商品住宅成交均价为每平方米54492元。至此，深圳新房均价自去年10月以来连续9个月环比下降。与新房市场不同，据深圳中原研究中心监测，今年上半年深圳二手住宅成交价格为每平方米56156元，维持去年平均水平，成交总价中位数为354万元。

　　其实，新房成交均价会受到预售价格管控和成交结构的影响，“九连跌”在购房者看来并没有明显感觉。与此同时，今年上半年深圳新房与二手房住宅成交量同比减少超过五成。受到调控政策发威的影响，市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态，买房的人少了，价格就呈现“稳中有跌”状态，但以此说深圳房价已经下跌也并不全面。

　　记者在走访南山前海片区、福田福田南片区以及罗湖笋岗片区发现，一些业主迫于自身压力选择降价抛盘，但一些业主宁可不卖也不愿降价。上述片区的多位中介和购房者告诉记者，整体来说房价并没有出现明显松动，“降价”也只是个别案例。

　　当前，市场观望气氛较浓，买卖双方处于博弈状态，投资客也似乎在“自我博弈”。中原地产表示，上半年在政策引导下，深圳二手房自住占比上升为74.4%，比去年全年的73.7%有明显上升，有投资意向的购房者比重下降至25.6%，也说明了炒房客在对未来房价方面出现了分歧。

　　在房价趋稳的背景下，租金回报率也再次成为投资客心中的“标准”。现在，不少投资客只能通过“以租代售”的方式来减轻房贷压力，深圳租赁市场房源明显增加。美联物业表示，部分片区租赁市场甚至形成供过于求的局面。从美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数走势图来看，自去年3月份开始，全市租金均价基本维持在每月每平方米74元至77元之间，住宅租金回报率持续走平，仅为1.74%左右。

　　成交量大幅减少，一些市场参与者也在博弈，目的就在于刺激成交。最近，记者经常收到中介人员推销的低首付甚至零首付房源，据了解，目前在深圳，罗湖、宝安、龙岗的很多片区房子，仍然可以做到高评高贷，尤其是一些赠送面积大，或者上世纪90年代的老房子，评估价更高。

　　记者随房产中介到罗湖布心片区一个名叫青橙时代的小区，中介人员介绍一套接近38平方米的两房户型，银行评估价可以做到240万元，但实际售价为210万元。记者表示对银行房贷有所收紧，折扣利率慢慢在提高，此时能否高评高贷有所担心，但中介人员似乎很有“信心”，甚至表示有房源可以做到“零首付”，但需要购房者满足5年社保或者深户、名下无房、负债不超过20万、征信良好等条件。

　　在严厉调控下，面对这样的房源，一些投资客似乎仍然选择铤而走险，加杠杆与银行“对赌”。

　　对于今年下半年楼市走向，第一太平戴维斯认为，深圳住宅市场调控效果显著，一手住宅成交均价有轻微回落趋势，市场价格短期内将维持相对稳定。深圳市房地产中介协会指出，目前热点城市调控政策整体进入平稳期，打补丁式调控仍将在各地出现，其中“限售”是各地打补丁调控政策的重点。6月热点城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降温，投资客离场的迹象明显，房屋正逐渐回归居住属性，未来整体价格下行调整的可能性较大。