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种种迹象表明，住房租赁正由顶层设计转入实践探索，房地产行业进入大租赁时代。从去年开始，万科、龙湖、旭辉等房企开始布局长租公寓。租赁市场将成为中国房地产市场“最后的红利”？

　　证券时报记者 付建利

　　近期，住房租赁概念股世联行(11.010, 0.21, 1.94%)、昆百大A(10.700, 0.60, 5.94%)、国创高新(11.740, 0.04, 0.34%)、三六五网(20.890, -0.61, -2.84%)等个股表现不俗。在A股市场上，住房租赁这一新概念引起了不少投资者的关注。

　　在房地产市场上，住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州宣布“租购同权”、上海首批“租赁用地”以每平方米不足6000元的超低价格转让给了上海市的两家国有企业……一系列消息都让住房租赁走上了前台。实际上，要建立房地产市场调控长效机制，大力发展住房租赁市场，实施“租购并举”是绕不开的举措。“租购并举”背后的货币乘数变化，更是值得细细揣摩。

　　“租购并举”是根本性变革

　　住房租赁在房地产市场并非新名词。上个世纪90年代末，国家开始实施住房制度改革时，虽然结束了福利分房的历史，住房开始商品化，但并没有放低保障性住房的地位。只不过，在后来近20年的发展历程中，住宅商品化几乎单方面狂飙突进，地方政府患上了“土地依赖症”，房价一路走高，以至于房地产市场的调控政策不断出台，但大多沦为“空调”。与此同时，房地产租赁市场发展极为缓慢，租赁市场散兵游勇式无序生长，这一块法制建设严重滞后，房地产的租赁市场甚至还有不少坑害消费者的行为。

　　一句话，长期以来，中国房地产市场存在着严重的“租购失衡”现象。在中国文化的传统观念里，居者有其屋，老百姓(46.240, 0.33, 0.72%)理解为有房屋的产权，加上“丈母娘需求”的刺激，房地产市场“购”这一边出现了超级繁荣甚至过度繁荣的现象，而“租”这一边则相对低迷太多。

　　当一线城市的房价涨得超过大部分老百姓的承受能力，房地产市场的投资和投机现象极为猖獗的时候，“租购平衡”就摆上了议事日程。

　　在商品化住宅市场里，地方政府卖地获取土地收入，地产商从银行贷款买地，然后开发物业，最后出售出去，中间获取巨大差价收入。谁能够拿到地，谁就能获取巨额利润。而在房地产租赁市场，前几天，上海首批“租赁用地”以每平方米不足6000元的超低价格转让给了上海市的两家国有企业，如此低的地价，地产商想要获取以往的高利润，显然是不可能的。利润哪里来？只能从地产物业的运营和服务中来获取！从赚取买和卖之间的差价收入，而且这其中还运用了银行信贷的杠杆，到主要依赖运营和服务性收入，房地产企业的盈利模式发生了根本性变革。

　　不仅是房地产企业的盈利模式发生了根本性变革，在“租购并举”的模式下，中国房地产市场的整个格局未来都会发生根本性变革，只不过，这个时间到底有多长？只能拭目以待。

　　住房租赁的货币乘数变化

　　在住宅商品化的市场里，地产商拼命从银行获取信贷，拼命从地方政府手里买地，然后拼命开发地产物业，获取高额利润，整个链条的背后，是货币乘数效应在不断放大。地产商从银行获取的信贷，成为银行的一大收入来源，所以银行拼命想放贷，地产商贷款越多，运用的杠杆系数其实越大，但在房价一路上涨的过程中，投资和投机的资金越来越多，在过去房地产市场的十年黄金岁月中，多少人因为炒房大获其利，多少人又因为没有炒房而与财产性收入暴涨失之交臂。在整个社会货币投放不断增加的过程中，资金并没有多少进入到实体经济，反而在房地产等投资和投机市场大肆空转，大肆套利。货币乘数效应不断放大的背后，是整个社会的资金空转、制度套利盛行，大量的货币并没有扶持实体经济的发展。中小企业的资金成本居高不下，大量货币流入到房地产市场，让有钱者赚得盆满钵满，整个社会的贫富悬殊越来越大。

　　而在住房租赁市场，因为地价成本要低得多，地产企业靠租金收入是无法赚取丰厚利润，甚至无法覆盖成本的，地产企业的收入来源，转到主要依靠租赁物业的运营和服务上来。要做好运营和服务，就需要房地产企业转换思路，不再依赖银行信贷，这就不会带来货币乘数效应的不断放大，以及资金的空转，央行投入到社会上的大量货币，才能真正进入实体经济。

　　当然，房地产企业要使收入来源主要依赖租赁物业的运营和服务，需要机构化、规模化的住房租赁企业形成，这就需要住房租赁由顶层设计转入实践探索。7月19日，万科董事局主席郁亮在接受媒体采访时表示，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，发展空间很大。

　　据了解，万科泊寓目前已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线，而碧桂园上海区域也成立了长租公寓管理部，金地集团(12.180, 0.04, 0.33%)、招商蛇口(19.620, -0.08,-0.41%)等地产企业旗下的长租公寓产品均已展开。A股市场上的世联行、昆百大A等住房租赁概念股本周也是涨势如虹。

　　随着住房租赁市场的大力发展，货币乘数效应会减弱，房价上涨的势头也会趋弱，再加上房产税的推出，房地产市场的格局，将进入租购并举、租购平衡的时代。