近日，素有“小上海”之称的江苏省无锡市宣布降低市外户籍准入门槛，从今年9月1日起，取消投资纳税、60平方米购房限制等政策，租赁住宅也可落户。

　　该项政策的实施，将无锡市列入“租售同权”的典型城市。多位受访专家指出，今年以来，二线城市人才争夺陷入白热化，户籍制度改革背后实是对人才争夺、产业振兴的期盼。不过，户口、住房、现金补贴等物质方面的优惠都是短期的，一个城市留住人才，更长久的是“软环境”的打造。

　　《中国经营报》记者就“新政允许租赁住宅落户以及城市发展规划”等相关问题致电致函无锡市政府相关负责人，对方回复称“目前户籍制度改革的相关细则仍未出台，暂不方便接受媒体采访，可在后续细则敲定后沟通采访事宜”。

　　放宽落户标准 二线城市“人才争夺战”正酣

　　无锡当前的租赁住宅可落户试点，被认为是“租售同权”的一个里程碑。

　　记者查询发现，新修订的《无锡市户籍准入登记规定》取消了现行的许多落户条件，比如投资、纳税、购房面积等，其中购房面积最为引人关注。此外，户籍改革不仅取消了购房面积限制，还增设了租赁住宅落户政策。

　　根据新修订的规定，凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领签注《江苏省居住证》均满五年（宜兴市为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　“其实落户是否与房有关，并不是关键。”易居研究院副院长杨红旭表示，2014年7月，国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》公布。近三年各地区正在积极推进户籍制度改革和居住证制度的双落地。

　　在杨红旭看来，近日无锡出台的落户新政，应属于《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中“在城区人口100万至300万的城市合法稳定就业达到一定年限并有合法稳定住所（含租赁）”，落户的前提条件在于就业稳定，并达到了一定年限。

　　“城市让有稳定就业的居民落户，并不是亏本的事情。外来人口对城市新增的基础设施、土地出让金与房市繁荣、商业繁荣带来的流转税收入等的贡献无法估量。”上海金融与法律研究院研究员聂日明提出。

　　据不完全统计，今年以来，包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等热点二线城市都加入了“人才争夺战”。在这场“抢人”大战中，户口、房子和现金补贴，都是重头戏。

　　户口方面，今年以来武汉、西安等地均打出史上最低省会城市落户门槛，最新的长沙落户政策，还有租房补贴。

　　住房方面，南京发布《人才安居办法》，提出力保16万人才安居乐业，主要面向符合条件的大学毕业生和园区内新就业人员。

　　资金补助更是重中之重，杭州推出“房补+车补”；福州市财政则给予应届博士研究生每人安置补助费15万元，用人单位帮助协调解决住房困难；除了对毕业生，重点人才补助更是不惜重金，杭州、南京以及无锡对于顶尖人才和团队的补助高达亿元。

　　同时行业人士预测，无锡“租售同权”试点或加速二三线城市的跟进步伐。譬如，常州作为无锡的“邻居”，目前的落户政策仍要求有稳定工作、合法稳定住所，且购房落户面积不小于50平方米、人均面积不少于25平方米。市场观察人士提出：“常州商品房去库存情况和无锡类似，前几年任务艰巨，一度陷入‘鬼城’传闻。虽然在这轮楼市热潮中消化得差不多，但后续人口如果不能继续一定比例的增长，可能会形成新的库存，后续或加入户籍制度改革行业。”

　　“过去几个月，上述热点二三线城市都出台了限购政策，对外地人的购房需求有一定抑制，但地方政府并不希望楼市出现明显的萎缩，此时放宽落户政策，有助于稳定楼市需求，对冲限购政策对楼市的抑制作用。”杨红旭称。

　　人口吸附力偏弱 产业升级待提速

　　北临长江，南濒太湖，紧靠大上海，自民国以来，一直被称为“小上海”。

　　相较于同省的南京、苏州等城市，无锡市近几年人口增速并不算快。无锡市统计局数据显示，2014年、2015年、2016年，无锡市常住人口分别为650.01万、651.10、652.90万，户籍人口分别为477.14万、480.90万、486.20万。而南京、苏州2016年的常住人口数比2015年增长都在三四万以上。

　　同时，从GDP增速来看，近几年无锡GDP增速持续下滑，2012~2016年，无锡GDP分别为7568.15亿元、8070.18亿元、8205.31亿元、8518.26亿元和9210.02亿元，增速分别为10.1%、9.3%、8.2%、7.1%和7.5%，2016年才逆势上涨。面对其他城市GDP8%~9%的增速，无锡相对落后。

