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东城区地块在土拍当日意外“爆冷”，背后是中小型房企参与困难，但更多是该地块对房企运营要求较高，限定条件较多。有业内人士认为，这一次遇冷并非代表土地市场降温。

　　北京市国土局二层交易大厅外，碧桂园投资部总经理兰亭不时和周围人聊天，并关注着交易大厅门口。大厅内，平谷两块地正在紧张竞拍，兰亭的同事也在举牌。两块地最终花落重庆房企金科地产，但兰亭没有表现出沮丧。

　　当天下午，北京市国土局官网显示，另一备受关注的北京东城区永定门外大街地块未进入现场竞拍环节便落定“主人”。竞得者是华润+招商+碧桂园联合体，价格为38.4亿元。该地块出让起始价为38.2亿元，其他两家参与者分别为保利+首开组合体、平安，但在现场竞拍前已选择退出。

　　平谷两地块竞拍结束后，21世纪经济报道记者再次遇到兰亭。他一脸平静，一袭黑色便装更显严肃。然而，当记者问到北京二环永定门外大街这块地时，兰亭露出了些许笑意。

　　“我们事先也不知道他们（其余两个竞拍主体）已经退出了竞拍，到现场才知道。”兰亭表示。

　　二环地块意外“爆冷”

　　在现场交易开始前，北京市国土局交易厅公告屏上显示，北京二环永外大街地块最新报价为384000万元，报价时间为7月31日，但令人意外的是，该价格成为8月1日成交的最终价格。

　　7月31日就有公开信息显示，北京市东城区永外大街0503-602北等地块土拍将于8月1日15：30举行。该地块也是自2012年2月香河园地块成交之后，五年来东城区首次有住宅用地挂出，其也成为目前“限房价、竞地价”的地块中限价最高项目。

　　然而在土地开拍前，现场就有消息传出，保利+首开、平安两个竞拍主体已退出竞拍。据现场一位开发商人士解读，“该地块是网上竞价，之后如果还有两家及以上房企想继续参与，则现场竞拍。”因此华润+招商+碧桂园竞拍主体直接取得该宗地，溢价率仅0.52%。

　　由于此次竞拍的最大热点——永定门外地块，在现场竞拍开始前就已一锤定音，平谷区两地块竞拍现场显得十分平静：交易厅门内报价竞拍再成交，直播屏只传出报价人员的声音。交易厅门外，除了记录竞拍细节的人员之外，其余人员并未一直紧盯直播屏。

　　现场不乏并不参与此次竞拍的“围观者”，比如泰禾集团(16.860, -0.01, -0.06%)。交易过程中，泰禾集团一位员工在直播屏前侧耳倾听，记录具体交易数据，转头则神情轻松，与周围人员闲谈。今年以来，泰禾很少参与公开市场上的土地招拍挂项目，而是以收并购方式拓展版图。

　　最终成交的平谷夏各庄两地块，其中的03-04地块，规划总建筑面积58313平方米，金科以8.23亿总价、商品住宅自持比例24%拿下；03-11等地块规划总建面90599平方米，金科获取的成交总价11.67亿，自持比例28%。

　　对于永外大街如此稀缺地块上市，但竞拍者寡的局面，这位泰禾人士表示，据他在现场勘测，那块地有些下沉，并且公建面积较大、要求复杂，所以参与的房企并不多。其还推测，相比民企，国企实力雄厚。

　　“起拍价太高了！38.2亿！”另一家中小型房企参与竞拍人士坦言。兰亭的看法也是，现在中小房企不敢参与这样数额巨大的竞拍，“吃不住”。

　　最高限价地块运营考验？

　　对于二环地块的意外“爆冷”，业内人士分析不一。但关注点均在其限价方面。

　　北京市国土局相关资料显示，该地块的用地性质为R2二类居住用地与B4综合性商业金融服务业用地，总用地面积为42457.553平方米，建设用地面积为29269.636平方米，规划建筑面积73598平方米。

　　在招拍挂流程方面，该出让地块限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，设定企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报达到设定时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　竞拍前一天，21世纪经济报道记者获悉了该地块的出让细则，包括居住建筑规模需执行90/70政策；并限价销售，均价不高于89068元/平方米，最高单价不高于93521元/平方米。商业部分50%需自持经营20年，在0503-606地块内配建燕墩博物馆（不小于7000平方米）且建成后无偿移交东城区文化委员会；城六区地上建筑规划50000平方米（含）以上的商品房开发项目应采用装配式建筑。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，该地块处核心城区二三环之间，为不可多得的内城地块。但是劣势也同样突出，除去南二环的历史遗留氛围之外，地块商业50%自持20年，以及配建博物馆等要求也使得运营较为复杂。另外，该地块竞得方还需交纳土地开发建设补偿费33.9亿元，因此土地成本合计高达72.3亿元，整盘楼面价已高达9.8万元/平方米，已超地块限定的销售价格。

　　此外郭毅表示，住宅部分执行“90/70”也成为地块本身最大的短板。虽然相比同属二环位置的使馆壹号院今年超过12万元/平方米的成交均价来说，该地块限价较为“亲民”，但从限价上限来看该地块未来仍将是高端豪宅。而在2017年8万+高端住宅的成交当中，套均面积在90平方米以下的占比仅4%，套均面积200平方米以上的产品占比则高达40%。

　　她指出，8万+豪宅项目面向的客群为高端改善型人群，对于生活品质的要求相对较高，居住面积大则是基础要求。该地块的面积限制，与此存在无法调和的矛盾，未来的产品定位与市场去化也将存在一定难度。

　　21世纪经济报道记者调研了永外大街地块周边可参照对比的较新二手房小区。位于永定门附近的中海紫御公馆二手房目前成交价为110000-130000元/平方米。据链家地产经纪人林某介绍称，该小区房源非常紧俏，近3个月内共成交13-14套房，成交周期约1个月；调控前，该小区的成交周期仅10天左右。

　　距离永定门外地铁站约3.6公里的中信城项目建于2010年左右。林某称，目前该小区成交价与挂牌价均为140000-150000元/平方米，近3个月内共成交10套左右，成交周期根据业主报价为1-2月；而在今年调控加码前，火爆时房源当天挂出即被购买。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，“东城区地块成交爆冷，并非代表土地市场降温。”