(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第45期)

　　2016年以来，在一线城市需求外溢和房地产去存库的背景下，一些二线热点城市房价迅速攀升，涨势不亚于一线城市，其中以合肥、苏州、厦门和南京的房价涨幅最为迅猛，被称作“楼市四小龙”。

　　同时，一些“房价冒尖”的二线热点城市也从去年开始遭遇连番调控，房价涨幅开始回落，楼市渐趋平稳，甚至一些二线热点城市，如南京的新房价格开始不涨反降，国家统计局公布的数据显示，2017年以来，南京新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。

　　但在楼市逐步降温的情况下，一些热点二线城市却仍在上演“抢房”的戏码。11月15日，南京河西10处楼盘启动验资登记报名，“近万人排队抢房”的消息随即出现，南京本地的刚需购房者向记者感慨，“为啥楼市还这么热？”

　　从《中国经济周刊》记者在南京实地调查的结果来看，在政府部门的强力调控举措下，表面上风平浪静的南京楼市背后却暗流汹涌，此次南京河西楼盘引来“抢购”的背后是一系列“怪象”：二手房价格远超新房价格，价格倒挂现象严重；地价高过房价呈现“面粉贵于面包”的情况；刚需购房者在买房路上“疲于奔命”，中签率过低使有的刚需参加数十次甚至上百次摇号仍“一房难求”；仍有部分开发商在新房二手房价格倒挂的情况下捂盘惜售。

　　南京 “抢房”：数万有钱人，几百亿巨资，3200套房

　　11月13日，保利天悦、金地中心风华、佳兆业城市广场等10处位于南京河西的新盘领到了销售许可证，南京河西楼市在“空窗”一年多后，此次迎来3200套左右的房源上市。10个楼盘的均价，除保利天悦和金隅紫京府在每平方米4.5万元外，其余均为每平方米3.5万元。10处楼盘均是先验资后登记，最低的验资门槛是朗诗熙华府的180万元，最高的则是金隅紫京府的430万元。在验资登记后，审核通过的购房者进入摇号环节，而10处楼盘均确定首付八成，其中最严格的仁恒绿洲新岛要求认购当天付首付，最宽松的是在7天内付首付。据记者测算，此次10处新盘中最高首付金额将超过840万元，而大部分在230万元到600万元之间。

　　河西有新盘开售的消息已经在南京市民中发酵了一个星期的时间，并在11月15日进入白热化状态，当天上午8点，河西10处新盘同时开启24小时不间断验资登记报名，而早在11月14日晚上，就有人提前到售楼处排队。

　　11月15日当天，《中国经济周刊》记者在多个售楼处现场看到，售楼处门前均是豪车云集，有的人抱着枕头，有的人裹着毛毯，都带着马扎或是板凳，一字排队等候在售楼处门前，在现场甚至还有120救护车待命。15日早上7点，《中国经济周刊》记者前往佳兆业城市广场售楼处，发现四周道路已被堵住截断，车辆无法进入，只能步行前往，据记者当时粗略测算，当时现场有3000多购房者，后续又增加至5000多人，而佳兆业城市广场仅有349套房可供出售。

　　在现场的一位购房者告诉记者，佳兆业项目排队人数最多，大概有5000多人彻夜排队，他先跑到长队的最前面领了一个号，排在了685号，然后又跑到近两公里后的队尾排队，等到天色微亮，他发现自己的后面又排起了长龙，远远地看不到尽头。

　　而在朗诗熙华府的登记现场，一位购房者为了验资认购新盘，连开了河西10家新开楼盘的指定银行本票，每个楼盘都想认筹的他在现场一路小跑，询问周围的人，“朗诗验资需要多少？我在银行开了10张本票，都搞混了。”

　　南京楼市资深媒体人李子墨感慨称，“11月15日注定载入史册，南京河西10家楼盘登记现场，数万有钱人，冻结几百亿巨资，来买3200套房，堪称南京历史上最大一波财富盛宴”。

