进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。

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我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

观点地产网 裂变，成为不平静2020年的碧桂园关键词。

自年初伊始，整个房地产行业还未从疫情的冲击中缓过神来，碧桂园已率先作出改变。经过贯穿一整年的大刀阔斧调整之后，下辖区域扩张至104个。

“今后每个区域都相当于一个小碧桂园。”这是杨国强的期望。

透过裂变，窥探到的是这家告别粗放式发展的龙头房企对于未来的思考：更精细，更下沉，更高效，同时能保持市场竞争力。

2020年疫情与红线接踵而来的复杂环境，房地产行业模式的转变、周期的转换，都刺激着头部企业的改变。

站在7000亿的节点，碧桂园在销售营销、投资拿地、区域架构、杠杆成本等多个关键环节，进行了一场自我革新。

正如新一年杨国强的题字“征途漫漫”，“裂变”路上，碧桂园还有更多目标需要完成。

销冠挑战

在这家龙头房企裂变过程中，销售或许是最稳的一环。

2020年，碧桂园连续第四年坐上销冠位置，但这一过程开始有了挑战。

疫情之下销售跌至低点，尤其是2月份只有209.2亿元，同比下降49.97%，头两个月累计同比下降28.1%，在销售榜单上位居恒大之后。

随着疫情控制、市场复苏，碧桂园3-6月销售逐渐恢复，并在5月排名反超恒大，夺回第一。

下半年，碧桂园依旧绷紧了弦。

中期业绩会上，总裁莫斌给外界传达更多信心，透露碧桂园下半年整体权益可售货量将达6412亿元，随着时间的推移第三季度销售增长是可以期待的，且全年将实现10%的增长目标。

数据来源：企业公告，观点指数整理

而后三四季度，碧桂园一改此前把重心放在上半年的铺货节奏，单月销售都维持在500亿元以上。

8月实现累计销售回正之后，9月冲至646.3亿元，为全年单月销售金额高点，同时也达到全年累计最高增速5.64%；后三个月碧桂园相对放缓了销售，单月增速分别为-5.02%、-5.08%及3.73%。

2020年全年，碧桂园累计实现权益销售金额为5706.6亿元，较2019年微增3.34%。

若按照10%的增长计算，碧桂园全年权益销售将达到6000亿以上；以近几年权益比推算，全口径销售将大概率跨过8000亿门槛。

观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示，碧桂园2020年实现全口径销售金额7888.1亿元，较2019年增长2.24%。

疫情影响之下，对于总基数达到7000亿的碧桂园来说，挑战并不小，全年3%的增速也算是基本达标。

但纵向来看，碧桂园销售增速下探至近年来最低，自2018年起连续三年停留在7000亿元门槛，年复合增长率为6.02%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

横向来看，碧桂园与恒大、万科同样站在7000亿元量级上，后两者2020年销售增速保持在双位数13.4%、12%，与榜眼恒大的差距缩小至不足千亿。

值得一提的是，2020年碧桂园一定程度上也跳出了自己的“舒适圈”，努力开展各类创新营销活动。

如在5月销售反超恒大之时，正是碧桂园首次开启直播卖房活动“5爱5家直播购房节”；之后，通过与阿里巴巴旗下阿里房产合作，以及开创“百万凤凰合伙人”激励机制等方式，一直持续到年终推出“万套特价房7折起”促销活动。

当然，这些营销活动除了起到促进销售的作用，均价方面也小幅下降至8476元/平方米。

费用率方面，2019年因会计准则调整、新业务投入推广等，碧桂园销管费用率曾攀升至9.24%，也引来财务官伍碧君在年度股东会时表示，希望2020年销售及管理费用能控制在7%以内。

数据来源：企业公告，观点指数整理

仅就上半年来看，有赖于碧桂园2020年有意加强成本的把控，销管费用金额均有较大幅度下降，费用率也下降至7.28%；下半年开始的促销活动是否会拉高费用率？这有待全年业绩考核。

如何推进销售、提高去化、保持第一？这是新一年碧桂园仍需面对的问题。

104个“愿望”

从拿地聚焦到区域裂变，反映的是碧桂园这一年在区域架构和管理模式的思考。整体来看，投资拿地力度上也有所提升。

观点指数发布的2020年房企新增土地储备报告指出，碧桂园全年新增全口径土地储备8496.67万平方米，拿地权益金额1883.7亿元，同时新增货值7595.5亿元，均位列第一。

以权益拿地销售比看，2020年碧桂园拿地销售比为33%左右。尽管不及两三年前，但相比谨慎收缩的2019年，这一比例已回调近4个点；拿地金额也比年初预定的1600亿元有近300亿元上调。

数据来源：企业公告，观点指数整理

倘若勾画碧桂园2020年的扩储地图，长三角应该是插满了旗帜。

自4月开始，碧桂园通过两宗溢价率50%左右的浙江丽水地块，拉开长三角买地大幕。5月，江苏南通成了主战场，鏖战846轮、溢价125%抢得一宗商住地；7月份，江苏、浙江、安徽等地继续溢价抢地……

这一动作持续到年末，12月30日，碧桂园291轮竞价、22.85亿元夺得江苏宿迁一宗宅地，为这一年长三角抢地之旅画上句号。

值得注意的是，碧桂园2020年在长三角拿的地基本都为二三线城市，如丽水、盐城、南通、连云港、宣城等；甚至覆盖了四五线县城或县级市，如赣榆县、平阳县等。

2019年，碧桂园通过在上海、杭州等重要一二线城市拿地，当年一二线新增权益土地金额占比从2018年的40%提升至45%。