自1998年住房体制改革以来，房地产行业在国民经济中的重要性日益凸显。2003年以来，房地产行业多次被作为“支柱产业”以促进经济增长。自此以后，中国住房价格快速上涨，国家统计局公布的数据显示，2004-2016年间，中国住宅商品房平均销售价格从2778元/平方米上升到7476元/平方米，12年时间上升了2.69倍。需要指出的是，国家统计局公布的数据是新建商品房平均销售价格，随着城市化不断推进，新建商品房往往不断向郊区发展，其价格相对城区也更低，因此，其数据大大低估了真实房价涨幅。清华大学恒隆房地产中心考虑了同质住房价格变化，发现2004-2016年全国房价上涨了6.37倍，平均每年上涨16.68%，远超居民收入增长速度。

　　研究发现，房价快速上涨导致家庭不得不为买房而储蓄，产生挤出效应，影响了居民消费增长。房价上涨往往带来房地产业的繁荣，因此，有观点认为，高房价能够促进房地产及相关行业（比如钢铁、煤炭、水泥等）的发展，从而达到宏观上推动经济增长的目的。反之，如果政府对房地产进行调控，遏制房价上涨趋势，就必须以牺牲经济增长为代价。换言之，在房地产市场上，政府面临中“稳增长”和“惠民生”的权衡，为保持经济平稳增长，不得不放松对房价的调控，通过刺激房地产市场发展来稳定经济增长。

　　近期的研究发现，房价过快上涨不仅不利于“惠民生”，同时，从长期来看还会抑制经济增长，通过高房价刺激房地产市场发展对经济增长是饮鸩止渴。“以高房价刺激经济增长”的观点只看到了房价上涨的“局部均衡”效应，却忽略了其“一般均衡”效应。住房价格上涨可能会促进房地产及其相关行业的发展，同时却会阻碍其他行业的发展，进而降低经济的总体增长水平。经济增长理论告诉我们，经济增长的最终动力来自生产率的提高，而房地产及其相关行业生产率水平远远低于其他行业，因此，房地产行业快速发展只会不断增加整体经济中低效率产业的比重，不但无法促进经济增长，反而会造成产能过剩、生产低效，阻碍经济的长期稳定发展。

　　住房价格快速上涨如何阻碍经济增长

　　住房价格通过什么机制阻碍经济增长呢？目前的研究至少发现三个重要的影响机制。

　　第一、房价上涨抑制了企业创新和社会创业。经济增长的重要源泉是企业创新和社会创业，通过创新创业提高生产率。然而，创新、创业充满不确定性，成本高，风险大。只有当创新、创业的收益足够大时，企业才有激励投资于创新，个人才会选择创业。近年来，政府通过加强知识产权保护等方式鼓励创新创业，形成“大众创业、万众创新”的氛围。然而，近年来房价快速上涨极大地抑制了企业创新和社会创业。对于企业而言，获取利润是至关重要的，如果投资房地产带来的利润远远高于进行研发和创新，众多企业会放弃创新而选择投资风险更小、收益更高的房地产行业。基于中国上市公司的研究发现，在房价快速上涨时期，大量上市公司选择了少投入研发，多投入购买土地和发展房地产行业。同样，由于房价过快上涨，年轻一代不得不为买房而奋斗，高负债的年轻人往往不敢选择高风险的创业活动，高房价扼杀了青年人的创造力。

　　第二、房价上涨阻碍产业转型升级，导致资源配置效率下降。除创新外，经济增长的一个重要来源是产业转型升级。产业转型升级就是资源从低效率的行业不断流向高效率行业，导致社会整体效率的提升。改革开放以来的40年里，中国经济增长的一个重要来源就是产业转型升级和资源再配置。在制造业内部，1998-2007年间中国制造业部门生产率的提升有接近一半来自于资源配置效率的提高。然而，2004年以来，中国资源再配置对生产率和经济增长的促进作用大幅度下降，金融危机之后，资源再配置对生产率的提升效应接近于0。研究发现，2004年以来，中国制造业产业转型升级放缓，资源再配置效应对经济增长贡献下降的主要原因是房价过快上涨。房价快速上涨导致房地产及房地产相关行业的利润率大幅上升，然而，这些行业（包括房地产、钢铁、煤炭、水泥等）的生产率往往很低，房价上涨导致大量企业涌入这些低生产率的行业，造成资源从高效率的行业流向低效率的行业的“倒挂”现象，造成社会总体生产率下降。在现实经济中，近年来，由于实体经济利润率下降，很多企业放弃实业而转向房地产行业投资，实体经济投资萎靡不振。这种行为对于追求利润的企业无可厚非，但对于中国的长期增长则有着巨大的负面影响。

