共有产权房为何遇冷？ 北京昌平共有产权房两轮选房后还剩150套
发布时间：2018-05-09来源：未知 编辑：生活头条
一家人在选房现场研究剩余房源。
购房者在昌平朋博体育馆选房现场查看剩余房源。宰飞 摄
“买到就是赚到。”对于保障性住房，这句话曾是“定律”。从十多年前，北京市推出的经适房（即经济适用房）开始，到后来的两限房（即限房价、限套型普通商品住房）、自住房（即自住型商品房）……各版本保障性住房无不是抢手货，而且往往是几百人抢一套房，原因很简单：价格远低于市场价。对于买不起商品房的市民，自然需求强烈；对于投资客，也是再合适不过——一转手，几十万甚至数百万元就能进账。因此，有人说，买到保障性住房就能一次性改变阶层。
今年，“定律”似乎被推翻了。变化，来自共有产权房这个新事物。
共有产权房是最新的一类保障性住房。即买房人与政府共有房屋产权，以此降低买房人的购房成本。然而，北京首批共有产权房并没有像此前的保障性住房一样火起来。4月，北京昌平区推出3个项目总计2328套共有产权房。两轮选房后，还剩余150套房屋。媒体、公众号报道中不断出现“遇冷”“弃购”等词汇。甚至有人预测，部分共有产权房项目将卖不动。
七八成排上号家庭放弃选房
4月27日，在昌平朋博体育馆选房现场，组织者每次叫100个号同时出列，可每100个号中，都只有十多个号出列。
30出头的北京青年刘峥感受到了冷热之变。他说：“公租房、两限房、自住房，每推出一种，我就申请，但一直没排上。”和大多数稀缺资源一样，保障性住房需要摇号决定租购资格。但在过去十多年里，刘峥从没交上这好运气。
今年，他照例参加了共有产权房摇号。共有产权房是保障性住房的最新尝试，全国首批试点城市有6个，分别是北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安。其中，北京市的共有产权房在2017年9月推出。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，从2017年到2021年，北京市将提供25万套共有产权房。
符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京有稳定工作的“新北京人”，只要名下无房，均可以参与共有产权房申购。最终由摇号决定选房资格和顺序。
刘峥看中的是位于昌平区的绿海家园。在3个项目2328套房源中，这个项目房源最多，共1677套房源。其中除了1012套房源面向昌平本区外，另有665套面向东城区和西城区符合条件的购房者。
户籍在西城区的刘峥摇到的选房顺序号是第3501号。也就是说，有3500户家庭先于刘峥挑选这665套房，若挑完仍有剩余，才轮到他。他根据以往经验判断，这次又没戏。3500户，665套房，哪里还轮得到他？
可这次他竟然轮上了。4月中旬，刘峥接到电话，通知他4月27日参加递补选房，因首轮选房结束，665套还余161套。这意味着，排在他前面的家庭里，有2000多户放弃了选房机会。这让他想到了网上所传弃选率70%甚至85%的说法。他在选房现场看到的情形似乎也印证了这个传言。4月27日，在昌平朋博体育馆选房现场，组织者每次叫100个号同时出列。刘峥数了一下，每100个号中，都只有十多个号在。也就是说，七八成排上号的家庭根本没来现场选房。
弃选率能反映项目是否抢手
弃选率指“有多少人有机会买但没买”，特别值的房子弃选率就低。申购人数大幅下降也成为“遇冷”的有力证据。
在刘峥参加选房的4月27日，绿海家园的665套面向东城区和西城区家庭的可售房源最终售罄。但本轮2328套共有产权房中，面向昌平家庭的1663套房源，在经历8696个家庭选房后，房源仍剩余150套。5月3日，昌平区住建委发布公告，称这150套房源将面向符合条件的非京籍家庭安排申购。昌平区住建委强调，这些房源不会卖不掉。
面对自媒体指出的高弃选率，昌平区住建委驳斥“严重不实”：所谓弃选率并没有意义，要看到共有产权房100%的销售率。北京当地媒体也认为：“弃选率概念并不明确，这个数字能不能反映出实际选房情况值得商榷。”北京市一位住房保障方面的专家说：一些项目房源即使有弃选也很难剩下。对于真正有所剩余的房源，也都有递补选房等安排。
但一些民间分析者并不这么看。微信公众号“北京大房子”号主夏天说，弃选率指“有多少人有机会买但没买”，虽然概念本身未必严谨，但能反映项目是不是抢手。他说：“特别值的房子弃选率就低。前几个共有产权房项目算是比较火的，但弃选率高也是事实，尤其是绿海家园。”就刘峥摇到的绿海家园而言，即使所有1677套房源最终销售一空，也不能掩盖大量家庭摇上号却放弃购买的事实。
申购人数的大幅下降也同样饱受关注，成为“遇冷”最有力的证据。昌平区住建委信息显示，本次的2328套共有产权房，购房资格初步审核通过的共15841户。折算下来，6.8户居民申请一套共有产权房。而以自住房朝阳锦都家园项目为例，427套房源引来16万户家庭申购，按最后审核通过的12万户计算，申购家庭和房源比例大约为281:1。
申购人数下降，弃选率高，这背后究竟发生了什么？
房型小、距市中心远难吸引人
