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广州市政府日前发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，意在通过“租购同权”、“商改租”、公积金政策等一系列举措来推动租房市场的发展。数据显示，30岁以下人群无力入市购房者居多，这部分群体在租客中占比过半。“租购同权”将为他们带来什么？

　　广州链家研究院认为，传统的“居者有其屋”观念正在向“居者有屋住”转变，租赁市场将迎来一个快速发展期。此外，业内认为，“租购同权”并非同等优先权，此前备受关注的租房可获得学位入学，也会有一个试验性的过渡期，其过程可能长达5-6年。链家方面表示，目前新政出台后，尚未有学位房业主提高租金的行为。

　　传统观念有待转变

　　“居者有其屋”是大多数市民的传统观念，一代传一代，但现在广州的房价已处于相对高位。2017年上半年，广州市11区的二手住宅登记量为76269套，以广州链家促成的住宅业务为例，2017年上半年广州市二手住宅总体套均总价为204.07万元/套，同比上升9.1%，增加17万元/套。当代年轻人要靠自己的积蓄在市区买第一套房子，基本要等到30岁之后，且多数要在二手楼市场内寻找。政府部门在这个时候推出鼓励发展现代住房租赁产业的措施，旨在扭转观念，将“有其屋”改为“有屋住”，不管是通过买卖抑或租赁的方式，有房子住，便能解决“住”的问题了。

　　广州链家的数据同时显示，2017年上半年广州市住宅总体套均租金为3815元/月，同比上升7.1%，增加252元/月。租客群体中，30岁以下的成交比例为54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6个百分点，这一年龄群体正是暂时无法入市购房的主力对象。

　　据阳光家缘网数据，2017年上半年的住宅租赁备案量为12.49万套，若算上小业主尚未报备的个案，总量或逾20万套。可见广州本地的租房市场表现要优于存量房买卖市场。长远来看，这个方案给予广州的租赁群体有更大的选择空间，只要未来能保证租赁房源量充裕，租赁市场或将呈几何级数式快速发展，良好的经验亦会被周边城市所借鉴。

　　“租购同权”并非同等“优先权”

　　在方案发布之后，“租购同权”措施中提到了“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”。对此，业内认为，实际上，这里所谓同权的“权”，应该是能获得分配入读小学的权利，但不是和拥有房产的本地户籍客户同等的优先权。

　　以老城区越秀区为例，一所省级小学每年提供的学位大概在200-250个之间，一般都是优先把指标给到招生地段内的“有房有户者”，在遇到招生名额大于当年适龄“地段生”数量时，入读名额会出现空缺，才由其他“不完全房产户”“随祖辈”“随非直系亲属”“租户”“集体户”“拆迁户”等依次轮候补充。

　　广州链家研究院预计，此后教育部门出台的新细则，应该不会采用“一刀切”的标准，在全市11个行政区域内实行。估计仍会先在郊区，特别是教育资源差距不太悬殊的板块内先作实验，待积累了足够的成功经验，才会逐步向市中心区过渡。这个试验过程起码有5-6年，且实施计划最快也要在2018年5月的小学招生才能显现。

　　2017年7月18日-20日，三天内经广州链家新增可出租房源量比2017年7月15日-17日减少6.2%，日均新增出租房源量601套。而后三天广州链家接待租客咨询比前三天减少8.6%，单日约490个租客与经纪人员沟通咨询。此数据说明租客没有因为政策而加大了向中介咨询的频率，业主也没有因为政策初稿出台便积极将物业放租，市场反应估计要留待详细的细则公布后才出现。

　　此外，广州链家研究院于最近数日向部分老城区的门店店长了解，得知暂时未有业主对自己出租的物业进行提高租金的行为。而以教学资源最为丰富的越秀区为例，2017年上半年无电梯物业租赁成交比例为45.1%，比2016年同期增加1.8个百分点，接近一半租客选择楼梯房。

　　与此同时，2017年上半年越秀区无电梯物业的套均租金为3126元/月，同比上升5.9%；带电梯物业的套均租金为4727元/月，同比上升1.2%。但是，在楼龄较长、建筑结构欠佳的前提下，即使未来出现较大利好，与优质名校学位挂钩的楼梯房，其租金升幅未必能领先于带电梯物业。