宝龙地产(4.94, 0.08, 1.65%)（1238 HK） 重点布局环杭州大湾区

　　2018 年销售目标 350 亿。由于去年上海项目受预售证影响，2017 年公司全 年合约销售增长 18.4%至 209 亿。而今年该项目的预售证问题已经解决，公 司也将今年销售目标设定在 350 亿，全年可售货值为 680 亿。

　　预计长三角、 环渤海及海南地区的销售将占全年总销售的 68%、16%及 10%。今年前 4 个 月，公司实现销售 86.1 亿，增长 55.6%，销售面积 37 万平，增长 78.6%。

　　预计公司未来三年合约销售年复合增长将超过 50% 总土储 1，409 万平。公司在 2017 年共获得 18 个项目，总建面 386 万平。截 止到 2017 年底，公司总土储达 1，409 万平，其中 61%位于长三角。公司平均 土地成本为 2，131 元/平，相当于平均合约销售价格的 15.9%。

　　此外，公司在 2017 年也新进了南京、绍兴及舟山。杭州大湾区经济发展水平较好、交通网 络发达，我们相信该区域有充足的发展潜力。 租金收入预计在未来 5 年复合增长 25%。扬州宝龙广场、上海吴泾宝龙和安 徽阜阳宝龙广场在 2017 年相继开业，总可出租面积 17.7 万平。

　　此外，公司 也在义乌和重庆尝试了轻资产运营模式。除轻资产项目外，公司目前运营 34 个商场，总运营面积达 269 万平，且在 2018-2020 年，每年将分别有 3、9、 4 个新商场开业。因此在 2020 年公司将运营 52 个商场，租金收入预计在未 来 5 年复合增长 25%。 良好的经常性收入有助提高融资能力。包括租金、管理费及酒店收入的经常 性收入在 2017 年达 22.9 亿，增长 29.7%。经常性收入覆盖利息支出的倍数 在 2017 年为 1.1 倍，这将有助其提高融资能力。目前穆迪给予宝龙 B1 的信 用评级，标普则给予宝龙 B+。

　　今年 4 月，公司发行了 3.5 亿美元，6.95%，3 年期票据。该发行利率相比近期可比公司的发债利率要低，我们相信这是由于 宝龙较好的经常性收提振投资者的信心。 估值仍然偏低。目前公司股价相当于 4.5 倍 FY17 PER 和 5.3%的 17 年股息率。

　　截止到 2017 年底，公司已售未结转金额达 100 亿，未来增长可期。尽管公司 股价由年初至今已经升了 28.2%，但我们相信目前公司价值仍然被低估。

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