　　第三、房价上涨损害了国家和企业的竞争力。房价快速上涨意味着企业成本不断上升，一方面，房价上涨会直接造成企业土地成本和房租成本上升；另一方面，房价上涨会造成本地居民生活成本上升，进而导致工资水平上涨。高土地成本和高工资成本将损害企业的竞争力，降低企业利润。2004年以来，中国劳动力成本快速上升，导致中国企业在全球的竞争力不断下降。随着劳动力成本上升，中国与发达国家劳动力成本差异也在不断缩小，很多人将中国劳动力成本上升直接归结于人口结构变化。然而，人口结构并没有在2004年发生结构性变化，劳动力成本却在2004年之后才出现明显上升。近期有研究发现，房价上涨是劳动力成本上升，中国企业竞争力下降的重要原因。2004年以来，中国住房价格快速上升，导致城市住房成本和生活成本不断上涨，工资水平不断提高，企业利润率和竞争力随之下降。劳动力成本优势是中国全球竞争优势的重要来源，当房价上涨侵蚀了这一优势，中国未来经济增长将面临越来越高的风险。

　　构建房地产市场平稳健康发展的长效机制

　　目前，为维持本地短期经济增长，有地方政府意图通过放松限购、税费减免等刺激房价，试图通过房地产市场拉动经济增长。研究表明，房价上涨可能在短期内拉动房地产及其相关行业的发展，但在长期内无益于经济增长。近期的中央政治局会议指出，“要坚决遏制房价上涨趋势”，这个措辞比以往更加严厉，将“遏制房价过快上涨”替换为“遏制房价上涨”，显示了中央控制房价的决心。然而，需要指出的是，房价过快上涨在长期内会抑制经济增长并不意味着房价大幅下降有益于经济增长。房地产价格大幅下跌意味着企业、政府和家庭的资产负债表可能在短期内快速恶化，这将对企业投资、政府购买和居民消费形成巨大的抑制作用，需求下降将进一步压低住房价格，进而加速恶化企业、政府和家庭的资产负债表，这种“金融加速器”机制一旦形成，宏观经济很容易陷入长时期的衰退之中。因此，房价大起或大落都将损害经济增长，房地产市场的平稳健康发展是我国国民经济又好又快发展的重要保障。

　　构建房地产市场平稳健康发展的长效机制要以市场供求为基本出发点。当前中国房地产市场供需最核心的问题在于人口老龄化、人口城镇化与土地供给行政垄断之间的矛盾。从宏观上来看，中国人口结构老龄化降低了住房需求，使得房价有下行压力。从区域间来看，中国人口依然处于从农村向城市、从中小城市向大城市集聚的过程中，而土地供给由于受到供地指标的管制无法根据市场供求在城乡之间、城市之间进行有效流动，造成了中国区域间住房价格的巨大差异。大城市是人口主要流入地，但土地供给远远不足，造成大城市房价不断上涨，抑制了大城市的创新、创业，造成了资源错配，降低了大城市的国际竞争力。相反，中西部中小城市往往是人口的流出地，却获得了土地指标的支持，但由于缺乏产业的支撑，其土地利用效率低下。因此，要构建房地产市场平稳发展机制，必须坚决推行供给侧结构性改革，其核心是改变当前土地供给政策，根据人口流动方向给予土地指标支持，大幅度增加大城市土地供给，这在短期内可以促进大城市房地产投资，稳定短期经济增长，长期内可以稳定房价，进而降低城市生活成本、促进创新创业、改善资源配置效率，提高企业和城市的国际竞争力。

　　（作者系中央财经大学经济学院院长）

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