　　作为长三角的重要城市，有“小上海”美誉的无锡市，在城市规划上以特大城市和苏、锡、常都市圈核心城市为目标。很多跨国大企业都在无锡有投资，比如美国卡特彼勒公司、韩国三星集团等。但与上海、天津等跨国公司集中的城市相比，无锡的综合优势似乎并不十分明显，比如一流教育资源的欠缺。

　　“无锡市近年来人口增量不明显，产业升级有待提升。”中国金融智库研究员杨国英告诉记者。同时，受访专家提出，无锡市在经济突飞猛进的同时，城市发展也遇到了一些瓶颈。自2007年无锡太湖蓝藻事件开始，大规模产业转移，导致无锡产业实力大幅受损，进而带来各种问题。

　　上海思董产业投资服务中心主任王忠教在接受《中国经营报》记者采访时分析指出：“目前，制约无锡发展的因素主要是，房地产过度开发，产业转型升级较慢，科技教育资源不足，需要在科技创新和社会研发投入方面加强。”

　　而具体到房地产市场，2015年，无锡商品房库存周期还处于高危期，最高时达30个月之久。随着去年这波楼市热潮，库存消化大半，房价也随之上涨，在去年9月迈上万元台阶。不过今年6月份，无锡市房价环比下跌0.3%，存销比也在慢慢上升，商品房销售压力加大。

　　对此，无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵表示：“前几年，无锡市房地产出现过度开发，造成大量库存。截至目前，仍有500多万平方米的存量住宅待消化，其中大户型等结构性矛盾，由于环境、商业等配套未跟上，不太符合宜居的要求，还需要进一步解决。户籍制度改革之后，将吸引更多优秀人才进入，将以往由本地消费为主的市场转变为本地消费与外地消费相结合，将有利于房地产去库存。”

　　同时，市场分析人士表示，通过户籍制度的改革吸引人才，并适当给予购房补贴，也将间接地带动当地的房地产需求，这些城市或在未来成为房地产市场的下一个风口。

　　对此说法，沈洵并不完全认同：“不会由此迅速产生新一轮的房地产热。但不可否认的是，购租并举的住房制度，给房地产发展带来了新的机遇，租房市场未来潜力巨大。房企除了将房源出售，还可通过自持或与租赁公司合作，将房子进行出租。政府在金融、税收、土地供应方面给予优惠政策，并通过与养老产业、文化产业、旅游产业的结合，促进房地产融合发展，多元开发。”

　　沈洵续称，房地产开发应根据市场需求，提供有质量的供给。目前无锡市的商业地产开发出现了一定程度的过剩，如何将商业用房盘活，是当前无锡亟须解决的难题。

　　“租售同权”试点 城市“软环境”

　　多位受访专家指出，在北上广深等一线城市，部分优秀人才因难以承受高房价、高生活成本而流失，而不少二三线城市又出现了人才短缺的现象。

　　“二线城市竞争激烈，人才竞争也日趋白热化。落户政策的放松，有助于人才流入，从而带动购房需求。‘租售同权’，租赁和购房两条腿走路，是完善中国住房市场的必由之路。”杨红旭表示。

　　“人才争夺战是正常现象，也是一个城市可持续发展的关键。”沈洵认为，一个城市的发展有赖于产业的支撑、人口的导入，以及各类基础设施的建设。“租售同权”政策通过吸引年轻人才集聚，使城市发展保持增长势头。

　　近日，住建部联合8部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出多措施并举加快发展住房租赁市场。随后，广州市政府办公厅披露了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。同时，上海市首批公开出让的两幅租赁住房用地在交易市场成交，采取“只租不售”模式，从满足居住需求的供给端入手，深挖租赁市场潜力。

　　面对外界“落户后能否同样享受学区等待遇”的担忧，沈洵告诉记者，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第七条中指出：非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。“也就是说，无论你是否具有本地户籍，只要符合相关规定，都可以享受义务教育、医疗等城市资源。”

　　“户口、住房、现金补贴等物质方面的优惠都是短期的，一个城市留住人才，更长久的是‘软环境’的打造。”杨国英表示，要创造良好的教育、医疗、营商环境及居住条件，提高政府的开放程度、尊重市场规则、提高社会服务能力，让人才能够在城市扎根。

　　同时，经济学家马光远分析称：“我看好无锡的举措，选择无锡这样经济发展程度相对高，又处于国家级城市圈的周边，通过户籍制度的突破，为下一步大城市特大城市推动真正的‘租售同权’探索宝贵的经验。”

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