多房企争食广物地产股权背后： 打响土地资源争夺战

 

　　导读

　　业内人士透露，与招拍挂市场相比，并购获取的项目，平均成本至少可以减半。在全行业并购规模不断扩大的同时，并购领域的多元化特征也愈发明显。这一趋势与房企普遍实施的多元化转型有关，且同样会成为一种趋势。

　　3月13日，阳光城发布公告称，拟参与广物地产45%股权的竞买，底价35.75亿元。在此之前，粤泰股份、碧桂园(16.56, 0.74, 4.68%)均已确认参与竞购。

　　多家房企同时竞购一家标的，在中国房地产并购市场并不多见。过去几年来，房地产市场的并购规模越来越大。在房企获取资源的渠道中，并购所占比重也不断提高。

　　在这背后，是房地产企业强弱分化不断明朗的大趋势，以及大中型房企对规模效应的追求。同时，与招拍挂相比，通过并购获取项目有着明显的价格优势。

　　分析人士认为，在经历了融绿合作和万达“断臂”等标志性事件后，中国房地产的并购正在趋于白热化。未来并购案例出现的频率将会越来越高，并购标的也会趋于多元化。多家房企争食同一个标的的现象，将不再罕见。

　　资产出售常态化

　　三家公司都感兴趣的广物地产为国有参股企业，其中广东省物资产业（集团）有限公司持有45%股权，天津汇萌置业有限公司持有40%股权，广州市潮越财务咨询服务有限公司持有15%股权。此次挂牌出让的，是广东省物资产业集团持有的45%股权及相关债权，转让底价35.75亿元。

　　资料显示，广物地产已布局广东、海南两省的十大核心城市，土地储备面积超1000万平方米。截至2017年底，广物地产总资产约204.54亿元。

　　虽不是大额标的，但仍引发了三家企业报价。业内人士认为，这是因为其布局较为合理，资产也相对优质。更重要的是，与招拍挂市场相比，这部分资产的价格并不高。

　　最近几天，类似的并购案例不断发生。

　　3月14日，华夏幸福公告披露，拟以总价41.61亿元收购三项目公司股权，从而实现对项目的完全控股。

　　3月13日，首创置业(5.34, 0.03, 0.56%)公告称，拟向天津市地下铁道集团收购天津城铁港铁建设有限公司余下51%股权，代价18.31亿元。

　　3月12日，海航基础发布公告称，以19.33亿元的价格出售两个海南项目，买家为融创。

　　3月10日，中天金融发布公告称，以246亿元出售公司持有的中天城投集团有限公司100%股权。

　　“房地产资产的出售和收购正在变得常态化。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示。据普华永道统计，2017年上半年，中国房地产相关的并购交易总金额达到445.6亿美元（约合2921亿元人民币），同比增加78.5%；交易数量207宗，同比增加24.7%。预计去年全年的房地产并购规模超过6000亿人民币。

　　严跃进认为，并购规模的扩大，与我国房地产行业的分化大势有关，但其中有两个案例起到了刺激作用：一是2014年的融绿合作，虽然最终未果，但开启了房企“强强并购”的先例；二是2017年7月，万达以631亿的代价将酒店和文旅项目售予融创和富力，创下中国房地产并购规模纪录。

　　严跃进表示，这两个案例在当时看来显得“石破天惊”，但对并购市场带来了极大的刺激。此后，房地产的并购交易变得司空见惯。

　　并购领域多元化

　　房地产并购规模的增加，伴随着并购标的的增多，这也客观上反映出越来越多房企退出房地产业。其中，中天金融出售房地产业务，正是其长期以来转型为金融业、剥离房地产资产的最终结果。

　　3月12日，珠江控股正式将证券简称变更为“京粮控股”，成为退出房地产业务的另一个案例。

　　与此同时，大中型房企为保持和强化规模优势，也将并购作为扩大规模的主要手段。近几年，融创、阳光城便通过并购积累了大量存货，其销售规模也迅速提升。

　　最为夸张的是奥园。3月15日，奥园地产集团主席郭梓文在业绩会上表示，公司有80%项目都是由并购而来。“所以我们今年也会继续保持这种并购的节奏。”

　　虽然并购方式存在产权隐患，但由于规模大、成本低，仍然受到房企青睐。北京某房企人士向21世纪经济报道透露，与招拍挂市场相比，并购获取的项目，平均成本至少可以减半。“如果谈判能力强的话，一些并购项目的成本会低至招拍挂的20%-30%。”

　　由于房地产市场的强弱分化已是大势所趋，大部分受访者认为，今年的并购市场将继续活跃。严跃进表示，在市场的下行周期，行业整合往往会加剧，因此2018年并购的活跃度还将继续增加。

　　在并购规模不断扩大的同时，另一个突出特征也开始出现，即并购领域的多元化。

　　2017年8月，大悦城与多名知名机构投资者共同成立境内、外并购基金，初步投资金额约为人民币114亿元。大悦城地产(1.4, -0.04, -2.78%)财务总监许汉平近日透露，目前境外基金已经成立，境内基金由于涉及到中国人寿(23.05, -0.30, -1.28%)以及基金协会，需要走一系列审批流程，但也接近成立。

　　公司管理层还介绍，该基金将用于收购改造一二线城市存量商业，预计未来两到三年里收购8-12个项目。

　　2017年7月和2018年1月，万科分别参与收购物流服务供应商普洛斯的股份，以及凯德地产的多家购物中心，在物流地产和商业地产领域大幅加码。

　　今年3月4日，融创上海商置与盛煦地产宣布，将共同发起国内首只存量资产并购基金，规模达200亿元人民币。这也是融创首次以基金形式“试水”商业地产存量市场。

　　前述房企人士指出，这一趋势与房企普遍实施的多元化转型有关，且同样会成为一种趋势。“房地产企业自行启动转型，往往会耗费大量的人力物力，也会冒很多风险。所以有些企业会以直接收购的方式来操作。”他表示，这种做法能够迅速扩大规模，企业通常会将被并购方的现有团队留下，从而获得运营经验和能力。