在一些这次有资格选房的人看来，昌平此次推出的共有产权房源不理想，“一室户太尴尬了，一家人实在没法住”。
北京居民刘四新研究生毕业留京，已经52岁，单身一人，户口在西城，租住在昌平，名下无房，满足保障性住房的申购条件。他没有放弃任何一次申购机会，是不折不扣的“刚需”人群。他说：“拿到了保障性住房，我肯定是要一直住下去的。”可即便如此，在他看来，昌平此次推出的共有产权房有些“不理想”，他“看不上”。
刘四新也申购了绿海家园项目，排序第4345号，比刘峥还靠后。和刘峥一样，4月中旬，他也接到选房电话。4月20日，现场咨询了解房源信息后，刘四新的希望化为泡影：665套房中，两居室不到一半。第一轮剩下的161套房源中，基本都是一居室。70平方米的房子，公摊面积20多平方米。“我是打算和母亲一起住的，需要80平方米以上的两居室，一室户太尴尬了”，机会只有一次，得留给更大的房源。衡量再三，4月27日的选房日，他选择呆在家看书，“还是再等下一次申购吧。”
4月27日，刘峥在选房现场一遍遍筛查房源列表，确信剩下的都是一室户。犹豫许久，他也选择了放弃。尽管他租住在南四环，上班在北五环，上下班开车单程一个半小时，迫切需要在北京北面买房，但绿海家园的房子对于已经结婚成家的他来说无法满足需求。“过两年我们就打算要孩子了。如果有好的两居室房型，我一定当场拿下。可剩下的都是一居室，一家人实在没法住。”他说。
不仅如此，绿海家园位于昌平旧县村北六环开外，距离市中心60公里，“也着实远了一点”。再算一算，均价1.8万元/平方米，只有50%的产权，折算下来相当于3.6万元/平方米，“比同区域商品房便宜幅度有限”……种种理由，都让绿海家园的共有产权房缺乏吸引力。
共有产权房只能在体系内交易
交易只能卖给同一个圈子的人，这个圈子人群购买力不强，决定了价格涨幅有限，无法与真正的商品房相提并论。
在关注北京房地产市场的公众号“北京大房子”的读者们组建的微信群里，共有产权房是最近的热点话题。除了讨论共有产权房项目的优劣外，大家最关心的是“共有产权房之后怎么交易”。
“更核心的问题在于，共有产权房不能提供未来撬动商品房的可能性。”夏天认为，共有产权房“遇冷”，项目缺乏吸引力固然是一大原因，但根本原因在于共有产权房的交易限制，使得共有产权房的投机、投资属性被剥离。“否则像以前的保障性住房那样，与市场价存在巨大价差，买到了出手就能赚上百万，房型再差都有人要。”
那么，共有产权房在交易时有怎样的限制呢？2017年9月30日开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》与“意见稿”相比，删去最重要的第三条——房主5年后可以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。
根据目前的《办法》，共有产权房取得产权证满5年需转让的，可按市场价格，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说，共有产权房只能在共有产权房体系内交易。
“交易不能卖给所有人，只能卖给和你一个圈子的人。而这个圈子相对封闭，市场小，人群购买力不强，决定了价格涨幅有限，无法与真正的商品房市场价相提并论。”夏天分析说，一旦选择共有产权房，意味着购房者未来无法从共有产权房的销售中获得大幅增值，也就失去卖房再购买更大的商品房的换房预期。
夏天直言不讳：从投资角度看，共有产权房已经毫无价值。挤出炒房客后，自住者才会真正从居住的角度去关心、衡量项目本身的优劣，作出理性的选择。
出现“遇冷”属正常、合理的
共有产权房是对过去保障性住房政策的“纠偏”。与过去相比，共有产权房能满足更多无房家庭住房的刚性需求。
采访中，夏天将绿海家园项目称为“第一个卖不动的共有产权房项目”。不过，这并不能说明北京共有产权房的政策失误，相反他认为，共有产权房是截至目前最接近“房子是用来住的，不是用来炒的”这一目标的政策。
回顾北京出售类保障性住房政策的沿革，从最早的经适房（天通苑）、到面向相对低收入人群的两限房、再到自住型商品房，尽管有销售的限制条件，如自住型商品房销售时必须将差价的30%返还给政府，但巨大的套利空间始终存在，甚至越来越大。以北京大兴黄村自住型商品房项目“海珀云翡”为例，同一开发商开发的商品房价格是7.3万元/平方米，自住房是1.75万元/平方米，自住房价格只有商品房的两折。据业主们估计，海珀云翡虽然质量与商品房有差距，但市场上怎么也能卖5万多元。一套房扣除要交给政府的30%差价，仍能获利约200万元。
有巨大的套利空间，只要符合条件的人，不管有没有需求都会去申请。“有点摇上号就中大奖的意味”，这显然偏离了保障性住房的初衷。夏天认为，共有产权房是对过去保障性住房政策的“纠偏”。与过去的保障性住房相比，共有产权房能满足更多无房家庭住房的刚性需求。从这个角度看，共有产权房相比自住型商品房整体“遇冷”，是正常且合理的。
无房可买，刘峥早早离开绿海家园选房现场。出门时，有记者拦住问他：“买了吗？”他摇摇头，径直向停车场走去。他说，要赶紧回去，看看有没有新的共有产权房项目开出来，继续报名摇号，刚需毕竟是刚需。