限价松动 北京豪宅市场难放行

　　长期紧锁北京高端住宅市场的“8万红线”紧箍咒日前终于出现松动。8月8日，北京市住建委网站挂出三个商品住宅项目预售许可证，三家楼盘的预售价格均超过8万元/平方米。业内人士表示，这一轮高端市场“限价”政策的放开早于市场预期，可能意味着北京市前一阶段调控效果已阶段性达成，但也有观点认为，现在判断调控“放水”高端市场为时尚早，豪宅市场依旧难言乐观。

　　8万红线悄然突破

　　“按照以往调控的经验，任何一次的限价都有‘保质期’，”一位楼市观察人士表示，北京楼市一条隐形的“8万红线”已经存在数月，但多数人判断高端市场都放开可能会出现在年底，没料到会是现在。

　　北京商报记者查阅市住建委网站注意到，8月8日当天公示的三个项目中，中国玺预售价格最高为9.6万元/平方米、昆仑域的预售价格最高为9.57万元/平方米、金茂府住宅预售价格为9.5万元/平方米。三家项目均突破“8万红线”，甚至单价均超过9万元/平方米。

　　资料显示，自北京出台新一轮楼市调控政策以来，业界一直存在一条潜规则：新盘预售证超过8万元/平方米将无法取证。而且事实也的确如此，数月以来北京的确没有一家新拿预售证楼盘批复售价超过这条红线。

　　两轮调控过后，处于史上最严厉政策环境下的北京楼市，成交量不可避免地由热转冷。刚刚过去的7月，北京新房市场仅签约1662套商品住宅，创下自2014年2月以来近41个月销量新低。

　　2017年1-7月，北京商品住宅的签约量也不过15071套，创自2006年北京开始网签以来的同期新低。然而，与整体楼市的低迷之势有所不同的是，新房市场频现热销楼盘。多个项目开盘后迅速售完，甚至出现“夜光盘”的极端案例。

　　对此，一位营销代理机构人士表示，急转直下的销量数字与单盘速销的现实行情同时存在，折射出了市场的分化。市场全面热销的时代一去不复返，一些项目无论是土地成本，还是产品品质都称得上高端，但“红线”下只能采取“亲民”的价格入市，由此引发市场抄底而热销。

　　“市场和业内都有共识，‘8万红线’不可能一直延续，迟早会突破。但对于开发商而言，什么时候放开才是关键。”上述人士分析，6月底东城区永定门外出让一地块，该地块限售价格最高不超过9.3万元。该地块一度被外界解读为“8万红线”退出的前奏。

　　限价房最高能过“8万”，商品房售价超过8万元/平方米应该只是时间问题。而且近来市场上也一直流传着数家豪宅项目也在积极与政府协商，争取以高于红线的价格入市。但三家预售价格超过“8万红线”的楼盘同时出现还是早于市场预期。可能意味着北京市前一阶段调控效果已阶段性达成，未来行政性调控手段可能会稍微弱化。

　　豪宅离狂欢尚早

　　“毕竟每个项目的地段区位、土地成本，拿地时间、资金压力等因素都不尽相同，仅用一条红线作为标尺来加以限制将失之精准。”上述人士表示，受“8万红线”影响，北京楼市出现价值不同但价格相近的非理性现实。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，北京一度出现了二环与五环价格极为接近的罕见现象。在今年取得预售许可的项目中，位于四至五环之间位置的金玉府和泽信公馆两个项目，分别以7.8万元/平方米、7.7万元/平方米的备案均价获得了预售审批，此外，五环边的绿地海珀云翡备案均价也为7.5万元/平方米，而二环中国玺预售价格也不过7.9万元/平方米。

　　“二环与五环，价格上的毫厘之差，与地段位置的天壤之别，评判地产价值的核心要素在调控下已被颠覆。”郭毅表示。

　　“几家超8万元项目拿证绝不意味着政策松动”，一位知情人士表示，三家楼盘售价突破8万元大关，实际上仅是个案，并不具有代表性，更不意味着豪宅市场调控的放开，“8万红线”还会在相当长一段时间内存在。

　　他进一步分析说，从宏观层面来看，调控以来北京楼市取得了一定效果。“价格不上涨”的目标也在一定程度上达成。而且从刚刚发出的“共有产权”政策的颁发也能够预见到未来北京市场上刚需产品将大量入市，在满足首次置业人群需求的同时，对平均房价的平抑作用也会十分明显。由此适当通过市场手段在合理范围内适度放开高端项目的售价是自然而然的。

　　此外，从三家楼盘的具体情况分析可知，三家楼盘拿地都是在2015年前后，华润昆仑域项目拿地楼面价约为3.73万元/平方米，中国玺为5万元/平方米，北京金茂府5.2万元/平方米。而且这些地块都有配建自住房或者商业用地等出让条件，也无形中增加土地成本。因此从目前三家项目批复价格来看，也仅仅是保本，利润非常有限。依此类推，未来类似这几家楼盘情形的项目超8万元入市也不会意外。

　　但北京高端市场上一大批项目拿地时间很早，有捂盘囤地嫌疑，希望取得更高利润，但豪宅项目则不在“开闸”之列，这些项目要想拿到满意的开盘价恐怕还是难上加难。由此可见，在政策依旧收紧的背景下，豪宅市场迎来窗口期的几率还非常低。

　　豪宅还能扛多久

　　根据亚豪君岳会不久前的统计数据，在三家高端项目拿证前，8月北京住宅市场预计仅有8个项目入市，其中包括一品嘉园、亦庄金茂逸墅、翡翠长安等7个老项目后期，以及招商·都会中心一个纯新盘。

　　郭毅分析，2016年开始新一轮房地产市场调控席卷全国，在分类调控的指导方针之下，以北京为首的一二线热点城市开始着力于收紧调控，并且在进入2017年之后收紧力度进一步加大。尤其为实现控制房价的目标，北京在预售价格监管8万元/平方米红线的执行上可谓空前绝后。受此影响，2017年北京住宅市场的月度预售项目量普遍大幅下滑，尤其是下半年的开局7月，截至7月23日，仅有5个项目取得预售许可，取证项目量仅相当于春节后空档期的2月，创造了近5个月的新低，预计这一趋势也将延续至整个下半年。

　　而受到供应极度低迷的影响，截至7月23日，7月北京商品住宅共实现成交1032套，成交面积14.74万平方米，相比上月同期均减少29%，相比2016年同期减少七成，预计整个7月成交情况或将创造月度历史新低。

　　从成交特征来看，7月成交当中，单价5万-8万元/平方米的中高端项目占比高达43%，成为绝对主导。与成交特征相同，除了三家破8万元项目之外，其他计划入市的项目，包括招商·都会中心、亦庄金茂逸墅等6个项目售价或将位于每平方米5万-8万元/平方米区间。

　　郭毅预测，地王的“好邻居”效应不断发酵，使得大量同区域项目价格均出现攀升，再加上“8万红线”的压制，一升一压两相作用之下，单价5万-8万元/平方米楼盘将成为商品住宅市场的主力，而这一价格区间也正覆盖了当下购买意愿最为强烈、购买能力最为坚挺的改善型需求。

　　北京商报记者 董家声

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