作为广州老牌上市房企，广州珠江实业(6.610, 0.03, 0.46%)开发股份有限公司（600684.SH，以下简称“珠江实业”）已经被一众跃起的行业后生淹没了存在感。

　　从2013年以来，珠江实业的营业收入虽然总体呈上涨趋势，但到2017年还未跨过50亿元。另外，珠江实业2014~2016年的净利润均未超过2013年的4.5亿元，虽2017年净利润达到5.26亿元，但其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润仅为2.45亿元，为2013年以来最低。

　　珠江实业前身为广州珠江房产公司，成立于1985年，1993年在上海证券交易所上市，是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，也是广州市第一批上市公司之一。

　　而2018年一季度，珠江实业业绩仍在持续下降，实现营业收入7.95亿元，同比下降41%，主要因项目销售金额减少所致。不仅如此，珠江实业旗下还有多个地块进展缓慢，其中海南海口的五源河休闲度假村项目自2013年签约至今还处于前期策划和规划报建的状态。

　　《中国经营报》记者已就为何海口项目等开发无明显进展等问题致电致函珠江实业证代处，截至发稿尚未作出回应。

　　土储规模小 股权拿地存风险

　　截至2017年底，珠江实业的土地储备项目仅为3个，待开发建筑面积共为51.39万平方米，且都为合作开发项目。待售、在售项目为11个，2018年计划开工长沙两个项目，计划竣工面积为23.16万平方米，相比2017年减少42.9万平方米。

　　珠江实业一早意识到土地储备拓展的问题，但收效甚微。珠江实业在2012~2013年内共完成 40 个项目的可行性研究工作，对部分项目进行重点突破，如湖南长沙和海南海口项目。但到2014年，由于当时市场环境低迷，珠江实业全年业绩下降，一线城市又地王频现，公司未通过高价拿地的方式扩张，而是审慎增加土地储备，同时还在拓展健康养生地产。因此，其在2014年~2015年的年报中坦言，地产行业逐渐呈现强者恒强的态势，公司的主营规模不大，在土地拓展、融资等方面有一定程度上的劣势，在竞争中存在一定的风险。

　　债券报告也指出，虽然珠江实业已在湖南、海南等地区积极拓展房地产业务，并已取得一定成效，但2014年度、2015年度、2016年度，其广东地区的销售收入仍占当年销售收入总额的50%以上。

　　珠江实业的控股股东为广州国资委旗下的广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠江实业集团”），珠江实业鲜少在公开市场拿地，近年来仅有的两次拿地也均以底价获取。即珠江实业目前土地储备中的两个项目——JY-8地块和珠江天晨项目，都为闲置多年地块，并未在2018年的开工计划中。

　　一广州房地产资深人士告诉本报记者，珠江实业近年来业绩、资源不佳或许与珠江实业集团内部战略安排、资源调配有关，珠江实业此前对拿地并不是特别进取，可能受制于一些阶段性发展问题。

　　2015年，珠江实业推进“股权+债权”配以保底回报的模式进行项目并购和拓展，并强调“固定回报+浮动红利”的投资回报。当期内，珠江实业有两次重大股权投资，投资规模共计约16亿元，接近营业收入的一半，其中主要获取了安徽中侨项目和广州创基丽江国际。

　　不过在2017年5月，广州创基公司“丽江国际花园”项目因二期地块所涉的拆迁存在不确定性，为避免承担因拆迁可能引发的风险，珠江实业挂牌转让了持有的广州创基公司57.3257%的股权。此外，记者梳理发现，“丽江国际花园”项目总开发成本比原预算超支约4亿元，触发相关合同约定，也是导致珠江实业退出的原因之一。截至2017年4月30日，广州创基公司尚处于亏损状态。    不过在2017年5月，广州创基公司“丽江国际花园”项目因二期地块所涉的拆迁存在不确定性，为避免承担因拆迁可能引发的风险，珠江实业挂牌转让了持有的广州创基公司57.3257%的股权。此外，记者梳理发现，“丽江国际花园”项目总开发成本比原预算超支约4亿元，触发相关合同约定，也是导致珠江实业退出的原因之一。截至2017年4月30日，广州创基公司尚处于亏损状态。

　　债券报告亦指出，由于珠江实业储备用地较少，且通过项目收购模式获取土地的形式不确定因素较大，如若收购项目标的较少或遇到其他较大阻碍，则项目和收入持续性存在一定风险。

　　在售项目去化缓慢  海口项目难产

　　虽然一直在兼收并购，但珠江实业近年来的业绩相比此前并未得到明显的改善，这也与其日益凸显在售项目去化、结算缓慢，土地储备开发多年无实质性进展等问题相关。

　　另一房地产业内人士对《中国经营报》记者表示，如今很多房企都会通过收并购方式获取项目，再通过快周转的开发实现业绩快速增长。而珠江实业未能达到这一效果，一方面原因可能在于其收购的项目本身并无特别优势，另一方面也跟企业实力有关。

　　珠江实业2013年就已竣工验收广州珠江璟园项目，在2017年的年报中还有9.76万平方米的可供出售面积，已预售面积399平方米。而计划于今年开工的长沙华英项目也是时隔4年再动工，珠江实业在2013年年报中就表示华英项目正在进行前期规划和报建工作，计划2014年启动，2015年开工；另一计划开工的洋湖垸项目则在2014年拿下。但在此后的年报中，两个项目均显示处于前期策划和规划报建中，至2017年年报中开始为“在建”状态。

　　不过，与长沙华英项目一样同在2013年以股权收购方式拿下的海口五源河休闲度假区项目截至2017年底还是处于前期策划和报建阶段，相关指标尚未最终确定。这一地块待开发的土地面积达49万平方米，计划总投资额为32亿元，从2015年到2017年，珠江实业累计在该项目上的投资额6773万元。

　　事实上，珠江实业曾在2013年的年报中就表示，项目方面已完成前期策划及前期概念性规划设计等工作。项目计划分期分组团开发，首期计划于2014年末或2015年初动工。但在2014年年报中，项目进度就变更为还处于前期策划阶段。

　　也因此，在海口五源河休闲度假区项目的投资上，珠江实业还处于净投入的状态。据记者统计，2013年，珠江实业正式通过增资扩股的方式获得该项目开发公司海南锦绣实业有限公司51%股权，而该公司从2014年至今始终处于亏损状态。

　　债券报告也表示，华英项目和五源河休闲度假区项目投资体量较大，未来面临较大的资本性支出压力。而截至2017年9月30日，珠江实业尚未偿还有息债务总余额为67.15亿元，与发行人截至2017年9月30日净资产的比值为176.72%。随着其业务的发展，经营规模的扩大，有息债务有可能进一步增加，将面临较大的偿债压力。

　　珠江实业董事会秘书、副总经理黄静近日在投资者互动平台上表示，公司未来一段时间内重点任务之一是增强土地储备和项目拓展能力，保证公司未来的可持续发展。

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