“非市场行为隐藏很多风险，需要尽量用市场手段参与。希望行政调控频率减少。”这是在7月22日举行的博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向媒体表达的观点。

经历今年3月各地相继开展的调控加码以来，如今热点一二线城市的楼市已有降温趋势。对于接下来整体楼市走向，顾云昌认为，2017年上半年交易量同比2016年仍为增长态势，下半年交易量可能放慢，但整体走势并不明朗。不过他指出，目前热点一二线城市楼市走势已经下行，今年下半年下行城市会越来越多，而到了2018年，总体将会下行。

他尤其指出，成交量的变化会导致成交价格发生变化，不过目前热点一二线城市价格走势并非下降而只是下行。由于房地产市场整体规律是从一二线城市传导到三四线城市，目前三四线城市房价上升弥补了一二线城市价格下行。所以当前整体形态是价格仍在提升，不过速度在放慢。

“总体房价上涨背后，土地错配是隐患因素。先要把土地错配因素，通过供给侧改革或者改善解决。”顾云昌这样指出。

顾云昌提到的土地错配，实际表达的是当前热点城市土地供应中，工业用地比例偏大，而真正用于居住的商住类用地比例偏小。如据戴德梁行统计，今年上半年广州土地成交面积同比增长七成，但上半年的供应面积中工业用地占比超过了七成。

而对于土地错配问题的解决，顾云昌向21世纪经济报道记者表示，这实际上是城市更新过程中的土地集约化使用问题。他建议，今后各城市在土地供应过程中，首先应集约化供应土地，而非提供低效、低容积率的用地；其次则是对于发展的产业需要精选，主要应面向高端产业，如信息业、高科技产业等。

在土地供应方面，目前一线城市都已明确今年的供地计划，且均有大幅增加供应的趋势。不过顾云昌认为，当前北京和上海等城市的居住用地紧张情况仍将持续一段时间。“解决商品住房不足问题，应该从根本上而不是限制上面解决。”

这也是顾云昌反复强调的思路，即调控要尽量减少行政手段，而更多使用市场手段。也即减少短效机制对市场的影响，而要更多发挥楼市长效机制的效用。“税收、金融、土地供给方面的改革等都是构成长效机制的主要组成部分。”顾云昌这样说道。

对于长期受到关注的房地产税推行进展，顾云昌表示，目前没有得到房地产税正式推行的消息。“这涉及到各方面的关系，而且有阻力。首先是技术上的问题；其次因为税收需要走法律流程，要征求各方意见，使之相对合理。”他总结道，“今年肯定不行，明年（就看）是否能上升到法律层面进行讨论。”

解决住房不足问题的另一解决方式就是推动租赁市场发展。近日住建部就联合九部委发文，加快推动租赁市场发展。此前广州市印发的相关文件就引起广泛关注。

但国内租赁市场一直发展相对缓慢。对此，顾云昌表示，根本上这是国内租售比价脱节严重导致的结果，另外原因则涉及国人长期以来的理念问题。“如果房价上涨过快势头能得到控制，做到房价上升比不上生活水平上升，房价上升和租金上升相差不那么大，租售比价相对合理，租赁市场就会逐渐发展起来。广州推出的租购同权是很好的举措。”

不过他也指出，即使在全世界范围内，学区房价格高于其他地方的现象都不可避免。“所以彻底改变学区房价格高于一般楼房的趋势不可能，但是可以让价格往更合理的方向迈进。”

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