今年1月初，经历了阳光城(7.500, -0.10, -1.32%)人事动荡的张海民，宣布加入云南本土龙头房企俊发地产，接任总裁一职。

　　从上海转至云南，远离一线市场的张海民，也短暂地离开了公众视野。他为什么选择了这家偏居一隅的房企作为新落脚点？入职3个月以来，这位曾经带领阳光城走上千亿之路的职业经理人，又为俊发地产带来了哪些改变？

　　5月8日，张海民再次出现在媒体面前。他透露，一直擅长在西南地区做城市更新项目的俊发地产，将加速在京津冀、长三角、粤港澳大湾区的布局，拓展全国市场，并预计在年内将总部从昆明迁至上海。

　　俊发地产于1998年在昆明成立，时年仅19岁的创始人李俊，承接了昆明市中心青云街的城中村旧城改造项目，将该项目建成昆明最早的高档小区，并逐渐将城市更新发展成为俊发地产的核心业务，开发了昆明俊发城、生态半岛等大体量项目，同时在云南省各城市县乡进行下沉，并拓展至贵州、四川等地区。

　　根据俊发集团的官网显示，去年集团营业收入471亿元，其中俊发地产销售额381亿元，约排名全国房企第50位，已交付开发面积1465万平方米，进入11个城市，运营59个项目。

　　去年集团新增土地货值1454.9亿元，新增土地建面1517.8万方，总土地储备达到4300万平方米，总土地货值达到4500亿元，成为云南省排名前列的开发企业，被称为房地产的“云南王”。

　　近年来行业整体步伐的加快，俊发也不再甘于偏安西南一隅，开始向全国布局。张海民的加入让俊发布局全国的步伐进一步加快，4年前拿下的上海徐泾镇城市更新项目今年将正式启动，并通过并购进入杭州，加大长三角市场布局。

　　俊发集团战略研究中心李炜透露，廊坊、固安等环京地区的项目，也有接手意向。

　　与此同时，和不少南部闽系房企一样，为了更好地实现全国化布局，俊发将把总部从昆明迁至上海。

　　“过去我一直强调’快’，但是俊发的这套城市更新模式和大部分房企都不一样。”张海民说，过去这3个月，他一直在学习、融入俊发的发展模式，希望把它叠加融合在适合全国性发展的通用模式上。

　　由于城市更新涉及城市旧城改造和搬迁问题，尽管能够获取更加优质的土地，但可能存在的较大风险和资金沉淀，使得房企在实际操作中压力不小。积累了20年旧城改造经验的俊发地产，目前已有了一套自己的开发模式。

　　李炜介绍，俊发的开发模式颇为独特，简单来说，就是对目标地块上进行分区块节点拆迁、征地、建设。“我们采用原地安置的方法，拆迁之前就在原地块附近将安置房建好，拆迁户可以在拆迁之前就能够入住安置，避免了货币补偿存在的时间差矛盾。”

　　整个城中村分成几个区块进行拆迁，首批动迁户安置后，腾挪出来的地块再同时配建商品房和安置房，使得下一批拆迁户搬迁的同时，商品房也能上市销售，形成资金滚动运转，从而带动整个片区的开发。

　　李炜称，区块内滚动周期约为1年，既保证了资金流动性，同时大片区的改造为土地储备提供保障。俊发在昆明几个较大的更新项目发展已有8—10年的时间，剩余地块至少还能支撑3—5年的开发，土地储备充足。而整个更新过程中有1000多个节点，如何控制好节点是开发商需要掌握的艺术，也是俊发的核心竞争力。

　　更重要的是，在当前房地产融资普遍收紧的情况下，由于对城市更新、棚户区改造有政策支持，银行对这类项目还能发放包括棚改贷、开发贷在内的低利率政策性贷款，使得企业极具财务优势。“前提是项目的确被纳入政府要求的需要改造的城中村项目才可以，所以必须是真正熟悉城市更新的开发企业才能做到。”李炜表示。

　　尽管表示自己更多还在学习，但张海民也将自己的烙印逐渐带入俊发。这家一向在本土耕耘的房企，除了定下在云南下沉79个县的目标外，如今也面向更加广阔的全国市场，张海民所擅长的并购和金融两大方向，也成为俊发向全国扩张的重要工具。

　　今年3月，俊发地产获得上交所批准了一笔40亿元的非公开发行公司债，这能为公司提供资金支持。另外，进入杭州的项目便是通过并购完成，完成了俊发在长三角市场落子。

　　“土地的获取决定了企业未来5年的发展，未来在土地市场如果和政策没有能力融合，是没有竞争力的。”张海民认为，未来还是要通过存量获取土地。

　　城市更新这样的土地再造，不仅解决现有问题，也能解决历史遗留问题，更符合政府未来发展战略和政策要求。张海明希望俊发依据自己的经验能在全国寻求更多合作机会，但是否适合，也还要通过结果检验。

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