时代财经 童洁

　　摘要：滨江集团掌门人戚金兴一早就有了分拆物业上市的想法。2016年年底，他就曾明确向媒体表示，要将物业板块推上港股。去年，滨江集团开始着手为分拆上市做准备，频繁地进行资本腾挪。

　　分拆物业上市似乎正在成为潮流，尤其是今年以来，雅生活、碧桂园服务、新城悦的成功上市，让房企对于分拆物业多了几分积极性。

　　11月26日，杭州滨江集团旗下物业公司“滨江服务集团有限公司”（以下简称“滨江服务集团”）也加入了IPO的队伍，其正式向港交所提交了IPO申请资料。

　　与其他物业服务公司无异，滨江服务集团目前的业务主要包含物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务。但略显特别的是，未来滨江服务的业务中还将包含长租公寓业务。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，考虑到中国物业空置率高，不排除这是可以给住户开展利用存量物业进行出租的一种增值服务，而且长租公寓的资金需求相对较大，置入上市平台对后续发展有利。

　　关于拆分物业上市一事，时代财经尝试向滨江物业及滨江集团了解具体情况，但相关人士的电话始终处于无人接听状态。

　　筹备近两年

　　房地产行业进入存量时代后，房企开始意识到，物业服务的大时代正在靠近。第一太平戴维斯及戴德梁行研究报告都曾提到，随着国内住宅物业面积的不断攀升，到2020年，国内的社区服务消费将超万亿元。

　　与大部分房企相比，滨江集团涉足物业服务领域的时间非常早。工商信息显示，滨江服务集团旗下主要的控股公司滨江物业早在1995年4月便已成立，这些年来，滨江物业主要倚靠母公司滨江集团的地产项目来开展业务。受限于滨江集团偏安浙江一隅的布局，其版图扩张也受到限制。

　　申请文件中披露，截至2018年8月31日，滨江物业一共在浙江省内15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构，这样的布局与滨江集团相同。截至8月底，滨江物业手头共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管总建筑面积为1080万平方米，其中属于滨江集团的合同管理面积（不包括在管建筑面积）为710万平方米。

　　在母公司的扶持下，滨江物业的收入也在持续增长。在过去的2015年、2016年、2017年三年里，滨江物业的收入分别是1.59亿元、2.26亿元、3.49亿元，而今年前8个月，滨江物业的收入为3.07亿元。

　　黄立冲指出，滨江集团分拆物业板块主要有两个原因，“首先，房地产开发估值低，分拆出一个相对高估值的物业管理领域去融资，是一种价值释放。其次，多一个上市平台对公司的股东来说是一种价值创造，毕竟多一个上市平台多一种融资选择。”

　　正如其所言，冲刺阶段的滨江集团对资金有着急切的需求。仅2018年上半年，滨江集团累计新增借款额就达到107.86亿元。进入下半年以来，滨江集团的融资步伐丝毫没有放慢，每个月都有新的融资动作。

　　滨江集团掌门人戚金兴一早就有了分拆物业上市的想法。2016年年底，他就曾明确向媒体表示，要将物业板块推上港股。去年，滨江集团开始着手为分拆上市做准备，频繁地进行资本腾挪。

　　去年2月，滨江集团宣布将旗下滨江物业100%股权，以3.06亿元的价格转让给滨江投资。而后，滨江集团陆续注册了多个境外公司对此次申请IPO的主体公司滨江服务集团进行股权重组。

　　2017年12月，滨江投资分别将滨江物业1%和99%的股份转至滨江服务香港公司名下，两次的对价分别是306.42万元以及8342千万元。而滨江服务集团通过境外公司“兴品”间接持有滨江服务香港公司全部股权。

　　今年各种变更手续完成后，滨江服务集团便马不停蹄奔向了资本市场。“物业板块对房地产板块而言还是比较小，而且物业管理公司业务的增长取决于地产业务要快速扩张，若房企急于以这种方式开拓新融资渠道，容易堕入自己挖的战略陷阱。”黄立冲强调。

　　长租公寓置入物业平台

　　近两年来，戚金兴一直在通过各种方式拉动滨江集团的业绩增长。传统的住宅开发和物业服务之外，滨江集团还在试水长租公寓。而在滨江服务对未来业务发展的计划中，长租公寓也赫然在列。

　　“我们将积极发展酒店式公寓租赁服务及产业园物业管理服务，以培养新的业务和增长动力。”滨江服务认为，在长租公寓领域，物业服务能够成为一种优势，令其不依靠租金差价盈利。

　　另外，滨江服务此次IPO融资获得的资金主要会用在四个方面，收购其他物业管理公司、开发集团的管理服务系统、投资于资产管理平台和扩张公司规模。其中提到的资产管理平台，涉及的就是长租公寓业务。

　　长租公寓是滨江集团业务转型的方向之一，过去的一年多时间里，戚金兴在公开场合亦频频强调长租公寓对于滨江集团的重要性，甚至还对外喊话，滨江集团要力争成为杭州集中式长租公寓的市场龙头，并力争全国龙头序列。按照他的计划，十年后，滨江集团长租公寓项目的净利润要占公司净利润的50%以上。

　　今年3月，滨江集团注册成立了专门运营长租公寓的租赁公司——暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司（以下简称“暖屋租赁”）。工商信息显示，该公司的经营范围为租赁住房投资与建设、住房租赁经营、停车场经营、房地产经纪、酒店管理和物业管理，唯一的控股股东为滨江集团。

　　此前，滨江集团在网上互动平台回复投资者称，滨江集团在杭州已获得同协金座项目、西湖区村级留用地项目和钱江新城的村级留用地项目，这些项目均计划打造成长租公寓，计容建面合计约30万方。此外，滨江集团还有望接手杭州市中心的其他多个村级留用地，总建设体量接近300万方。

　　黄立冲表示，滨江集团的长租公寓以重资产为主，如果要达到一定的利润目标，难免出现资金缺口的问题，装入物业平台确实能够在融资方面获得一些捷径。不过，此次赴港上市的资产包中，并不包含暖屋租赁，未来会否注入其中，值得关注。

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