　　“抢房” 背后的一二手房价格倒挂，抢到就是赚到

　　《中国经济周刊》记者此前在南京河西南部、河西中部、高铁南站、燕子矶、仙林、江宁、板桥、江北等地采访发现，为了抑制房价过快上涨，南京不同区域的新房销售价格受到政府部门的严格管控，即限价，而二手房价格可以“随行就市”，新房和二手房价格在限价区域普遍出现倒挂现象，尤以河西中部和河西南部的倒挂现象最为严重。

　　在河西中部和南部，有开发商负责人告诉记者，他们到南京物价部门去申报新房销售价格时，被明确告知，河西南部的新房价格不得超过3.5万元/平方米，河西中部的新房售价不得超过4.5万元/平方米。自2016年4月南京出台“限价令”后，这种限价措施持续至今，“我们也没有办法，这是政府部门出台的调控措施，必须遵守”。

　　所谓“限价令”指2016年4月末，南京市发改委发布的关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读中提出，“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万～3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”

　　记者在走访中获悉，除河西南部和中部的新房被限价外，南京还有多处热点区域的新房价格遭到限制，如南京南站的限价为不得超过3.5万元/平方米，燕子矶的限价为2.5万元/平方米，仙林为3万元/平方米，板桥为2万元/平方米，江宁为3万元/平方米，江北为3万元/平方米。

　　而在南京河西中部，记者走访多家二手房中介并查询365房产网发现，一些小区，如宏图上水云锦的二手房挂牌均价已接近6万元/平方米，而同一区域新房限价为4.5万元/平方米。类似的价格倒挂也存在于河西南部，今年12月底即将交付的佳兆业城市广场一套期房，在8月以4.82万元/平方米的价格售出，高出区域新房最高限价3.5万。

　　除了河西，这种价格倒挂现象在南京城东和南京南站等区域都大量存在。对此，河西中部的一位房产中介主管告诉记者，由于城东、南京南站特别是河西中南部的新房和二手房成交价出现高达一到两万元的价差，只要能抢到新房就是赚到，因此这部分区域只要有楼盘开盘，就会出现人满为患、争相抢房的状况，有时候会出现十几个人抢一套房的混乱局面。

　　这位主管称，从实际情况看，河西中南部等区域的房子没有“真正硬关系”想都不用想，根本抢不到。而由于新房与二手房价格严重倒挂，这个区域已经很久没有新盘推出了，有些开发商即使建好了房子，具备开盘销售条件，也要千方百计延缓开盘，“捂盘惜售”，这个现象在河西地区很普遍。“哪个开发商不想等政府取消‘限价令’后把房价卖高些？因此客观上造成河西新房稀缺、供应量放缓，反而营造出了‘一房难求’的紧张局面。”

　　南京河西现 “面粉贵过面包”，业内：未来房价或再创新高

　　2016年上半年，南京河西曾有两块“地王”横空出世。

　　2016年1月29日，南京国土局拍卖河西中部G68地块，出让面积69205.48平方米，起拍总价27.05亿元，起拍楼面地价17767元/平方米。

　　G68地块先后引来了融创、招商、华润、仁恒等15家大牌房企轮番争抢，经过87轮不断加价的白热化竞争，该地块最终被上海建工以64.8亿元的总价拿下，荣登当时河西中部乃至南京的新“地王”，楼面价高达42561元/平方米，溢价率达139.6%。

　　无独有偶。去年5月13日，南京国土局拍卖河西南部G14地块，挂牌出让起始价15.6亿元，起拍楼面价21504元/平方米。

　　最终经过25轮竞拍，葛洲坝以32.8亿元拿下该地块，楼面价高达45213元/平方米，该地块由此成为南京新“地王”。值得注意的是，这一楼面价已经远远超过了目前河西南部的新房最高限价3.5万元/平方米。

　　“地王”诞生之后就会带来相应的影响和效应。南京河西一位房产中介主管称，这两块“地王”的出现瞬间拉升了周边二手房的价格，不少中介机构迅速撤下原来的二手房挂牌价，加价三五千元再挂上去，“上涨幅度之大令人咋舌”，还有售房者听说“地王”消息后当即在高铁上给中介机构打电话要求给所售二手房加价。据媒体报道称，当时上海建工“地王”周边的招商雍华府有一套二手房的标价，一夜之间从660万元提高到756万元，上涨96万元，单价也达到4.5万元/平方米。

