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　“从今年初开始大连楼市几乎是一天一个价。”大连市甘井子区南华板块的一位房地产中介告诉《中国经营报》记者。

　　受朝韩关系缓和以及朝鲜计划进行改革开放等因素影响，东北如今再次受到外界瞩目。与朝鲜接壤的丹东市，短短一月内，房价涨幅已经超过20%。实际上，不只丹东，包括大连在内的东北城市，今年以来房价也明显蹿升。

　　近期，记者在大连市走访多个楼盘以及采访当地从业人员了解到，与2015年全国各地房价持续上涨现象不同，2015、2016年大连楼市处在一个平静期。而在全国各主要热点城市都陆续加强楼市调控的背景下，大连楼市却悄然升温。

　　随着房价在今年持续上涨，大连也在今年3月份出台了住房限购、限贷政策。但调控政策的出台仍未明显抑制房价的快速上涨。

　　5月16日，国家统计局公布2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中，大连新建商品住宅价格4月份环比上涨1.1%，同比上涨10.9%。二手房价格环比上涨0.5%，同比涨6.3%。这已经是大连房价连续第四个月上涨。

　　大连房价的快速上涨也引来了监管部门的关注。今年“五一”前后，住建部就楼市调控问题约谈了包括大连在内的12个城市，并强调要牢固树立“四个意识”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

　　房价悄然上涨

　　一季度同比涨16%

　　大连一位房地产从业者告诉记者，限购早有预期，从2017年开始大连的房地产市场就一直在涨。从之前全国的调控形势来看，大连的调控是势在必行。

　　这位行业人士表示，在此轮上涨之前，由于几年前的投资过热，大连楼市当时的房价上涨过高透支了未来的空间，并且库存高企之下供需不平衡也抑制了房价的持续上涨，以至于近年来大连市一直处在去库存的阶段，房价出现明显下滑。

　　根据大连市统计局信息显示，2009年大连市房地产开发投资总量为578.9亿元，之后以每年平均28%的增速增加，到2013年大连市房地产开发投资总量达到顶峰的1710.4亿元。此后便开始急剧下降，到2016年投资总量仅为535.2亿元。

　　一位在大连工作了十多年的房地产咨询公司高管告诉记者，在2014年左右，大连的房价开始回落，到2016年的时候，整个城市房价降到了最低点。触底之后，2016年年底大连楼市正式开始全面复苏，最先的迹象是住宅的销售量一直都很高，但价格没有变化。

　　经过数年去库存以及多项利好政策出台的叠加，2017年大连楼市开始快速升温。

　　研究机构新峰地产数据显示，2017年大连七区商品住宅新增供应面积为418万平方米，全年销售面积为747万平方米，住宅销售均价为12057元/平方米，同比2016年分别增长5.03%、18.01%和13.06%。

　　从近5年的数据来看，2017年的增长速度创近五年新高。今年一季度大连房地产市场整体备案销售面积为95万平方米，同去年一季度相比，高出17%。供应面积38万平方米，同比去年小幅下降。销售均价15348元/平方米，同比上涨约16%。

　　房价快速上涨背景下，当地政府开始出手调控。今年3月21日晚，大连市人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），自3月22日起，大连市正式实行住房限购、限贷政策。

　　非限购区域热度持续升温

　　房价一个月涨7%

　　记者注意到，《通知》仅对大连市中山区、西岗区、沙河口区及高新园区（以下简称“限制区域”）实行住房限制性政策。

　　《通知》规定，大连市户籍居民家庭在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区（以下简称“中心城区”）拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限制区域的住房。非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域的住房。

　　当地从业人士告诉记者，从《通知》中可以看出，此政策仍然给购房者留下了机会。非大连市户籍仍可在限制区域购买1套住房。更重要的是，大连市户籍和非大连市户籍居民在非限购区购买并无限制。而在非限购区域内则属甘井子区最引人瞩目。

　　根据新峰地产统计数据，2017年甘井子区销售面积251万平方米，占全部7个区销售面积的34%。从供应量上看，甘井子的供应量占总量的38%，为7个区之首。并且甘井子区库存消化周期大约只要9个月，在7个区中最短。

　　记者在甘井子区调研时注意到，远洋荣域、华润二十四城等项目目前均已售罄，正准备加推。据项目销售人员介绍，未来涨价的可能性较大。

　　一位远洋荣域的销售人员介绍，目前单价在18000~19000元/平方米，而去年的价格在12000~13000元/平方米。据其透露，他们公司将在附近建一家5星级酒店，项目未来的单价每平方米预计会达到3万元。

　　记者在远洋荣域售楼处看到，即便不是节假日，前来咨询的购房者并不在少数。销售人员表示，现在买房必须购买车位，一个车位的价格超过10万元。

　　在限购一个月后，新峰地产发布的4月大连房地产市场成交月报显示，作为唯一不限购的主城区，甘井子区4月均价为13813元/平方米，环比上涨7%，价格上浮约900元/平方米。

　　根据安居客统计，2017年大连市内七区土地共有19宗出让，2宗流拍，成交17宗，其中甘井子区成交为11宗。从土地溢价率来看，高溢价土地主要集中在甘井子区。

　　记者了解到，去年10月，位于甘井子区大城18号宗地，被万科以25.8亿元的超高溢价抢下。综合计算后，楼面价已经高达19204元/平方米。

　　调控政策将升级？

　　梳理国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况数据可以发现，大连新建商品住宅价格从2016年第四季度开始出现的上升趋势一直在延续。从环比看，大连今年1月房价环比涨幅1.6%，全国居首。2月环比涨幅从1.6%降至1%，仍位于全国涨幅前列。3月环比上涨了0.7%，涨幅放缓。但4月再次回调，升到了1.1%。

　　从房天下网站数据监控中心价格调整监控数据可以看出，大连楼市4月房价仍在小幅度上行，市场上主力在售的100多个项目中有26个上调了价格，平均涨幅超过了1000元/平方米。从区域看，限购区域以中山区为代表的中西沙三区房价比较稳定，尤其是存量比较大的中山区；但供应量较小的高新园区房价仍在上涨。非限购的甘井子区4月有13个楼盘上调了价格，仍是房价上涨的主力区域。

　　接受记者采访的大部分大连房地产市场从业者认为房价将继续上涨。有人预计华南板块将涨到3万元/平方米，东港板块将涨到4.5万元/平方米。

　　对于今年房价过快上涨的城市，“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了包括大连在内的12个城市。目前，已有西安、海口、成都等6个城市作出回应，针对房地产市场出现的新情况，对原有调控加强落实，出台新规，堵住漏洞，加强监管。

　　《中国经营报》记者也就后续调控等相关问题给大连市城乡建设委员会发去采访函，但城乡建设委员会表示这并不是该部门的职能范围。记者未能从大连国土资源和房屋局获得回应。

　　同策同源数联天下发布的《2018年4月大连房地产市场报告》中提到，甘井子区受不限购影响，外溢客户导致片区内需求基础猛增，价格有上涨内在动力，如甘井子区持续土地供应不足，将带来土地溢价飙升，导致区域房价涨幅继续上扬，不排除政府再次出台补充文件对甘井子区限购。

　　前述房地产咨询公司高管告诉记者，即使限购升级，从客观条件来看，房价也不会有明显的下降，并不是说政策的效果不好，而是因为过去五年城市的土地供给关系和购买力的这种关系已经形成了缺口。当形成了这种缺口的时候，虽然政策限制，有可能购买量下降，但是这个城市的总存量也在下降。在这种供求关系都在下降的时候，将会达成一种平衡状态。