日前，粤海置地控股有限公司（00124.HK，以下简称“粤海置地”）公告披露，2017年上半年将录得不多于300万港元未经审核归属于本公司持有者的亏损。除了人民币兑港元的汇率变化之外，主打项目如英居销售收入减少也是亏损的一个重要原因。

　　2013年从啤酒业务转型房地产后，这家房地产“新兵”的表现极为平淡。发展近4年，粤海置地现今主要项目仅有广州住宅项目如英居，以及转型时保留下来的深圳布心商业项目。

　　粤海置地的步伐极为谨慎，并没有加速扩张的相关计划。被寄予厚望的深圳布心商业项目，目前开发建设紧锣密鼓，已然成为了粤海置地当下最为重要的发展筹码。

　　日前，《中国经营报》记者致函粤海置地采访，但截至发稿并未收到对方回复。

　　暂无补充土储打算

　　从啤酒业务到房地产开发投资，粤海置地的转型之路走得似乎有些缓慢。

　　作为粤海置地的前身，金威啤酒此前曾是珠三角地区的龙头，转让前拥有8个生产基地，而在深圳的市场份额也曾占到七成左右。

　　2013年2月5日，金威啤酒以53.8亿元向华润雪花啤酒有限公司出售9 间全资附属公司的全部股权及若干贷款及债项。该9间前附属公司的主要业务为生产、分销及销售啤酒。

　　当年9月完成股权交割后，金威啤酒获得净收益合计39.36亿港元，主要经营业务由原来的生产、分销及销售啤酒，正式更改为房地产发展及投资业务。公司名称也由金威啤酒变更为粤海置地。

　　金威啤酒彼时转型多少受市场下行的环境所迫。2006年开始，金威啤酒的业绩开始下滑，其中2008年亏损3991万港元。随后几年虽有起色，但进入2012年，亏损进一步加大，当年亏损高达1.68亿港元，2013年上半年也亏损了近亿港元。

　　彼时，有观点认为，啤酒业务的行业集聚化越来越强，中小规模啤酒业务难有作为，而且国有企业的市场竞争力相对不足。

　　不过，这场当时备受瞩目的转型并不容易。2015年6月，离出售完成时间将近两年，粤海置地主席黄小峰对外透露，公司转型还在进行中，有大量资产移交、人员安置等工作需要协调，转型估计要到2015年10月才能真正完成。

　　此外，虽拥有位于深圳布心占地面积近9万平方米的旧厂房用地，但粤海置地开始在房地产领域站稳脚跟是在2015年。2015年3月，粤海置地以4亿元的低价收购控股股东粤海控股集团有限公司一家全资下属公司股权和债权，从而拥有广州番禺如英居项目80%的股权。

　　这个马上可以入市销售的项目，给粤海置地带来了稳定的收入。2015年就收获了喜人业绩，录得收入8.58亿港元，对比2014年的342万港元，增幅高达250%。2016年录得收入10.92 亿港元，较上年度增长约27.3%。

　　不过，尚未备足“粮草”的粤海置地下一步似乎并不乐观。截至2016年底，能提供大量资金收入的如英居项目，累计已出售面积约90.6%。而且，粤海置地目前仅有两个主要项目，一是即将售罄的如英居项目，二是深圳布心商业项目，后者首期项目预计要在2018年4月才可对外销售。

　　此外，粤海置地接下来也暂时没有补充土储的打算。在2017年6月的一场股东会后，黄小峰表示，2017年将专注发展深圳布心商业项目，因投入较大，加上国内楼市政策常推出措施，所以不考虑拿地。

　　深圳商业项目迎挑战

　　这块转型时留下来的旧厂房土地，粤海置地一直将其视为重点发展的对象。

　　该旧厂房土地位于深圳罗湖区布心片区，大部分原用作工业用途。为了将布心土地重新发展为商业用地及新型产业用地，粤海置地在2016年6月以22.67亿元的代价收购了该地块的使用权。

　　公告显示，布心地块分为三大部分。西北部土地为商业用地，土地面积约1.67万平方米，使用期限40年，容积率将为6.95或以下，总建筑面积将不超过11.6万平方米。

　　南部和北部地块均为新型产业用地，使用期限50年。其中，南部土地面积约1.6万平方米，容积率将为11.87或以下，总建筑面积将不超过19.05万平方米。北部土地面积约3.38万平方米，容积率将为11.87或以下，总建筑面积将不超过19.05万平方米。

　　对于该项目开发推进迟缓的缘故，粤海置地表示，公司已于2013年就布心项目将城市更新单元规划方案上报相关城市更新部门审批。而审批过程比预期耗时，是因为集团为获得较高发展容积率以及其他有利发展条件，而与相关政府部门进行了磋商以及调整方案。

　　按照粤海置地的规划，分两期开发的布心项目将打造成珠宝主题的多元商业综合体。黄小峰看好该项目的发展前景。除了不限购、不限贷之外，他认为，周边珠宝市场虽然占全国销售六成以上，但布心项目主打高档市场，加上交易平台及研究中心等优势，并不担心以后的市场竞争。

　　值得一提的是，布心项目第一期预计于2018 年4月开始预售，其中包括5.76万平方米的商务公寓，以及5.77万平方米的商业写字楼。而在整个项目里，写字楼产品占了大部分。

　　深圳商务公寓市场的成交行情目前处于上扬态势。深圳中原地产的统计数据显示，在2017年上半年，深圳商务公寓成交38万平方米，占总体新房成交量的36%，同比增长43%。

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉向记者表示，商务公寓是深圳商品住房供应体系的一个重要组成部分，调控收紧虽带来影响，但市场对商务公寓有着较大的需求，所以现在的发展态势还是相对稳定。

　　至于商业写字楼，粤海置地未来将面临一定市场挑战。高力国际预计，在2017年至2021年之间，深圳甲级写字楼新增供应总量约529万平方米。

　　对此，高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示，“深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期，新增供应将在未来三年内达到历史峰值，而大量新增供应的入市势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升。”

　　能否在空置率进一步提升的市场中分一杯羹，粤海置地或许将面临更大的挑战。

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