专家:房价仍具上涨动力 应警惕需求爆发导致房价失控

　　5月经济需求下滑明显

　　销售的升温并不意外。尽管楼市调控政策密集出台，但很多热点城市仍然推出了落户新政等对冲措施。在资金压力下，部分房企加快推盘节奏，并做出一定程度的价格折让。

　　6月14日，国家统计局发布5月宏观经济数据。在5月楼市升温的情况下，房地产数据明显改善。

　　今年前5月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。自去年7月以来的10个月间，销售面积增速首度出现反弹。同期的销售额增速达到11.8%，增幅扩大2.8个百分点，出现最近10个月的第二次反弹，上次反弹发生在岁末年初。

　　受此影响，房企资金到位增速明显扩大。其他指标中，土地购置面积增速再度转正，施工和新开工都在加速，房地产开发投资增速则继续维持在10%以上的水平。

　　销售的升温并不意外。尽管楼市调控政策密集出台，但很多热点城市仍然推出了落户新政等对冲措施。在资金压力下，部分房企加快推盘节奏，并做出一定程度的价格折让。

　　华创证券指出，自2016年8月苏州和厦门等核心二线城市重启限购算起，本轮房地产调控目前已历时23个月，超过以往两轮调控的时长。在这种情况下，需求反弹的动力仍然存在，未来楼市将可能进入一段博弈期。

　　供需两端均旺盛

　　5月楼市的升温局面，在供需两端都有体现。在需求端，5月单月的商品房销售面积达到1.42亿平方米，虽然不及3月份的水平，但仍比4月增长了17.5%，同比增长8%。销售额方面，5月单月的环比和同比增速分别为18.2%和17.7%。

　　这与市场的直观感受颇为一致。成都某房企人士向21世纪经济报道表示，从4月开始，政府部门就对预售证的审核有所松动，5月“过审”的项目明显增多，以求在一定程度上缓解成都市场“万人摇号”的紧张局面。

　　北京朝阳区链家房地产经纪人也指出，近期门店带看情况明显增多，其所在的东五环定福庄区域，二手房成交量有所增加，部分房源的成交价格也已出现提升。

　　中信建投认为，5月市场升温的原因主要有三个，一是预售证释放边际改善；二是今年龙头房企推盘节奏提前；三是融资难度加大倒逼更多房企加速推盘兑现现金流。

　　此外，在经历了长时间的楼市调控后，需求正在谋求释放。本轮房地产调控自 2016 年 8 月苏州和厦门等核心二线城市重启限购开始，目前已经历时23个月，且不见松绑。而在2010-2011年、2013-2014年的两轮周期中，楼市调控分别历时21个月和16个月。

　　热点城市不断推出的落户新政，叠加了这部分需求，也被认为是此轮市场升温的推手。据天津市人力资源和社会保障局消息，自5月16日发布人才新政至21日，天津共直接落户5800人，领取调档函的27000多人。

　　正因如此，尽管5月单月各地出台了刷新纪录的50次调控政策（中原地产数据），但仍被各项利好所抵消，最终导致“红五月”的出现。

　　供给端的数据继续旺盛。前5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速连续三个月维持在10%以上的水平。房企购地面积增速，由前4月的-2.1%，转为2.1%。房企施工面积和新开工面积增速也均有所扩大。

　　由于供需双双改善，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）从4月的101.37提高至5月的101.58，实现了自去年7月以来的最大涨幅。

　　价格博弈或将深化

　　5月市场升温，也使房企的资金状况得以改善。今年前5月，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速创今年以来的新高，比1-4月份提高3个百分点。

　　但华泰证券认为，这难以掩盖房企融资环境的趋紧。因为新增资金主要来源于定金及预收款、自筹资金。国内贷款依然延续同比负增长态势，说明开发贷和非银渠道依然趋紧。

　　华泰证券指出，在融资端持续收紧的情况下，政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面，房企为加速资金回笼，可能在价格方面做出让步；另一方面，政府也有意通过扩大供给，缓解热点城市的供需缺口，避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。

　　中原地产首席分析师张大伟也认同“博弈”的观点，但他表示，房价仍然具备上涨的动力，应警惕需求爆发导致的房价失控。

　　其理由在于，当前库存创下最近46个月的新低。而且从区域上看，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代。因此，短期来看，供需缺口并不容易填补。

　　张大伟表示，从统计局的数据可以看出，商品房的销售额上涨幅度与商品房销售面积的涨幅差距在拉大，“这证明了房价上涨幅度在加快。”

　　房企的态度较为谨慎。某闽系上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，政策变化仍是未来的影响因素。“到目前为止，调控政策并没有松动的迹象，而且随时可能加码。”他说。因此，5月市场的回暖，究竟是反弹的先兆，还是昙花一现，目前尚需观察。

　　但他同时表示，至少不会对市场过于悲观。因为从部分热点城市的抢房现象中可以看出，市场需求已经累计到足够的规模，并有能力为市场提供支撑。（21世纪经济报道　张敏）