　　外界甚至预测，未来葛洲坝拍下的“地王”的新房销售均价会达到7.8万元/平方米，按照楼面价约占开发成本一半的规律，这一价格被认为可能性很大。

　　对此，南京一位不愿具名的开发商负责人称，葛洲坝“地王”地块的楼面地价已高达4.5213万元/平方米了，“面粉”价都已这么高了，“面包”的价格不会低，“总不能让央企开发商高价拿地后亏本销售，未来该地块的新房售价肯定要创出南京新高。”

　　记者查询发现，2016年南京土拍市场的相应数据分别为368宗、1316.66万平米和912.6亿元，同比分别下降0.54%、5.97%、35.21%，但2017年上半年南京土地拍卖成交总金额超过去年全年之和，其中住宅用地的出让占比增加和多家大牌房企进驻，从侧面反映出业界对未来2～3年内的南京房地产市场前景依然看好。

　　低中签率令刚需 “难上车”，摇号几十次甚至上百次仍“难求一中”

　　10月23日，国家统计局发布9月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，南京新建商品住宅价格环比持平，记者注意到，2017年以来，南京新建商品住宅价格环比始终处于持平或下跌的状态。

　　南京刚需户和改善户似乎并没有如愿迎来购房的“美好时光“：刚需户参加数十甚至上百次的摇号，却依然疲于奔命“上不了车”，改善户也换不了房。统计数据显示，南京多家房企推迟开盘上市时间，新房上市量减少，楼市库存跌至新低。

　　由于新房价格被限制，远低于预期，使得开盘的新房成了购房人眼中的限价“福利房”，虽然南京楼市中这类新房不时会被推出上市，也属于中低价位的刚需板块，价格低于同区域的二手房，但由于参与抢购人数太多，参加公证摇号楼盘的中签率屡创新低，甚至有购房者戏称，“摇号买房就像买彩票中大奖”。

　　9月26日，南京江北大华锦绣华城时隔近一年后再度开盘，共247套毛坯房源，销售均价为19664元/平方米，而周边高层二手房挂牌价多为2.3万～2.5万元/平方米。吸引了上千名购房者前往排队登记，不到早晨6点就有人前来排队，长长的队伍将售楼处围了起来。现场有购房者表示，他们连户型都没有搞清楚，只是担心能不能排上号、能不能买得到。

　　购房者丁雪洋对记者说，他曾先后参加南京各区域的限价福利房和新房摇号上百次之多，没有中过一次，而打算在南京城区买一套改善型住房的曹兴旺在过去两年里辗转南京数十个楼盘的摇号现场，没有摇中过一次。

　　目前，南京开盘的新房及限价房均需要参加摇号才能购买，但从媒体此前的报道中不难看出一些楼盘的摇号中签率非常低，例如江北高新区的亚泰山语湖排队登记现场，1749组买房人抢购72套房源，中签率仅为4%；江宁弘阳禹洲时光印象推出48套房源，有637组有效客户报名，中签率仅为7.5%；溧水中山首府推出266套毛坯房源，共有3213位购房者报名参与，中签率仅为8.3%；江北弘阳时光里推出72套房源，有783组购房者报名，中签率为9.3%等。

　　南京楼市的“一房难求”从下面的例子中也可见一斑。今年9月15日，地处河西南部的鲁能公馆有一套精装修房退房，面积142平方米，单价34906元/平方米，该楼盘已清盘，由于受限价政策影响，鲁能公馆的价位始终维持在3.5万元/平方米，数次开盘推出的新房源均被抢购一空，对于“一房难求”的河西南部来说，这套退房可谓购房者的福音，在开发商要求一次性付款的情况下还引发500多人争抢。

　　有业内人士指出，虽然南京楼市的“限价令”表面上扼制住了房价疯狂上涨的势头，但大多数刚需和改善需求购房者并不能如愿抢到新房而获得实惠和福利，新房和二手房价格严重倒挂的楼市成了部分人追逐暴利的渠道，这是一个非常危险的信号。

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