莫开伟 中国不良资产行业联盟金融与法律研究院研究员

　　近日，多地发布全新的房地产市场调控政策，进一步加强商品房销售管理，支持刚需家庭自住购房需求，为租赁当事人提供便捷的服务，严格限制投机性购房。

　　此轮楼市调控政策的“新”表现在六方面。

　　一是推出“买房摇号”新政策。如南京、武汉、长沙、杭州、上海、西安、成都等地就推出“买房摇号”政策，成都还推出刚需家庭购买商品房将享受优先摇号政策，西安下发文件规定要求意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售；此外海南省也在近日宣布加码限购，规定非本省户籍居民家庭商贷首付不低于70%。

　　二是部分地区限额新加码。如海南省住建厅要求全省加强严格购房资格审查，非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，规定五指山等4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。

　　三是住房公积金贷款新额度，并对房企重申新要求。4月1日起，南京住房公积金贷款最高可贷额度由30万元每人、夫妻双方60万元每户，分别调整为购买首套住房最高可贷额度50万元每人、夫妻双方100万元每户，购买第二套住房仍按原规定执行；规定房企不得以任何理由，阻挠符合住房公积金贷款条件的职工使用住房公积金贷款购房。

　　四是对无房职工提取住房公积金规定新额度。如南京市规定未婚职工每月提取金额由不超过900元调整为不超1200元，已婚职工夫妻双方合计每月提取金额不超过1800元调整为不超过2400元。

　　五是对住房租赁市场提供新动力。鼓励金融机构推出按居贷、租客贷、业主贷等创新产品，投放3亿元贷款，签署千亿元授信协议，有力支持了住房租赁市场的培育和发展。武汉市2017年印发文件提出，通过集中新建一批、购买一批、租赁一批、商品房小区配建一批、其他房源转化一批，5年形成20万人租赁住房租住规模。

　　六是对租赁住房完善新服务。如武汉筹集到住房租赁项目房源1万多套，20多家住房租赁企业在公寓订制化产品、拓展分散式房源、社区服务化运营、利用城中村产业用地建设长租公寓；同时扶持规模化、专业化、机构化住房租赁企业，积极协调国家政策性银行、商业银行等金融机构，解决租赁企业“融资难”问题，协调税务部门和水、电、气企业，落实住房租赁税收减免和水电气民用标准收费扶持政策。

　　很明显，此轮楼市调控全新政策不同于以往的楼市调控政策，不单纯限于严厉，更体现出宽严相济、灵活区别的人性化、和谐化特征，意在推动楼市行政调控的“软着陆”，从根本上改变以往“一刀切”误伤刚需族的片面调控倾向，使楼市调控向着理性化、健康化方向迈进。因此，对购房或住房刚需族来说，带来多重利好。

　　首先，摇号购房在很大程度上抑制了投资投机性购房抬高购房价格和推高楼市泡沫现象卷土重来，为楼市调控长效机制建立奠定基础。

　　其次，提高首套房公积金贷款比重，可对原来全面提高首套房贷款利率等政策起到有效修正作用，减轻纯商业按揭贷款加大购房刚需族的负担和压力。

　　再次，提高无房未婚职工支取住房公积金额度，基本涵盖了刚入职的年轻人群，可让这部分人解决支付租房的经济来源，减轻租房经济压力。

　　第四，大力支持住房租赁市场建设，拓展租房房源及市场，既可为住房刚需族解决租房困难，也可引导全社会住房观念的转变，推动从购房向租房的社会需求结构变化，为房子回归“居住属性”创造条件。最后，完善租赁住房相应配套服务设施，提高更完备的服务，为彻底理顺租赁住房社会秩序提供动力，从根本上解决租赁住房的一切障碍，为我国住房市场的进一步繁荣与发展创造有利条件。

　　因而，新一轮楼市调控政策虽然仍打上深深的行政调控烙印，但这些楼市调控手段或措施已然向“市场化”、“多样化”、“全面化”、“丰富化”等方向迈出了一大步，使楼市调控具有较大的韧性和弹性，更加契合民生与民众需求特点，也将日益获得社会大众对我国楼市调控政策的认同和赞赏。同时也表明我国政府调控楼市政策更加接地气和不断成熟，也预示我国房地产业将更加走向健康、可持续发展轨道上去。

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