3月31日，随着恒大2019年业绩会落槌，中国房地产“第一军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年销售业绩悉数浮出水面。

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近期，上市房企陆续披露2019年业绩，规模、利润双双增长，土储充裕，负债可控，构成了头部房企良好的基本面。

但与此同时，随着行业竞争白热化和楼市调控常态化，一些指标开始走低，比如毛利率和净利润率。利润率下滑的现象覆盖整个行业，除融创外的“第一军团”均出现盈利能力下降，“利润王”中海、“稳健先生”龙湖也未能幸免。在一些财务分析人士看来，这意味着房企正在告别市场红利。

因此，当融创宣称谨慎并购，并试图将手中的持有型项目出让时，房地产业的“风向”似乎开始变了。2020年第一季度，在新冠肺炎疫情的叠加影响下，房地产业不再有以往常见的高昂情绪，降速、维稳正在成为今年的主流思路。

这一次，他们能安全着陆吗？

利润都去哪了？

2019年，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，下降2.5个百分点。在连续两年增长后，万科的房地产业务毛利率出现下滑。

2019年，“利润王”中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4%，在连续两年走高后也出现下滑。以稳健著称的龙湖，去年毛利率为33.6%，核心税后利润率为15.5%，后一个指标已连续两年下降。远洋集团的净利率低至8.18%，连续三年下滑。

实施了“以价换量”策略的恒大，毛利率从2018年的36.2%降至27.8%，降幅达到8.4个百分点。

2019年，旭辉、华润、新城控股等大型房企都出现利润率下滑的现象。头部房企中，仅融创的毛利率从2018年的25%小幅升至2019年的25.1%，但这并不是一个高水平。

利润率普遍下降，反映出房企盈利能力下降的现实。从头部房企的年报中不难看出，这主要源于销售价格增长乏力，以及各项成本的提高。

价格方面，除了“以价换量”策略外，各地出台的“限价令”，成为“蚕食”利润的重要因素。近几年，北京的商品房项目在备案时，普遍面临因价格过高而不能获批的情况。这不仅延迟了项目的入市时间，而且因此增加了资金成本。

成本提高则是近几年的大趋势。克而瑞研究中心指出，去年中海地产新增土储楼板价约为9994元/平方米，同比大幅增长61%。考虑到房地产开发的周期性，这不仅影响当下，还会影响到以后的业绩表现。高盛预计，中海地产今年毛利率将会进一步下降至32%。

融创则面临着融资成本和销售成本的压力。2019年融创的平均融资成本为8.1%，高于2018年的6.8%。去年融创销售成本的增幅达到36.6%，明显高于销售额20%的增幅。但由于融创有超过六成的土地通过并购获得，土地成本较低，才得以维持其利润率不降。

有财务分析人士指出，利润率下降，说明房企正在告别此轮市场红利。在我国过往的房地产周期中，这并不罕见。