新浪财经讯 1月20日消息，在今天下午举行的清华大学中国与世界经济论坛上，清华大学经管学院教授李稻葵发布了《中国宏观经济分析与预测》报告。报告认为，一线城市已逐步迈入“都市更新”时代，房地产增速放缓，集中度将进一步提高，呈现“大鱼吃小鱼”趋势，房价走势会因政策变动继续分化。

　　报告指出，一线城市已进入都市更新阶段，收入支撑房租，房租支撑房价。在新的城市副中心尚未成型的情况下，都市更新成为这些城市未来房地产市场的重要课题。由于经济活动主要集中在中心城区，且居民收入仍在不断增长，房租仍将继续增长，而房租的增长将进一步支撑房价，一线城市中心城区的置业将成为非常好的投资资产。

　　另外，一些二线城市来讲，经济发展潜力大、人口流入压力大的城市房价仍面临较强的上涨压力，这样的城市包括杭州、合肥、南京、武汉等。

　　而环一线的城市将是未来承接城市化的重要力量，房价仍然长期看好。通过大数据观测，北京已经形成了工作地在北京而居住地在环京分布的格局。随着2019年“因城施策”的贯彻，部分环一线城市具有解决一线城市居住饱和的能力，可逐步放缓限制政策，解决刚需人群的居住需求，形成房地产调控的长效机制。

　　都市更新也对地方政府财政带来了新的挑战。一方面，随着城镇化率到达顶峰、房地产市场进入存量时代，土地出让收入难以持续增加，而地方政府的财政支出却较为刚性并且不断增长；而另一方面，在不增加地方债务隐形债务的情况下，如何筹集资金对既有存量进行改造，或者如何引入专业资本和人员、为城市居民提供更好的物业服务，也是政府需要解决的课题。

　　2018年房地产投资整体增速放缓，其中2018年11月固定投资累计同比增速为 5.9%，相对于去年同期值 7.2%呈现下滑趋势。

　　商品房销售处于低点，2018年11月商品房销售同比增长1.4%，相对于2018年10月的2.2%呈现持续下跌趋势，在土地购置面积以及费用增速方面也呈现回落趋势。在行业下行压力之下，中小房企与大房企的差距被放大，将导致2019年房地产行业集中度进一步提高。

　　融资收紧，中小企业资金端面临压力。2018 年在去杠杆、防风险的政策下，房地产企业的融资渠道收紧，融资门槛进一步提高，2019年将继续保持趋紧的融资政策。数据显示房地产贷款累计增速放缓，2018年9月主要金融机构房地产贷款余额为37.45万亿人民币，同比增长20.42%，为2016年3月以来的低点，这一趋势将进一步持续。

　　与此同时，2019-2020 年至少有 15 万亿的房企有息负债到期，将进一步增加中小企业资金端的压力。而大型房企具有较好的融资渠道，除了原有的传统贷款、信托等渠道外，海外债券以及资产证券化也大大拓展了优质大型房企的融资渠道，在融资成本上大型房企凭借较高的信用级别具有优势。行业融资集中度的提升将有利于行业集中度的提升。

　　拿地成本提高，中小企业在土地获取上面临压力。部分城市在土地出让金的来源上进行了规定，要求自有资金的比例，倒逼地产公司需要具有较大规模的资金。在预售政策上也进行了调整，部分省市提高预售门槛，从预售竣工的程度、抵押登记方面延长了房企的回款周期。在土地出让方式上也采用了多种的形式，资金不足、资质较差的中小企业在获得土地上面临压力。在这一背景下，应加速中小企业与大型企业进行合作开发或者直接转让的步伐

　　管理效率低，中小企业在降费增效上面临压力。中小企业往往在项目设计、施工建设以及开盘销售等环节尚未形成一体化的内部项目流程，在行业景气时期尚可保持较大的盈利空间，但面临行业下行时很难保持盈利。另一方面，中小企业内部管理以及综合服务能力不足，内部管理与外部采购没有形成标准化的运营模式，造成了管理费率较高、资金利用率低的问题。大型房企在降费增效上具备优势，通过并购重组的形式可有效提高中小企业的资金利用效率。

　　报告认为，2019年房地产需求变化的两个最重要的变量分别是：一，房地产需求端政策的放松，例如限购和限贷；二，棚改货币化的逐渐退潮。

　　棚改货币化退潮使得三四线城市面临的房价下行压力较大。2015-2017年，棚改货币化比例快速上升，2017年达到67.7%。在棚改货币化的带动下，房地产市场销量大幅走高，连续三年高于历史平均水平。这样的棚改货币化在一定程度上使得购房需求前置，当其退潮之后，购房需求可能面临较大幅度的下行，预计过去受棚改货币化支撑较大的三四线城市的房地产价格面临较大的下行压力。

　　房贷利率的下调会使得需求较强的一二线城市的房价面临较大的上涨压力。2017 年以来，严厉的房地产限购限贷政策对一二线城市的房地产需求形成了非常有力的遏制，高企的首付比例和较高的贷款利率在一定程度上使得购房需求不断累积。在新的“一城一策”的调控基调下，全国购房平均利率已经出现了初步下行。融 360数据显示，2018 年 12 月全国首套房贷款平均利率为 5.68%，17 年来首现环比下降，同时一线城市首套房贷款利率均出现回落。如果利率进一步下行，购房者的实际获房成本会继续下降，在拉动购房需求的同时，也为房价上涨留出了空间。（新浪财经刘丽丽 发自北京）

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