两地地产股联袂上扬 上市房企价值雄起有“新逻辑”
发布时间：2017-09-20来源：未知 编辑：生活头条
财联社注：市场资金观念转变，除了降低对高杠杆运作风险的担忧外，对土地储备等指标也有了更深层次的理解。现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。从中期角度来看，土地指标颇为重要，但并不意味着全部。从更长时间来看，富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。
附全文：
内地和香港市场地产股再度联袂上扬，让投资者对该板块热情骤增。房地产板块为何能异军突起?是投资逻辑发生了变化，还是行业基本面好于预期?哪些指标值得格外关注?带着这些问题，记者进行了多方采访。
观念转变引发价值重估
上证报统计数据显示，经过了近期的上涨，A股房地产板块与其他板块相比，仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算，申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。
仅看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%;实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则达到25.35%。
具体到个股，A股龙头房企万科A上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%;实现净利润73亿元，同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%;实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%。
“上市房企，尤其是龙头房企业绩一直比较稳健，为何在最近有所表现，除了业绩超出预期外，还有市场对房地产估值理解有所变化的因素。”有业内人士分析。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。市场一度认为，这些企业动辄70%、80%的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。
“后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。
既看市场又看行业变化
年初开始，恒生中国内地地产指数就不断上涨，至今累计涨幅已达121.48%。同时，香港内房股板块估值也在快速提升，以最新收盘价计算，整体已达25.8倍市盈率。而香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍。
高估值背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年，香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元，同比增长29.75%;实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。
部分个股表现更加突出。以上半年颇为激进的融创为例，其上半年实现销售金额1088.5亿元，较上年同期增长94.2%;实现归属母公司股东净利润13亿元，同比增长1683.4%。
易居研究院副院长杨红旭认为，从大环境来看，今年以来全国楼市投资和成交情况还不错。具体到个股，龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平均表现良好，成为支持相关公司股价大涨的基矗而在产业集中度迅速提升的趋势下，存活下来的优势房企有望强者恒强。
在欧阳捷看来，内房股龙头公司的业绩大涨，令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”，这样可以让企业跑得更快，业绩更好。
“香港市场内房股的估值抬升，又变相增加了A股房企龙头的吸引力，导致房地产板块短期上扬。”沪上某私募人士表示，在市场资金交流频繁的情况下，市场更多地是关注房企的销售情况、自身估值以及增长潜力，至于在哪上市并不那么重要。
土地储备成为重要竞争力
“市场资金观念转变，除了降低对高杠杆运作风险的担忧外，对土地储备等指标也有了更深层次的理解。”上述私募人士告诉记者。
据介绍，以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性，个别拿地较为激进、拿地价格较高的房企甚至会被给予偏负面评价。而随着房地产调控政策不断出台，市场意识到土地储备较多的房企在未来发展中可能更具优势。
有业内人士表示，观察今年房企的业绩变化，前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示，恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，同比增幅分别为72%、70%和46%，远高于行业平均水平。
“现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。”该业内人士称。
事实上，增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。克而瑞统计数据显示，今年前8个月，排名前30位的房企新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂园、恒大、万科外，融创表现颇为突出，今年以来新增土地价值高达2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂、华润的土地储备增加速度也较快。
有擅长地产股投资的私募人士表示，从中期角度来看，土地指标颇为重要，但并不意味着全部。从更长时间来看，富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。
附全文：
内地和香港市场地产股再度联袂上扬，让投资者对该板块热情骤增。房地产板块为何能异军突起?是投资逻辑发生了变化，还是行业基本面好于预期?哪些指标值得格外关注?带着这些问题，记者进行了多方采访。
观念转变引发价值重估
上证报统计数据显示，经过了近期的上涨，A股房地产板块与其他板块相比，仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算，申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。
仅看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%;实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则达到25.35%。
具体到个股，A股龙头房企万科A上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%;实现净利润73亿元，同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%;实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%。
“上市房企，尤其是龙头房企业绩一直比较稳健，为何在最近有所表现，除了业绩超出预期外，还有市场对房地产估值理解有所变化的因素。”有业内人士分析。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。市场一度认为，这些企业动辄70%、80%的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。
“后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。
既看市场又看行业变化
年初开始，恒生中国内地地产指数就不断上涨，至今累计涨幅已达121.48%。同时，香港内房股板块估值也在快速提升，以最新收盘价计算，整体已达25.8倍市盈率。而香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍。
高估值背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年，香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元，同比增长29.75%;实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。
部分个股表现更加突出。以上半年颇为激进的融创为例，其上半年实现销售金额1088.5亿元，较上年同期增长94.2%;实现归属母公司股东净利润13亿元，同比增长1683.4%。
易居研究院副院长杨红旭认为，从大环境来看，今年以来全国楼市投资和成交情况还不错。具体到个股，龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平均表现良好，成为支持相关公司股价大涨的基矗而在产业集中度迅速提升的趋势下，存活下来的优势房企有望强者恒强。
在欧阳捷看来，内房股龙头公司的业绩大涨，令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”，这样可以让企业跑得更快，业绩更好。
“香港市场内房股的估值抬升，又变相增加了A股房企龙头的吸引力，导致房地产板块短期上扬。”沪上某私募人士表示，在市场资金交流频繁的情况下，市场更多地是关注房企的销售情况、自身估值以及增长潜力，至于在哪上市并不那么重要。
土地储备成为重要竞争力
“市场资金观念转变，除了降低对高杠杆运作风险的担忧外，对土地储备等指标也有了更深层次的理解。”上述私募人士告诉记者。
据介绍，以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性，个别拿地较为激进、拿地价格较高的房企甚至会被给予偏负面评价。而随着房地产调控政策不断出台，市场意识到土地储备较多的房企在未来发展中可能更具优势。
有业内人士表示，观察今年房企的业绩变化，前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示，恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，同比增幅分别为72%、70%和46%，远高于行业平均水平。
“现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。”该业内人士称。
事实上，增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。克而瑞统计数据显示，今年前8个月，排名前30位的房企新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂园、恒大、万科外，融创表现颇为突出，今年以来新增土地价值高达2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂、华润的土地储备增加速度也较快。
有擅长地产股投资的私募人士表示，从中期角度来看，土地指标颇为重要，但并不意味着全部。从更长时间来看，富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。