青島大学互联网金融研究院院长易宪容认为尽管在政府看到房地产泡沫是一只“灰犀牛”，也正在出台政策调控，以防控其面临的风险，但是市场及房地产开发商并非是这样认识的。房地产开发商并不在乎政府出台房地产市场调控政策，目前仍然有更多的人涌入房地产市场。在这种情况下，要让住房投机炒作者退出市场并非仅是几道调控政策出台就能够阻止的。　

　　易宪容 　

　　易宪容指出，有人认为，当前中国金融市场存在三只“灰犀牛”，如房地产泡沫、银行不良贷款增加、国内资金大量外流等。所以，中央部门有局长就明确表示，对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，要摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。 

　　易宪容认为，政府已经达到共识，房地产泡沫可能是存在的“灰犀牛”风险隐患，是一只“灰犀牛”。但是，政府对房地产泡沫了解清楚吗？现实的市场及房地产企业对此又是如何反应呢？特别是为何现实市场及房地产企业与政府的共识会背道而驰？是现实的市场错了呢？还是政府认识不足？如果是政府认识不足，政府能够驾驭这只房地产泡沫的“灰犀牛”吗？ 

　　因为，这个月的香港H股市场，在香港上市场的国内房地产公司的股票价格，一直在持续上升，而在昨天（7月27日）有房地产的上市公司的股票价格一天就上涨达到14%，随之其他房地产上市公司的股票价格也都大涨。那么在香港上市的国内房地产公司股价之所以会快速上涨，有国际投资银行的分析认为，就在于上半年国内房地产公司的业绩十分强劲，房地产企业上半年平均完成全年销售目标56%，核心盈利预料按年增长25%，毛利率比去年同期扩大了2个以上百分点。而上半年国房地产企业的业绩如此强劲，主要受惠于2016-2017年这两年特别上半年的房价快速上涨。 

　　国际投资银行的分析还认为，在香港上市的国内房地产公司不仅今年上半年的业绩强劲，而且在未来两年其业绩仍然处于在上升期，其利润率可能会上升到更高的水平。这种分析与房地产上市公司对未来一两年中国房地产市场认识基本上是一致的。可以说，尽管近来不少地方政府出台了不少房地产市场的调控政策，但是房地产企业对此根本上就不在意。国内房地产企业不仅加大了对房地产市场的投资，也在积极地增加土地储备，以便迎来新的业绩增长期，但其净负债比率还是在上升（即使住房销售快速增长）。 

　　易宪容表示，尽管在政府看到房地产泡沫是一只“灰犀牛”，也正在出台政策调控，以防控其面临的风险，但是市场及房地产开发商并非是这样认识的。房地产开发商并不在乎政府出台房地产市场调控政策，因为目前仍然有更多的人涌入房地产市场。因为，当前涌入房地产市场购买住房者所看到的是房价还在上涨。只有房价还在上涨，就有投资机会，他们就会利用金融杠杆进入市场。在这种情况下，要让住房投机炒作者退出市场并非仅是几道调控政策出台就能够阻止的。 

　　还有，在前两年国内银行业的业绩增长严重下降，其增长率甚至于在1%以下，从今年开始，这种情况出现明显好转，上半年国内银行业的业绩又开始喜人，增长强劲。国内银行上市公司的股价也出现持续走好。国内银行业受业绩持续向好的影响，基本上也看到国内房地产，看好未来房地产市场的价格。所以，尽管政府房地产调控的政策对房地产市场信贷扩张有所减弱，但受这种业绩利益的驱使，国内银行业同样愿意向房地产企业及购买者增加信贷。从今年信贷增长数据来看，这种趋向是十分明显的。 

　　也就是说，正因为国内房地产市场的价格仍然还在上涨，房地产市场的住房投资炒作者才有愿意涌入市场，房地产开发商更有动力增加更多的住房供给，国内商业银行也意愿提供更多的信贷以增加其业绩。但是作为一个城市居民的住房拥有率高达93%以上的房地产市场，目前仍然还是以房价上涨在带动整个房地产市场的繁荣。如果是这样，那么这个房地产泡沫只能地吹得更大而不会缩小，从而使得这只房地产泡沫的“灰犀牛”所潜在的风险可能会更高。因为，如果国内房地产市场的房价下跌，市场房价上涨预期逆转，那么上述这样一种房地产市场繁荣的循环就有可能戛然而止。 

　　对此，政府所采取的取态就是既要遏制房地产泡沫，遏制资产泡沫，又要让房地产市场的价格稳定。

　　易宪容表示，市场上这种十全十美的事情并非容易达到，政府要房地产市场价格稳定，现实的市场力量肯定会推动价格再上涨。在这种情况下，房地产泡沫这只“灰犀牛”，政府准备好了吗？能够驾驭吗？

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